Согласуйте предмет договора и размер арендной платы - это существенные условия договора аренды нежилого помещения.
|
Для данного договора существенными являются условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ):
Если какое-либо из существенных условий не согласовано, договор может быть признан незаключенным. Однако сторона, которая подтвердила действие договора, например приняла исполнение от контрагента, не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор не заключен (п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49).
Так, арендатор, который принял от арендодателя помещение и внес арендную плату, лишается права утверждать, что договор аренды не заключен.
Каковы правовые последствия (риски) совершения сделки по аренде без заключения договора в письменной форме как единого документаЗаконом или соглашением сторон могут быть предусмотрены случаи, когда договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 4 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение такой формы повлечет негативные последствия. Так, в виде одного документа с подписями сторон должен быть оформлен договор аренды здания или сооружения. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ). В Гражданском кодексе РФ нет требований к форме договора аренды нежилого помещения, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится. полагаем, что данное требование распространяется и на договор аренды нежилого помещения.
|
Для описания предмета индивидуализируйте нежилое помещение, то есть опишите так, чтобы его можно было однозначно определить (п. 3 ст. 607, ст. 625 ГК РФ). Также укажите, что оно передается за плату и лишь на время - во временное владение и пользование или только в пользование (ч. 1 ст. 606, п. 1 ст. 650 ГК РФ). Если этого не указать, то суд может признать ваш договор договором другого вида. Например, договор, из которого не следует, что имущество передается в пользование, арендой не считается.
Если помещение является самостоятельным объектом недвижимости и на него зарегистрировано право собственности, то нужные сведения для индивидуализации вы найдете на сайте Росреестра благодаря сервису справочной информации по объектам недвижимости. На этом же сайте можно заказать выписку из ЕГРН в электронном виде, в которой также будут отражены сведения, индивидуализирующие объект аренды.
Укажите в договоре:
Чтобы избежать споров о том, согласован ли объект, приложите к договору свежую выписку из ЕГРН и технический план помещения. На графической части плана отображается местоположение помещения (ч. 4 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости).
Пример условия об объекте Объектом аренды является нежилое помещение площадью 50 (пятьдесят) кв. м, которое расположено на первом этаже семиэтажного административного здания по адресу: Москва, ул. Самоцветная, д. 6. Кадастровый номер помещения 77:16:187456:110 (копия выписки из ЕГРН от 14 февраля 2022 г. прилагается). Расположение объекта на этаже и его границы отображены на копии технического плана помещения. |
Сложнее индивидуализировать помещение, которое не является самостоятельным объектом недвижимости, поскольку не поставлено на кадастровый учет. Выписки из ЕГРН на него не будет.
Для индивидуализации такого помещения укажите в договоре:
Отобразить границы помещения (его местоположение) удобно на копии технического плана здания.
Пример условия об объекте |
Вы можете установить размер арендной платы разными способами (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Обычно он определяется в твердой величине за всю площадь помещения и (или) за единицу площади, например, за 1 кв. м за определенный период, чаще всего за месяц аренды.
Плату за пользование земельным участком арендатор по умолчанию не вносит, поскольку она входит в состав арендной платы за помещение. Но в договоре вы можете это правило изменить (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Например, можно указать, что помимо арендной платы арендатор обязан вносить плату за пользование частью земельного участка, которая необходима для использования арендованного помещения. В этом случае надо прописать в договоре размер и срок внесения такой платы.
Также укажите, входят коммунальные услуги в арендную плату или арендатор оплачивает их отдельно (вносит арендодателю либо сам заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями). По умолчанию арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг, то есть уплатить их сверх арендной платы. Это объясняется тем, что оплата коммунальных услуг относится к расходам на содержание имущества, которые арендатор несет в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.
Пример формулировки условия |
Имейте в виду, что арендная плата не может состоять из оплаты одних только коммунальных услуг. Такой договор будет безвозмездным, что противоречит сути аренды. Суд может признать его незаключенным (см. Позицию ВАС РФ).
