Как составить договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества)?

✔

Существенные условия договора об ипотеке

Обязательно включите в договор существенные условия. Без них он будет считаться незаключенным.

Закон требует привести в договоре (ст. 9 Закона об ипотеке):

• предмет ипотеки, право залогодателя на него, дату госрегистрации и номер регистрации этого права в ЕГРН;
• денежную оценку предмета ипотеки;

• описание обеспечиваемого обязательства (существо, размер и срок исполнения).

Кроме того, существенным будет то условие, относительного которого по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Если выдается закладная, нужно указать это (п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке).

Предмет ипотеки

Чтобы согласовать условие о предмете ипотеки, приведите в договоре (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке):

• наименование имущества;
• место его нахождения;
• достаточное для идентификации описание. Самый надежный вариант - указать кадастровый номер.

Если залогом обременяется право аренды, опишите арендованное имущество, как если бы оно само было предметом ипотеки, и укажите срок аренды.

При описании имущества учтите, что ипотека автоматически распространяется:

• на принадлежности вещи, если стороны не договорились об ином (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке). Например, на системы пожарной сигнализации, видеонаблюдения, телефонные сети;
• на неотделимые улучшения, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке (п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке);
• на находящиеся или строящиеся на передаваемом в ипотеку земельном участке здания или сооружения залогодателя. Также ипотека по общему правилу распространяется на здания и сооружения, которые залогодатель возводит на уже заложенном участке (п. 1 ст. 64, п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке).

Денежная оценка предмета ипотеки

В договоре нужно указать оценку имущества в денежном выражении. Вы можете договориться с контрагентом о ее размере сами. Но мы рекомендуем привлечь профессионального оценщика, чтобы избежать спора о стоимости объекта.

Для некоторых случаев закон устанавливает особые условия или требования к оценке. Например, если предмет ипотеки - государственное или муниципальное имущество. А если в ипотеку передается сельскохозяйственная земля, в договоре достаточно указать ее кадастровую стоимость и не проводить оценку (п. 3 ст. 9, ст. 67 Закона об ипотеке).

Право залогодателя на предмет ипотеки

Укажите, какое право на имущество имеет залогодатель, приведите дату госрегистрации и номер регистрации этого права в ЕГРН (п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке).

Обеспечиваемое обязательство

Обязательно укажите (п. п. 1, 4 ст. 9 Закона об ипотеке):

• существо обязательства;
• сумму (или условия ее определения для будущего обязательства);
• основания возникновения;
• срок исполнения.

Если обязательство исполняется по частям, укажите сроки платежей и их размеры либо условия, которые позволят их определить (п. 5 ст. 9 Закона об ипотеке).

Кроме того, вы можете определить объем, в котором обязательство обеспечено ипотекой. По общему правилу она обеспечивает не только основной долг, но и все сопутствующие требования на момент их удовлетворения, например неустойку, а также судебные издержки при обращении взыскания, расходы на реализацию имущества и др. Но вы можете сделать иначе. К примеру, предусмотреть, что ипотека покрывает только сумму основного обязательства или вообще только его часть (п. п. 1, 2 ст. 3, ст. 4 Закона об ипотеке).

Можно указать и твердую сумму обеспеченных требований залогодержателя. В этом случае обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не будут обеспечены, за исключением ряда требований, указанных в законе. Среди таких исключений - требования об уплате процентов по ст. 395 ГК РФ, о возмещении убытков, расходов на страхование или охрану (п. 3 ст. 3 Закона об ипотеке).

✔

Заверения залогодателя

Иногда залогодателю нужно получить согласие на ипотеку от третьего лица или органа (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке). Например, если залог является крупной сделкой для ООО, вам, скорее всего, потребуется согласие общего собрания участников (п. 3 ст. 46 Закона об ООО). В отсутствие необходимого согласия договор ипотеки можно признать недействительным (ст. 173.1 ГК РФ).

Кроме того, залогодатель должен письменно сообщить залогодержателю об известных ему правах третьих лиц на предмет ипотеки, в частности о залоге и аренде. Если этого не сделать, у залогодержателя будет право потребовать досрочного исполнения обязательства или изменения условий договора (ст. 12 Закона об ипотеке).

