Будущее малоэтажного жилищного строительства

Урбанисты и футурологи называют малоэтажную застройку (дома высотой до трех этажей) «фундаментом города будущего и жилья для людей». Глобальные тенденции таковы, что рано или поздно малоэтажное жилищное строительство придет на смену возведения «многоэтажек». И чем это случится раньше, тем лучше для всей России.

Мировой опыт малоэтажного строительства показывает перспективность строительства организованных жилых поселков с развитой коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурой, позволяющей при этом сделать жилье и технологии более доступными для населения.

Россия по-прежнему испытывает острый дефицит жилья. В стране необходимо иметь жилой фонд 4,5 – 4,6 млрд. кв. метров жилья, мы же имеем 3,5 млрд кв. м, включая аварийное и ветхое жилье. Эти 3,5 миллиарда кв. м жилья занимают территорию около 3,5 млн. га земель застройки на территориях населенных пунктов.

De-facto, развитие малоэтажного домостроения – одна из перспективных форм решения важной социально-экономической задачи, стоящей перед государством по обеспечению населения доступным, комфортным и экологичным жильем, а также комплексного территориального развития страны.

В этой публикации сделана попытка оценить, выяснить и понять способность отечественного малоэтажного жилищного строительства к инновационному саморазвитию.

Во-первых, кто и как будет продвигать представление, что «малоэтажная Россия» – это не признак немощи, а неизбежный переход к зрелости общества в решение жилищного вопроса?

Во- вторых, какой же объем работ, реально достижимый по стране, необходим для того, чтобы сдвинуть этот вопрос с «мертвой» точки и какие в этих целях мероприятия необходимо осуществить?

И в третьих – а деньги где?

✔

Национальные особенности малоэтажного рынка недвижимости

Общеизвестно, что жители и все пространство России в ХХ веке испытали на себе беспрецедентное давление государства.

Штурмовая индустриализация и типовое строительство подчинили своей логике семьи, жилища и города. Изба, барак, коммуналка, квартира в многоэтажке и садовый домик — таковы вехи действительной истории отечественного жилищного строительства.

В развитых странах индивидуальное домостроение и малоэтажная застройка почти всегда являются частью урбанистической модели развития, направляя и слегка трансформируя идею городского образа жизни. Национальные особенности формирования отечественного сегмента малоэтажного рынка недвижимости не позволяют применять к нему в полной мере зарубежные «лекала».

«Квартира плюс гараж плюс дача» – такова национальная особенность российской модели урбанизации. В отличие от зарубежных форм, у этой модели есть весьма специфическое свойство – она одновременно враждебна развитию индивидуального и малоэтажного жилищного строительства и в тоже время для него благоприятна.

Нигде в мире нет такой ситуации, когда у многих семей существует два вида жилищ: городская квартира и дача, плюс ко всему гараж. К этому следует добавить 25% населения, проживающего в сельской местности.

А это означает, что общая численность россиян, пользующихся внегородским жильем, превышает четыре пятых от общего количества жителей страны. И это число имеет тенденцию к росту за счет высокой доли индивидуального строительства, утверждают строительные эксперты.

✔

Живем, как можем и строим также

Сегодня в многоквартирных домах проживает 54% жителей страны, 45% – в частном секторе и еще 1% – в общежитиях. При этом свыше 86% от всех строящих домов имеют 9 и более этажей, 27% - 15-17 этажей, 14,5% – от 25 этажей и выше.

Такая структура приводит к невероятной скученности жителей – на небольших участках вырастают целые города. В итоге, в стране процветает сверхплотная застройка, 15-18 тыс. кв. м на один гектар.

Но в этих добровольно построенных гетто, еще и живется некомфортно. Ибо 70% квартир – это либо «студии», либо имеют всего одну комнату. Ситуацию отчасти спасает тот факт, что примерно 23% россиян имеют дачи. Но на данный момент это лишь частичное решение вопроса.