При составлении долгосрочного договора рекомендуем согласовать условие о порядке изменения размера арендной платы. Договор может содержать случаи и условия, при которых цена договора меняется после его заключения (п. 2 ст. 424 ГК РФ).
Надо понимать, что для изменения платы недостаточно согласовать условие о том, что стороны могут изменять ее по соглашению сторон. Само по себе такое условие не обязывает арендатора подписывать предложенное арендодателем соглашение (см. Позицию ВАС РФ, АС округов).
Арендодателю лучше добиться включения в договор условия об одностороннем или автоматическом изменении размера арендной платы.
Одностороннее изменение арендной платы возможно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
При согласовании такого условия в интересах арендатора предложить менее частые изменения или ограничить диапазон увеличения (например, определенным процентом).
Пример условия об объекте Арендодатель вправе один раз в два года изменить арендную плату в одностороннем порядке не более чем на 15%. |
Рекомендуем также согласовать порядок изменения.
Пример условия об объекте О повышении арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора. Новый размер арендной платы применяется со следующего месяца после того, как это уведомление считается доставленным арендатору (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). |
Автоматическое изменение цены может происходить и чаще одного раза в год, так как в этом случае не меняется само условие об арендной плате. Все зависит от механизма расчета платы, который вы предусмотрите в договоре. Например, можно указать, что раз в квартал размер арендной платы индексируется с учетом уровня инфляции.Автоматическое изменение цены может происходить и чаще одного раза в год, так как в этом случае не меняется само условие об арендной плате. Все зависит от механизма расчета платы, который вы предусмотрите в договоре. Например, можно указать, что раз в квартал размер арендной платы индексируется с учетом уровня инфляции.
Часто стороны договора аренды нежилого помещения заключают его на 11 месяцев, чтобы избежать регистрации договора в Росреестре.
По истечении этого периода действие договора возобновляется на неопределенный срок. При этом регистрировать договор не нужно (п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Но такой договор может быть досрочно прекращен любой из сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
При желании договор, заключенный на определенный срок, вы можете дополнить условием о его автоматической пролонгации.
Опишите в договоре порядок предоставления в аренду и возврата помещения. В частности, определите срок его передачи арендатору. При этом руководствуйтесь общими правилами исчисления сроков.
Согласуйте состояние помещения, а также перечень имущества и документов, которые должны быть переданы вместе с помещением.
Не забудьте предусмотреть, каким документом будет подтверждена передача помещения.
В интересах арендодателя описать в договоре все имеющиеся дефекты конструктивных элементов помещения: стен, потолка, пола, окон, дверей, перегородок. Подписанием договора арендатор подтвердит свою осведомленность относительно состояния арендуемого помещения. В этом случае арендодатель не будет отвечать за недостатки помещения (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
При наличии недостатков рекомендуем указать в договоре порядок их устранения и распределить соответствующие расходы.
Пример условия об объекте Помещение требует капитального ремонта после затопления (деформированы и частично отсутствуют потолочные панели, стены подвержены грибковым образованиям, пол требует полной замены). Указанный недостаток устраняется силами арендатора. Расходы арендатора по капитальному ремонту засчитываются в счет арендной платы, если смета расходов была согласована с арендодателем. |
В договоре вы можете определить, в каком состоянии арендатор должен вернуть помещение (со степенью износа до 30%, полностью отремонтированным, с определенными улучшениями и т.д.). По умолчанию при возврате помещения его состояние должно быть таким же, каким было при передаче в аренду, но с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).
Имейте в виду, что в результате использования помещения арендатором и демонтажа произведенных им улучшений (например, перегородок, сплит-систем) могут остаться повреждения (дыры, потертости и т.д.). Чтобы избежать споров о том, кто должен их устранять, рекомендуем предусмотреть это в договоре.
