Как зарегистрировать право собственности на садовый дом?

Садовый дом представляет собой здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (п. 2 ст. 3 Закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ).

Получение разрешений на строительство и на ввод садового дома в эксплуатацию не требуется. В настоящее время установлена обязанность направлять в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (далее - уполномоченный орган), уведомление о начале и об окончании строительства садового дома. При этом до 01.03.2031 допускается регистрация прав на садовый дом, соответствующий установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, без указанного уведомления. Право выбора порядка оформления такого объекта недвижимости (с направлением или без направления уведомления) принадлежит его правообладателю.

Кроме того, не требуется направлять уведомления о начале и об окончании строительства в отношении садового дома, созданного на садовом земельном участке, кадастровый учет которого осуществлен до 04.08.2018.

Отсутствие регистрации права собственности на построенный садовый дом может повлечь признание его самовольной постройкой и последующий снос (п. 39 ст. 1, п. 1 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 51.1, ч. 15, 16 ст. 55 ГрК РФ; ст. 222 ГК РФ; ч. 12, 22 ст. 70 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 6.1 ст. 16, ст. 17 Закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ; Письма Росреестра от 19.01.2021 N 13-00021/21, от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).

Для регистрации права собственности на садовый дом рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

✔

Шаг 1. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана садового дома

Для государственного кадастрового учета садового дома необходим технический план. Он готовится кадастровым инженером и содержит сведения о садовом доме, в том числе внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 37 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; п. 7.3 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 24 Закона N 218-ФЗ).

Список кадастровых инженеров вы можете получить на сайте Росреестра.

Представьте кадастровому инженеру следующие документы (ст. 287.1 ГК РФ; ч. 11, 11.1 ст. 24, ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 2 Требований, утв. Приказом Росреестра от 04.03.2022 N П/0072):

• уведомление застройщика о планируемом строительстве садового дома (при наличии);
• уведомление о соответствии садового дома предельным параметрам разрешенного строительства и допустимости размещения садового дома на земельном участке (при наличии);
• декларацию, составленную и заверенную правообладателем (представителем правообладателя) земельного участка, на котором находится завершенный строительством объект недвижимости. Вы можете составить декларацию самостоятельно или обратиться за помощью к кадастровому инженеру. При этом ответственность за достоверность указанных в декларации сведений несет правообладатель земельного участка.

Кадастровый инженер может запросить у вас дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить перечень документов у кадастрового инженера заранее.

Технический план подготавливается в том числе в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план (ч. 12 ст. 24 Закона N 218-ФЗ).

Технический план может быть помещен на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется ФГБУ "ФКП Росреестра".

В договоре на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера по помещению в электронное хранилище подготовленного им технического плана (ч. 1 ст. 3.1, ч. 3 ст. 20 Закона N 218-ФЗ; ч. 8 ст. 36 Закона N 221-ФЗ).

Договором подряда на выполнение кадастровых работ кадастровому инженеру может быть предоставлено право без доверенности представлять технический план в орган регистрации прав (п. 4 ч. 2.1 ст. 36 Закона от N 221-ФЗ).

✔

Шаг 2. Подготовьте необходимые документы

Для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на садовый дом, о начале строительства которого направлялось уведомление в уполномоченный орган, необходимы следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1.2 ст. 19, ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ; ч. 16 ст. 55 ГрК РФ):

• уведомление об окончании строительства садового дома;
• технический план;
• правоустанавливающий документ на земельный участок (не требуется, если право на земельный участок ранее было зарегистрировано в ЕГРН);
• документ, подтверждающий полномочия представителя (если уведомление направляется представителем);
• заключенное правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный садовый дом (в случае, если земельный участок, на котором он построен, принадлежит двум и более гражданам).

За регистрацию права собственности на садовый дом необходимо уплатить госпошлину. Сведения об уплате госпошлины необходимо указать в уведомлении об окончании строительства (ст. 17, ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 16 ст. 55 ГрК РФ).

До 01.03.2031 для кадастрового учета и регистрации права собственности на садовый дом, уведомление о начале строительства которого в уполномоченный орган не направлялось, потребуются (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и):

• технический план;
• правоустанавливающий документ на земельный участок (не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на данный земельный участок).

При этом орган регистрации прав проверяет соответствие садового дома ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий (при наличии), а также предельным параметрам, установленным законодательством и правилами землепользования и застройки (в частности, виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др.), за исключением соответствия необходимым минимальным отступам от границ земельного участка (ч. 12, 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; п. п. 3, 3.1 Письма Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).