Удобнее, если вы сразу укажете в договоре, нужно ли согласие других лиц на заключение договора и есть ли у третьих лиц какие-либо права на имущество. А на случай, если предоставленная залогодателем информация окажется недостоверной, рекомендуем включить в договор условие о неустойке за недостоверные заверения (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

✔

Использование и содержание предмета ипотеки

По умолчанию залогодатель должен проводить текущий и капитальный ремонт имущества, а также поддерживать его в исправном состоянии и нести расходы на содержание до тех пор, пока ипотека не закончится. Но вы можете изменить эти правила и, например, переложить часть обязанностей на залогодержателя (ст. 30 Закона об ипотеке).

Также рекомендуем согласовать порядок проверки имущества, которую залогодержатель вправе проводить по закону. Например, предусмотреть, в какое время залогодержатель может приехать и проверить состояние имущества, как часто он может это делать (ст. 34 Закона об ипотеке).

Учтите, что запретить залогодателю пользоваться заложенным имуществом нельзя. Условие об этом ничтожно. Но если заложен земельный участок, можно исключить или ограничить право залогодателя строить на нем здания и сооружения без согласия залогодержателя (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке).

Кроме того, можно предусмотреть льготные условия для залогодателя, например:

• разрешить ухудшать состояние имущества или уменьшать его стоимость сверх нормального (п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке);

• исключить или изменить обязанность залогодателя страховать имущество. По умолчанию он должен страховать его за свой счет от рисков утраты и повреждения в полной стоимости или не ниже суммы обеспеченного обязательства (п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке).

✔

Распоряжение предметом ипотеки

В договоре можно, в частности:

• разрешить залогодателю отчуждать имущество без согласия залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке);
• исключить или изменить право залогодателя без согласия залогодержателя сдавать имущество в аренду, передавать в ссуду, обременять сервитутом на определенных условиях. Также можно предусмотреть, что предоставление заложенного имущества в пользование другому лицу освобождает залогодателя от обязанностей по договору об ипотеке (п. п. 1, 4 ст. 40 Закона об ипотеке).

✔

Утрата или повреждение предмета ипотеки

Данные вопросы регулирует Закон об ипотеке. На практике стороны нечасто меняют условия, которые установлены по умолчанию.

Тем не менее вы можете (ст. 36 Закона об ипотеке):

• переложить риск случайной гибели и случайного повреждения имущества на залогодержателя;
• дать залогодателю право восстановить или заменить погибшее или поврежденное имущество. В этом случае залогодержатель не сможет требовать досрочного исполнения обязательства, если залогодатель надлежаще выполнит эту договоренность.

✔

Обращение взыскания на предмет ипотеки и его реализация

Вы вправе предусмотреть случаи, когда на имущество можно обратить взыскание (например, только при неуплате долга полностью). Можно предусмотреть особенности обращения взыскания на имущество, которое заложено для обеспечения обязательства с уплатой периодических платежей. Например, увеличить количество допустимых по закону просрочек оплаты с трех до пяти или, наоборот, уменьшить их до двух (п. 1 ст. 50, п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке).

По умолчанию взыскание на предмет ипотеки обращается через суд. Однако стороны, как правило, могут выбрать внесудебное обращение взыскания, в том числе по исполнительной надписи нотариуса (п. 1.1 ст. 9, ст. 51, п. п. 1, 5, 6 ст. 55 Закона об ипотеке). Если вы решили установить внесудебный порядок, то сначала убедитесь, что в вашем случае на него нет запрета.

По общему правилу заложенное имущество реализуют на публичных торгах. Однако в ряде случаев и при определенных условиях можно использовать другие способы. Например, дать залогодержателю право оставить имущество за собой (п. 2 ст. 55, ст. 59.1 Закона об ипотеке).

Если вы не включили в договор условие о внесудебном обращении взыскания или о порядке такого взыскания, но впоследствии передумали, то можете заключить отдельное соглашение.