Перечислите в договоре:
1) принадлежности, которые могут понадобиться для полноценного использования помещения в соответствии с условиями договора. Это могут быть:
По умолчанию имущество сдается в аренду вместе с его принадлежностями (п. 2 ст. 611 ГК РФ). Но лучше, если вы их перечислите в договоре, чтобы избежать споров, должен ли арендодатель передать арендатору конкретное имущество;
2) оборудование (например, кондиционеры, осветительные приборы, приборы учета, оборудование охранной и пожарной сигнализации и т.д.). Укажите их количество, состояние и ориентировочную стоимость;
3) иное имущество, например мебель (столы, стулья, тумбы и т.д.). Укажите их количество, состояние и ориентировочную стоимость.
Не забудьте уточнить, входит ли плата за пользование имуществом в арендную плату. Если нет, то согласуйте размер платы за аренду.
Укажите в договоре:
При необходимости перечень документов, которые должны быть возвращены арендодателю, можно изменить. Например, можно обязать арендатора предоставить отчет об оценке помещения либо исключить из числа возвращаемых документов незаверенные копии.
Нужно ли к договору аренды нежилого помещения прикладывать спецификацию Это зависит от того, какая информация содержится в спецификации.В Гражданском кодексе РФ такого понятия как "спецификация нежилого помещения" нет. Но так на практике могут называть документ, где содержится перечень и характеристики объектов, передаваемых в аренду.И тут есть важный момент. В договоре нужно обязательно согласовать, какое помещение будет передаваться в аренду, индивидуализировать его (указать его характеристики - кадастровый номер, адрес, площадь и др.), поскольку это условие о предмете договора, которое является существенным (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ). Если эту информацию вы решите вынести в отдельный документ - приложение к договору, и назовете его "спецификация", то тогда такой документ нужно обязательно приложить, в противном случае предмет будет не согласован и договор может быть признан незаключенным. |
Укажите в договоре, каким документом будет подтвержден факт передачи в аренду и возврата помещения. Передача помещения оформляется двусторонним документом о передаче. На практике он может называться актом приема-передачи, актом возврата и т.д. Кроме того, подтвердить передачу имущества в аренду может и сам договор, если в нем указано, что он одновременно является актом приема-передачи.
В интересах арендодателя максимально конкретизировать условия пользования помещением. Это позволит ему, к примеру, расторгнуть договор, если арендатор нарушит эти условия (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Для согласования условий опишите:
1) цель использования. Если помещение предоставляется арендатору для размещения магазина одежды, так и напишите в договоре. Если для организации досуга, укажите конкретные виды деятельности (боулинг, бильярд, детская игровая комната, кафе или ресторан и т.д.).При отсутствии в договоре цели использования арендатор сможет использовать помещение по своему усмотрению, но в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ);
Как составить договор аренды нежилого помещения с арендатором - самозанятым лицом При составлении договора аренды нежилого помещения с арендатором - самозанятым лицом руководствуйтесь общим порядком заключения договора аренды нежилого помещения.Как составить договор аренды производственного помещения (нежилого помещения, используемого в производственных целях) Руководствуйтесь общими правилами составления договора аренды нежилого помещения. При этом укажите производственные цели использования помещения. |
2) порядок использования, в том числе конкретные способы, объем и иные условия использования объекта аренды. Например, можно установить предельные показатели шумовой нагрузки.
Если помещение расположено на охраняемом объекте, рекомендуем оговорить режим использования: определить время допуска посетителей и сотрудников, правила допуска в помещение и т.д.;
Пример условия об объекте Пользование помещением осуществляется с соблюдением следующего режима: |
3) возможность передачи в субаренду. Если арендодатель не возражает против передачи имущества или арендных прав третьим лицам (например, в субаренду), то его согласие на это можно зафиксировать в договоре. В таком случае дополнительное согласие арендодателя не потребуется;
Пример формулировки условия Арендатор имеет право сдавать арендованное помещение в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ. Получение дополнительного, в том числе последующего, согласия от арендодателя на это не требуется. |
4)возможность установки рекламных вывесок. Стороны могут договориться о размещении рекламной вывески на внешней стороне здания (то есть наружной рекламе). В этом случае рекомендуем согласовать макет рекламной вывески и оформить его приложением к договору.