Регистрация права собственности на садовый дом, созданный на садовом земельном участке, кадастровый учет которого осуществлен до 04.08.2018, производится на основании правоустанавливающего документа на соответствующий земельный участок. Если право на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН, указанный документ представлять не требуется (ч. 22 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; ч. 6.1 ст. 16, ст. 17 Закона N 340-ФЗ).

Также потребуется уплатить госпошлину за регистрацию права собственности в указанном выше размере.

Если уведомление о начале строительства садового дома в уполномоченный орган не направлялось, переходите к шагу 4.

✔

Шаг 3. Подайте документы в уполномоченный орган

Кадастровый учет и регистрация права собственности на построенный садовый дом при соблюдении уведомительного порядка строительства осуществляются по заявлению уполномоченного органа.

Для этого не позднее месяца со дня окончания строительства садового дома вы должны направить в указанный орган уведомление об окончании строительства и иные необходимые документы, в частности (ч. 1.2 ст. 19 Закона N 218-ФЗ; ч. 16 ст. 55 ГрК РФ):

• технический план садового дома;
• заключенное между правообладателями земельного участка, на котором расположен садовый дом, соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный садовый дом (если земельный участок находится в общей долевой собственности или предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора);
• документ, подтверждающий полномочия представителя (если уведомление направляется представителем).

Это можно сделать в том числе одним из следующих способов (ч. 16, 16.1 ст. 55 ГрК РФ):

• посредством личного обращения в уполномоченный орган, в том числе через МФЦ;
• почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
• через Единый портал госуслуг.

В течение семи рабочих дней со дня поступления от вас уведомления и необходимых документов уполномоченный орган проведет проверку садового дома на соответствие требованиям законодательства и направит в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, о чем вам будут направлены соответствующие уведомления (ч. 1.2 ст. 19 Закона N 218-ФЗ; ч. 19 ст. 55 ГрК РФ).

В случае ненаправления уполномоченным органом в установленный срок заявления и документов в орган регистрации прав вы можете направить указанное заявление самостоятельно. При этом необходимые документы будут запрошены органом регистрации прав у уполномоченного органа в течение трех дней со дня получения вашего заявления (ч. 1.2 ст. 19, ч. 2 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).

Если необходимые документы не направлены уполномоченным органом в орган регистрации прав, переходите к шагу 4.

✔

Шаг 4. Обратитесь за регистрацией права собственности

Заявление о регистрации и необходимые документы вы можете представить одним из следующих способов (ч. 1 ст. 3.1, ч. 1, 1.1, п. 2 ч. 1.2, ч. 1.5, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона N 449-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457; п. 1, пп. 1, 3 п. 2 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; п. 1 Приказа Росреестра от 30.07.2021 N П/0327; п. 2 Приложения к Приказу Росреестра N П/0327; ч. 3 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 1, 2 Приложения 8 к Постановлению Правительства Москвы от 23.04.2014 N 219-ПП):

• непосредственно (лично либо через представителя по доверенности) в ФГБУ "ФКП Росреестра" или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, размещенному на сайте Росреестра. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме экстерриториального приема;
• при выездном приеме;
• через нотариуса, засвидетельствовавшего подлинность подписи на заявлении о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав;
• в электронной форме, в частности посредством официального сайта Росреестра, в том числе через личный кабинет, размещенный на официальном сайте с использованием единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА) (далее - личный кабинет).

Если заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права представляется в форме документа на бумажном носителе, технический план прилагается к нему на электронном носителе информации (например, оптический компакт-диск или USB-накопитель), который возвращается заявителю при наличии соответствующего указания в заявлении.

Если технический план помещен на временное хранение в электронное хранилище, то при представлении заявления и прилагаемых к нему документов вы вправе указать в заявлении идентифицирующий номер технического плана. В таком случае его представление не потребуется (ч. 4 ст. 20 Закона N 218-ФЗ; п. 5 Приложения N 1 к Приказу Росреестра N П/0509).

Представлять технический план не требуется, если в установленных случаях договором подряда право на представление в Росреестр технического плана предоставлено кадастровому инженеру (п. 4 ч. 2.1 ст. 36 Закона N 221-ФЗ).

При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт) (ч. 8, п. 1 ч. 15 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя, за исключением случая направления правообладателем садового дома заявления через личный кабинет (п. 2 ч. 1, п. 2 ч. 1.2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 3 Приложения N 1 к Приказу Росреестра N П/0509).

Срок государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, предназначенном для садоводства, не должен превышать трех рабочих дней с даты приема заявления и необходимых документов органом регистрации прав (пяти рабочих дней - если документы подаются через МФЦ) (п. п. 8.4, 11.1 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, течение срока государственной регистрации начинается с даты получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины (ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).