Что такое рыночная стоимость объекта оценки и как она определяется?

В соответствии с федеральными стандартами оценки определяются следующие виды стоимости (п. 12 Федерального стандарта оценки "Виды стоимости (ФСО II)"):

1. рыночная стоимость;
2. равновесная стоимость;
3. инвестиционная стоимость.

✔

Понятие рыночной стоимости

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ)).

Рыночная стоимость подлежит установлению в случаях, указанных в законе, например:

• в целях налогообложения для установления соответствия цен по разовым сделкам рыночным ценам (п. 9 ст. 105.7 НК РФ);
• при залоге недвижимости и иного имущества (п. 3 ст. 9, пп. 9 п. 1 ст. 14, п. 3 ст. 55, п. 9 ст. 77.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 2 ст. 344, п. 2 ст. 350.1 ГК РФ);
• при продаже с публичных торгов объектов незавершенного строительства (п. 4 ст. 239.1 ГК РФ);
• при продаже, сдаче в аренду государственных и муниципальных земельных участков, при определении размера возмещения при изъятии земельных участков (п. п. 12, 14 ст. 39.11, п. 3 ст. 51, п. 4 ст. 54.1, ст. 56.8, ст. 66 ЗК РФ, п. 2 ст. 281 ГК РФ);
• при необходимости пересмотра кадастровой стоимости (ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ, ч. 7, п. 3 ч. 9 ст. 22, ч. 1, 5 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", п. п. 2, 3 ст. 6, п. 1 ст. 7 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации");
• в целях оценки имущества должника в рамках исполнительного производства (ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве");
• в рамках производства по делу о банкротстве (п. 5.1 ст. 110, п. 2 ст. 131, п. 1 ст. 139, п. 2 ст. 201.5 и др. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Также рыночная стоимость может быть определена по инициативе хозяйствующих субъектов.

✔

Порядок определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость объекта оценки определяется независимым оценщиком, который должен являться членом саморегулируемой организации и застраховать риск наступления своей гражданской ответственности. Свою деятельность оценщик может осуществлять только по тем направлениям оценочной деятельности, которые предусмотрены в его квалификационном аттестате (ст. 4 Закона N 135-ФЗ).

Основанием для проведения оценки является договор о проведении оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании судебного решения или решения уполномоченного органа (ст. 9 Закона N 135-ФЗ).

Требования к порядку проведения оценки определяются стандартами оценочной деятельности (ст. 20 Закона N 135-ФЗ).

При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки (п. 1 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (далее - ФСО V)):

• сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (п. 4 ФСО V);
• доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод (п. 11ФСО V);
• затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения (п. 24 ФСО V).

✔

Этапы и итоги проведения оценки

Процесс оценки включает следующие этапы (п. 1 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)"):

1. согласование задания на оценку;
2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4. согласование промежуточных результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (в случае необходимости), и определение итоговой стоимости объекта оценки;
5. составление отчета об оценке объекта оценки.

Отчет может быть составлен на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа. Он не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (ч. 2, 3 ст. 11 Закона N 135-ФЗ).

В отчете должны быть указаны (ч. 4 ст. 11 Закона N 135-ФЗ):

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
• сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями ст. 16 Закона N 135-ФЗ;
• цель оценки;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;

• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки (ч. 5 ст. 11 Закона N 135-ФЗ).

Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 7, 8 ст. 11 Закона N 135-ФЗ).

В отношении отдельных объектов оценки иными Федеральными стандартами могут быть предусмотрены особенности ее проведения.

В случае ненадлежащего оказания услуг по оценке оценщик обязан возместить заказчику причиненные убытки (п. 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).