Надо учесть, что размещение наружной рекламы возможно с согласия собственников здания, а также по общему правилу с разрешения органа местного самоуправления на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (п. п. 5, 9 ст. 19 Закона о рекламе). За нарушение требований к установке и (или) эксплуатации рекламной конструкции на юридических лиц налагается штраф (ст. 14.37 КоАП РФ).
Как составить договор аренды апартаментов Руководствуйтесь общими правилами составления договора аренды нежилого помещения. При этом укажите, что апартаменты не предназначены для постоянного проживания граждан, а могут использоваться лишь для их временного пребывания. |
Рекомендуем согласовать в договоре порядок получения необходимых согласий и разрешений (какая из сторон обращается с заявлением, в какой срок и т.д.).
Согласуйте в договоре, какая из сторон обязана производить капитальный и текущий ремонт, поддерживать помещение в исправном состоянии, а также нести связанные с этим расходы. Это особенно важно, если вы решили отойти от общих правил, предусмотренных в ст. 616 ГК РФ. Например, если обязанность по проведению капитального ремонта возложили на арендатора.
Если арендатор намеревается произвести улучшения имущества (например, установить перегородки), согласуйте это в договоре. Имеет смысл также определить, являются эти улучшения отделимыми или неотделимыми. При прекращении аренды это исключит споры о возможности их демонтажа.
Пример условия об объекте Стороны считают неотделимыми все улучшения помещения, для производства которых требуется сверление или штробление стен, пола, потолка, установка или снос любых перегородок, даже если они являются некапитальными, перенос электророзеток и выключателей и т.п. |
Для арендодателя может быть важным сохранение интерьерного облика помещения. Тогда в его интересах запретить арендатору без своего согласия делать любые улучшения помещения, любое изменение конструктивных элементов и отделки помещения.
Пример условия об объекте Арендатор не вправе без письменного разрешения арендодателя: |
Обеспечительный платеж может быть установлен по инициативе арендодателя. Этот платеж обеспечивает денежные обязательства арендатора - оплату аренды и (или) иных сумм, например, неустойки. Если арендатор не заплатит вовремя, арендодатель сможет зачесть обеспечительный платеж в счет долга (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
Рекомендуем также согласовать, что при заключении договора на новый срок в отношении того же объекта обеспечительный платеж не возвращается, а засчитывается в счет обеспечительного платежа по возобновленному договору. Это возможно в силу п. 2 ст. 381.1 ГК РФ.
Если вы заключаете договор аренды нежилого помещения на год и более, то его нужно регистрировать (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Рекомендуем распределить расходы сторон на госрегистрацию. Например, можно обязать арендатора обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации и возложить на него обязанность уплатить госпошлину.
Пример условия об объекте В целях государственной регистрации договора арендатор обязан передать все необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в срок не позднее 3 рабочих дней с момента подписания договора. |
Наиболее популярная мера ответственности при аренде помещений - неустойка за нарушение срока оплаты аренды. Чаще всего она определяется в виде пеней в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Если арендатор обязан заключить договоры с обслуживающими организациями или договор страхования арендуемого помещения, то имеет смысл установить штраф за нарушение этой обязанности.
Кроме того, можно согласовать условие об ответственности за несвоевременную передачу объекта, невыполнение или несвоевременное выполнение капитального и текущего ремонта, нарушение срока передачи договора на регистрацию, предоставление недостоверных сведений и другие нарушения.
Ответственность арендодателя за сохранность имущества арендатора В Гражданском кодексе РФ не предусмотрены отдельные случаи, в которых арендодатель несет ответственность за сохранность имущества арендатора. |
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
С уважением, Генеральный директор Волощук Елена Ивановна