На самом деле положение еще сложней, так как неуклонно растут объемы ветхого и аварийного жилья. С 2014 по 2016 годы они увеличились с 235 тыс. кв. м до 250 тыс. кв. м. Все это и приводит к тому, что мы продолжаем плохо жить. В среднем на семью приходится квартира из 2,5 комнат общей площадью в 50 кв. м, в которой проживает 3,1 человек. И пока не видно просвета.

✔

Об идеологии малоэтажного жилищного строительства

Задолго до хрущевского перехода к массовому многоквартирному строительству американский архитектор Фрэнк Ллойд Райт излагал советским руководителям свою идею «города большого простора» – города, состоящего из усадеб с большими земельными участками. Великий американец был уверен, что в СССР есть все условия для выбора такой модели расселения.

Однако так получилось, что идеи эксцентричного архитектора оказались воплощенными (в той или иной степени) на его родине, в Соединенных Штатах и в других капиталистических странах, но никак не в Советском Союзе.

Руководству СССР эти идеи были чужды изначально; в стремлении граждан индивидуальному жилью оно видело «частнособственнические инстинкты», которые необходимо подавлять, а не поощрять.

На индивидуальную застройку в нашей стране велось планомерное наступление. Допускалось лишь возведение дешевых дачных «скворечников» на участках в шесть соток – именно в те годы, когда за рубежом происходил бум коттеджного строительства, сопровождавшийся формированием соответствующей индустрии, накоплением опыта и отбором наилучших решений в нашей стране наблюдался противоположный процесс – деградации малоэтажного домостроения.

Однако подспудно, азы идеологии малоэтажного жилищного строительства на низовом уровне профессионального строительного сообщества в нашей стране практически сформированы.

Вполне понятно, что Задачу обеспечения жильем можно решить только комплексно. Основой планирования и строительства должна стать масштабная оценка жилой недвижимости по всей стране, связанная с учетом населения и реальной потребности в жилье. Для этого необходимо собрать огромный массив информации: учесть существующий жилой фонд по физическим и техническим характеристикам, по структуре, уровню обеспечения удобствами, компоновке квартир.

Следует создать модель социально доступного жилья, чтобы знать цель, к которой мы идем. При формировании модели требуется учесть коэффициент доступности, включая стандарт потребительского качества социально доступного жилья.

Надлежит предусмотреть ресурсные возможности отрасли, технологии, потребности разных слоев населения, чтобы реально оценить масштабы предстоящей работы.

Ясно, что через точечное строительство глобальный вопрос строительства жилья не решить – только через генплан. Должна быть создана городская социальная инфраструктура, должны быть проложены дороги, сети ЖКХ, которые сегодня находятся в плачевном состоянии.

Необходимо разработать серии нормативов архитектурно-планировочных типов новых категорий жилья и вытекающих из них потребностей и предложений. Предложение образцов могло бы значительно сократить расходы на индивидуальное проектирование.

Возможность перейти от точечной городской застройки к линейно-протяженным структурам поселений вокруг городов и вдоль транспортных артерий на основе индивидуального домостроения также вполне реальна. Для этого ни транспортные, ни энергетические магистрали перестраивать не потребуется.

Как ни крути, продвигать данную идеологию по плечу лишь Министерству строительства и ЖКК. А уж как он с данной миссией справляется – тема для отдельного разговора.

✔

Страдания «малоэтажных» девелоперов

Одна их острых проблем российских девелоперов – бюрократические барьеры. Кроме того, временные и финансовые затраты на преодоление административных препон в итоге значительно увеличивают стоимость конечного продукта. Не радует и вялотекущая реформа технического регулирования в России.

Система технического регулирования – это совокупность стандартов и требований, регламентирующих процесс создания и допуска на рынок товаров и услуг. На сегодняшний день нормативная база строительной отрасли находится в ужасном состоянии, что пагубно влияет на состояние жилищного рынка в целом и на реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в частности.

Возникают проблемы с внедрением новой техники и строительных методик, сужается круг девелоперов и растет стоимость возводимых жилых и коммерческих объектов также и вследствие несовершенства отраслевых норм. В настоящий момент система насчитывает около 170 тысяч нормативных документов, многие из них содержат избыточные, устаревшие и даже противоречащие друг другу требования или абсурдно завышенные нормативы.

