Что обязательно проверить арендатору?

Что арендуете

Риски: Могут возникнуть споры о размере арендной платы, если она устанавливается за 1 кв. м, или о том, какую часть помещения вы арендовали.

Также у контрагента появится повод заявить, что договор не заключен (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Рекомендации: Основное, что нужно указать, - кадастровый номер. Но лучше максимально подробно описать помещение (адрес, этаж, площадь).

Приложите к договору выписку из ЕГРН и технический план помещения. Если плана нет, приложите то, что есть у арендодателя из старых документов: кадастровый паспорт или техпаспорт БТИ, на котором ваше помещение выделено цветом, штрихом.

Проверьте права арендодателя на помещение по выписке из ЕГРН. Если он не собственник, нужны документы, подтверждающие право владения помещением. Например, договор аренды с собственником и его согласие на сдачу помещения в субаренду!

✔

Срок аренды

Риски: Бессрочный договор менее надежен, поскольку каждая из сторон может в любой момент отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без объяснения причин, предупредив об этом за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Долгосрочный договор (от года и больше) нужно регистрировать, иначе при продаже объекта вас могут выселить до срока. Аренда не сохранит силу (см. Позицию ВАС РФ).

Рекомендации: Зафиксируйте начало и окончание периода пользования имуществом. Обычно период указывают в месяцах, годах или от одной календарной даты до другой (с 1 января по 1 октября 2019 г.). При заключении договора на срок от одного года договоритесь о его регистрации (кто делает и за чей счет).

✔

Размер арендной платы

Риски: Если не определен размер платы, возможен спор о том, какой договор вы заключили, так как аренда не бывает бесплатной (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Может возникнуть спор о том, за что вы платите, и риск взыскания дополнительных платежей.

Рекомендации: Укажите размер - фиксированный или ставка за квадратный метр. В части валюты стабильнее рубли, так как в иностранной валюте или в у. е. по определенному курсу плата может меняться каждый месяц.

Выгоднее, если оговорок об отдельных платежах нет. Тогда в арендную плату войдут как минимум НДС и плата за землю (см. п. 2 ст. 654 ГК РФ, Позицию ВАС РФ).

Отдельно оговорите оплату коммунальных платежей (входят в арендную плату или уплачиваются отдельно, кому уплачиваются - арендодателю или поставщикам ресурсов напрямую).

✔

Изменение арендной платы

Риски: Ставка может неконтролируемо повышаться, если по договору арендодатель может менять ее в одностороннем порядке.

Рекомендации: Выгоднее ничего не писать про изменение платы. Тогда оно будет только по соглашению и не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Если арендодатель настаивает на одностороннем изменении, лучше ограничить его размер и периодичность.

✔

Продление договора

Риски: Если не согласовать условия о продлении договора, по окончании срока вы сможете его перезаключить, но, возможно, уже на других, менее выгодных условиях. Риск актуален, если у вас долгосрочные планы по бизнесу, а помещение вам согласились сдать, например, на 11 месяцев.

Если просто продолжите пользоваться помещением по умолчанию, договор будет возобновлен на неопределенный срок. Арендодатель сможет выселить вас, предупредив за три месяца (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Рекомендации: Лучше договориться о продлении договора в автоматическом режиме, без подписания дополнительных соглашений и новых переговоров.

Удобная для вас формулировка: "Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях. При этом договор может быть продлен неограниченное число раз".

Внимание! Рекомендуем зарегистрировать договор, если вы продлеваете его на год или больше.

✔

Улучшения

Риски: По умолчанию у вас есть право получить возмещение стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений (п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ). Если изменить это правило или не уточнить порядок компенсации, возможны споры. Можете потерять деньги. Риск актуален, если вы перестраиваете или переоборудуете помещение под свои нужды.

Рекомендации: На практике бывает сложно отличить отделимые улучшения от неотделимых. Лучше перечислите, какие конкретно улучшения вы считаете неотделимыми. Это может быть, например, установка пожарной сигнализации, замена дверей и стеклопакетов. Получить согласие арендодателя на них лучше прямо в договоре.

Договоритесь о сроках и порядке выплаты компенсации стоимости улучшений (в том числе при расторжении договора). Если знаете заранее сумму, приложите смету к договору. Потом можно засчитывать стоимость согласованных улучшений в счет арендной платы (см. Позицию ВАС РФ).

✔

Расторжение договора

Риски: Высока вероятность, что вас досрочно выселят из помещения при любом удобном случае, если арендодатель расширит список случаев для расторжения договора.

Рекомендации: В идеале формулировка для вас такая: "Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по основаниям, установленным законом". Если арендодатель хочет установить больше оснований расторжения по сравнению с законом, предложите сделать это зеркально для обеих сторон. Особенно это касается права на отказ от договора. Если у вас срочный договор и арендодатель настаивает на таком праве для себя, у вас оно тоже должно быть. Дополнительно можно установить плату за отказ (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

Заказать услугу

Документы