Недостаток профессиональных учреждений и специалистов градостроителей как следствие хаоса последних лет усугубляется некомпетентностью состарившихся экспертов и невежеством чиновников.

Уполномоченными к распределению территорий под строительство назначаются люди, не имеющие даже элементарного представления о содержании проекта комплексной застройки, не говоря уже о составе необходимых изысканий. В результате участки отводятся без учета требований организации рельефа, гидрологической ситуации и природоохранных мер, развития социальной и транспортной инфраструктуры.

К сожалению, за последние десятилетия у нас во многом утрачена культура малоэтажного строительства. Архитектурный облик разномастных строений не всегда соответствует пасторальному имиджу малоэтажного поселка. «Красное крыльцо» строения и его главный фасад зачастую обращены не на главную улицу, чего не скажешь о заборах, гаражах, курятниках. Какое тут соблюдение масштабности и соподчиненности объектов, архитектурного единства красоты, пользы и равновесия?

✔

Страна у нас огромная, но строить негде

Россия самая большая по площади страна – 17,1 млн. кв. м, однако население проживает лишь на 2% этой огромной территории. У нас безмерные неосвоенные пространства.

В такой парадоксальной ситуации планирование является важнейшим элементом эффективной градостроительной политики. Но, в Градостроительном кодексе не определены цели генпланов, нет планировочной структуры. И без этих элементов мы никогда не сдвинем вопрос малоэтажного строительства.

В нашей градостроительной практике слабо учитывается тот факт, что принципы проектирования и технологии строительства малоэтажной застройки принципиальной отличаются от массовой застройки многоэтажными домами.

Развитие рынка малоэтажного жилья, несмотря на огромное конкурентное преимущество (более низкие по сравнению с квартирами в городе цены), медленно развивается и из-за трудностей с освоением земельных участков.

Например, крайне сложны процедуры изменения черты поселений, существуют противоречия между земельным законодательством и Градостроительным кодексом.

Просто невозможно приобрести участок по прямой сделке купли-продажи. Это не только отпугивает девелоперов и не дает им в полной мере применять имеющиеся мощности, но и заставляет нести дополнительные расходы, которые в итоге ложатся на плечи покупателя.

Многие компании готовы взять на себя развитие неосвоенных земель, у них есть и опыт, и средства, и ресурсы, но без содействия региональных и муниципальных властей данный процесс объективно «буксует» и будет буксовать.

Помимо всего прочего значительные территории находятся в собственности физических лиц, просто не знающих, что делать с землей.

✔

Сельский полигон малоэтажного строительства не в почете

Само собой разумеется, что малоэтажное и индивидуальное строительство в первую очередь должно развиваться в сельской местности и в малых городах. Это огромный массив населения, если учитывать, что на селе проживает 25-26% россиян и еще 23% – это жители небольших городских поселений.

Но именно здесь, по мнению экспертного сообщества, практически не работает ни одна целевая программа, направленная на решении этих задачи. Да и сами объемы ввода жилья крайне недостаточны, ведь ежегодно на селе строится всего 5 млн кв. м. Это куда как меньше 1 кв. м на человека.

А при этом, практика показывает, что сооружать можно гораздо больше. В тех регионах, где отработана система такого строительства, результаты гораздо внушительней. Белгородская, Оренбургская области показывают примеры правильного подхода к решению вопроса. Однако на большинстве территорий такого системного подхода не существует.

А без новых подходов увеличить малоэтажное строительство в сельской местности и в малых городах просто невозможно.

Весьма привлекателен проект СПОК «Россельстрой», который предлагает оригинальную систему малоэтажного жилищного строительства. Суть ее в том, что каждый гражданин Российской Федерации имеет право заготовить древесину для собственных нужд по льготной цене, в том числе для строительства ИЖД в размере до 300 куб. м.

Расчеты показывают, что такой объем заготовленной древесины на 70% обеспечивает строительство индивидуального дома. При этом его себестоимость выходит на уровень 25 тыс. руб. за кв. м. Разумеется, это не единственный способ развития сельского малоэтажного строительства, есть и другие возможности использования сравнительно дешёвых местных строительных материалов.

Для многих и многих семей индивидуальный дом остается пределом мечтаний. Во-первых, жизнь в сообществах ИЖС ассоциируется со свободным стилем жизни, в котором есть место семье, детям, праздникам и общению с природой, каким бы иллюзорным оно ни было в городской черте.

Говоря о своих участках, их хозяева с гордостью рассказывали о деревьях, которые они посадили в честь рождения своих детей и внуков, о семейных праздниках с баней и шашлыками, о пении птиц и звездах над головой.

Во-вторых, собственный дом – это ощущение независимости. «Свой дом – своя крепость» верно и по отношению к дачам. Несмотря на внешнюю враждебность среды, владельцы ИЖС довольно позитивно оценивают уровень безопасности.

Абсолютное большинство из них строили свои дома сами, и это позволило им почувствовать себя более независимыми в принятии решений, чем жители стандартных городских квартир. Вполне понятно, что люди больше ценят то, что сделали сами.

Сообщества владельцев ИЖС априори являются административными анклавами в муниципальной среде, где вместо совета депутатов – собрание членов, вместо налогов – взносы, а председатель правления – един во многих лицах: он тебе и мэр, и шериф, а скорее всего батька-атаман. Более прямую демократию в современной России трудно и представить.

✔

Равнение на загородные и пригородные малоэтажные комплексы

В последние несколько лет в Российской Федерации на смену неорганизованной малоэтажной застройке постепенно приходит комплексное освоение пригородных и загородных территорий путем строительства централизованных поселков.

Именно загородные малоэтажные комплексы могут похвастаться уникальными парками, разделенными разновозрастными детскими площадками и спортивными комплексами, зонами для барбекю, беговыми и велосипедными дорожками, и даже придомовой территорией с огородами или садами.

Также есть преимущества и с технической точки зрения, в большинстве таких проектов сегодня выполняют либо индивидуальное отопление для каждой квартиры, либо устанавливают домовые отопительные системы, которые работают в удобном для жителей режиме, за исключением кратковременных периодов технического обслуживания.

На цокольных этажах проектируют кладовки, которые обеспечивают жильцов дополнительной площадью для хранения вещей. И что также важно, многие покупатели малоэтажного жилья ассоциируют такие комплексы с бесплатной и качественно организованной парковкой и с безопасностью – ведь малоэтажные комплексы чаще всего огорожены и охраняются.

✔

Технология малоэтажного строительства напрямую зависима от развития строительной индустрии

Как не парадоксально, но санкции и кризис весьма полезны для новых технологий малоэтажного домостроения. Сейчас, в связи с негативной экономической ситуацией, страна уже не может строить только из монолита и кирпича, и открывается большой пласт недооцененных активов малоэтажного сегмента, как для инвестирования, так и для появления и развития новых технологий малоэтажного домостроения.

Для увеличения жилищного строительства потребуется увеличение производства строительных материалов и изделий в 1,5-2 раза. Производство их должно быть в различных регионах страны обосновано с учетом спроса на рынке, оптимального использования имеющегося сырья, максимальной экономии материальных и топливно-энергетических ресурсов и, конечно, с учетом экологической безопасности, как самих материалов, так и их производства и применения.

При этом материалы должны обеспечивать наметившиеся тенденции в строительстве, а именно: снижение массы возводимых зданий, обеспечение энергосбережения при эксплуатации зданий, обеспечение комплексной безопасности, включая экологическую, обеспечение комфортности жилья и снижение его стоимости.

✔

Несколько слов об экономике малоэтажного строительства

Сегодня в России приоритетным направлением развития малоэтажного строительства является комплексный системный подход. Для государства, да и для собственника, это гораздо выгоднее в экономическом плане, нежели точечный подход к строительству.

Тенденции на российском рынке организованной загородной недвижимости показывают, что от строительства коттеджей как «второго жилья» для состоятельных семей инвесторы переориентируются на возведение жилья для среднего класса со всей сопутствующей инфраструктурой.

«Малоэтажка» обладает рядом преимуществ в сравнении с многоэтажным строительством. Основными его плюсами являются возможность применять альтернативные строительные материалы, возможность уменьшить себестоимость и сократить сроки строительства при сохранении качества объектов, а также упрощение процедуры введения их в эксплуатацию

✔

О дорогих деньгах «малоэтажки»

По оценкам экспертов, с обвалившегося фондового рынка России последнее время было выведено от 30 до 70 млрд. долларов. Значительная часть этих средств после стабилизации ситуации с высокой долей вероятности будет направлена на приобретение ликвидных объектов недвижимости.

В обозримом будущем это может спровоцировать очередной скачок цен на домовладения в поселках крупных игроков. На рынке загородной недвижимости по той же причине на ряд проектов уровень цен сохранится, на ряд проектов — даже возрастет. В любом случае внимание к ликвидным малоэтажным проектам будет повышенным.

✔

Сугубо личное мнение об «иконе» зарубежного опыта

Малоэтажные дома часто строятся по канадскому методу. Чаще всего – это строительство каркасно-щитовым методом. Такие дома очень быстро собираются, очень удобны, практичны и при этом доступны в цене. Учитывая, что климат Канады сходен с климатом России, эти дома как никакие другие, подходят нам и по климатическим условиям.

В своё время в США и Канаде развитие малоэтажного строительства позволило дать рабочие места как задействованным в строительстве домов, так и в прокладке коммуникаций, и в изготовлении строительных материалов.

Что сказать, в сфере малоэтажной недвижимости, мы отстаем от так называемых «цивилизованных стран» на добрых полстолетия. Но это не повод чтобы из зарубежного опыта делать «иконы» и молится на нею до травмы лба. Не всё и вся приживается на русской почве. Как правило все «забугорное» полезное произрастает у нас ядовитым борщевиком.

✔

Заключение

Будущее у малоэтажного сегмента недвижимости в России, безусловно, есть. Идеологически оно базируется на тренде народной мудрости: «Держись друга старого, а дома нового».

Из века в век, на Руси строили жилья. И сегодня, невзирая на колоссальное внешнее экономическое противодействие и внутренние нестроения – строят и дай Бог будут строить.

Несмотря на существующие проблемы в сфере малоэтажного домостроения, его приоритетный статус поддерживается всей экономикой страны программно-целевыми методами с элементами государственно-частного партнерства.

К 2020 году Россия, в рамках модернизации экономики, должна увеличить ввод жилья до 120 млн. квадратных метров в год – то есть строить по 0,86 метра на каждого своего гражданина.

Выполнить эту задачу, сохранив существующую структуру жилищного строительства, невозможно, и здесь малоэтажное строительство обладает рядом ключевых преимуществ:

• В социальном аспекте, это формирование благоприятной жилой среды с высокими потребительскими качествами.
• Короткий технологический цикл возведения здания.
• Отменное качество строительства, поскольку «строительный контроль» осуществляет в большинстве владелец малоэтажной постройки.
• Реальная возможность снижения эксплуатационных затрат.
• Приемлемая для потребителя продажная стоимость квадратного метра жилья.

Безусловно, по сравнению с многоэтажной, комплексная малоэтажная застройка рассматривается как наиболее комфортная и здоровая; гармонирующая с окружающей средой; ресурсосберегающая и экономичная.

Реализация задачи радикального наращивания объемов строительства в сжатые сроки, при соблюдении современных требований к качеству жилья и градостроительной среды, возможна лишь с использованием ресурсов.

«Малоэтажная Россия» – это богатая Россия с высокими стандартами жилья. И чем быстрей мы это поймем, тем быстрее будем продуманно и напористо продвигать эту идею в органах власти, бизнес-структурах, на строительных площадках и в информационном пространстве, тем будет лучше для страны и для миллионов ее жителей.

Борис Скупов