Как зарегистрировать пристройку к коттеджу?

С точки зрения градостроительства возведение пристройки к коттеджу является его реконструкцией, поскольку при этом меняется площадь коттеджа и может измениться его этажность (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

По общему правилу для возведения пристройки к коттеджу (объекту ИЖС, расположенному на земельном участке для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства) необходимо уведомить орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, направив уведомление о начале и об окончании реконструкции (ч. 1, 1.1 ст. 51.1, ч. 16, 16.1 ст. 55 ГрК РФ; Письмо Росреестра от 19.01.2021 N 13-00021/21).

При этом до 01.03.2031 допускается государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на реконструированный коттедж, созданный на земельном участке, предназначенном, в частности, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (или с приравненными к ним видами разрешенного использования), и соответствующий установленным параметрам объекта ИЖС, без указанных уведомлений. Право выбора порядка оформления такого объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 2 Письма Росреестра от 21.06.2022 N 14-5128-ТГ/22; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).

Кроме того, не требуется направлять уведомление в отношении реконструированного коттеджа, расположенного на земельном участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, если его кадастровый учет (в реконструированном виде) осуществлен до 04.08.2018 (ч. 22 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; ч. 6.1 ст. 16, ст. 17 Закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

✔

Возведение пристройки к коттеджу с соблюдением уведомительного порядка

Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте проект будущей пристройки

Обратитесь к архитектору или в архитектурное бюро, которые разработают для вас проект пристройки с учетом особенностей и ограничений вашего земельного участка и коттеджа.

При строительстве или реконструкции отдельно стоящего не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости жилого дома с количеством надземных этажей не более чем три и высотой не более 20 метров, предназначенного для проживания граждан (далее - объект ИЖС), проектную документацию подготавливать не обязательно. Исключение составляют случаи, когда сметная стоимость строительства подлежит проверке на предмет достоверности ее определения. Однако вы вправе подготовить проектную документацию по собственной инициативе (п. 39 ст. 1, ч. 2 ст. 8.3, ч. 3, 3.1 ст. 48 ГрК РФ). 

Шаг 2. Уведомьте уполномоченный орган о планируемой реконструкции коттеджа

В настоящее время для строительства и реконструкции объектов ИЖС получение разрешения на строительство не требуется (п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ; ч. 5 ст. 16 Закона N 340-ФЗ).

Для реконструкции коттеджа вы должны направить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, например в отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации (далее - уполномоченный орган), уведомление о планируемой реконструкции, содержащее следующие сведения (ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ):

1. ваши Ф.И.О., место жительства, реквизиты документа, удостоверяющего личность;
2. кадастровый номер (при наличии), адрес или описание местоположения земельного участка, на котором расположен коттедж;
3. сведения о ваших правах на земельный участок, а также о наличии права на него иных лиц;
4. сведения о виде разрешенного использования земельного участка и коттеджа;
5. сведения о планируемых параметрах коттеджа, в том числе об отступах от границ земельного участка;
6. сведения о том, что коттедж не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
7. почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи;
8. способ направления вам необходимых уведомлений.

К уведомлению необходимо приложить следующие документы (ч. 3, 5 ст. 51.1 ГрК РФ; п. 12 ст. 60 Закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ):

• правоустанавливающие документы на земельный участок (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН);
• документ, подтверждающий полномочия представителя (если уведомление направляется представителем);
• описание (в текстовой форме и графическое) внешнего облика коттеджа в случае, если он расположен в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая использования типового архитектурного решения (об использовании типового решения должно быть указано в уведомлении).

Уполномоченный орган самостоятельно запрашивает правоустанавливающие документы на земельный участок, если вы не представили указанные документы самостоятельно (ч. 4 ст. 51.1 ГрК РФ).

Уведомление и документы можно подать в уполномоченный орган лично, в том числе через МФЦ, либо направить посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или через Единый портал госуслуг, региональные порталы госуслуг или с использованием государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ч. 1, 1.1 ст. 51.1 ГрК РФ).

В течение семи рабочих дней (за исключением случая реконструкции коттеджа в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения) уполномоченный орган проверит указанные в уведомлении о планируемой реконструкции параметры коттеджа на соответствие установленным параметрам и направит вам соответствующее уведомление (далее - уведомление о соответствии или уведомление о несоответствии) (ч. 7 ст. 51.1 ГрК РФ).

Полученное вами уведомление о соответствии либо ненаправление вам уполномоченным органом в предусмотренные сроки уведомления о несоответствии считается согласованием реконструкции коттеджа и дает вам право осуществлять реконструкцию в соответствии с указанными параметрами в течение десяти лет. Указанное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и коттедж (ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ). 

Шаг 3. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на реконструированный коттедж

Для последующего государственного кадастрового учета изменений необходимо заключить с кадастровым инженером договор на проведение кадастровых работ, в результате которых кадастровый инженер подготовит технический план (ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. 29, ч. 10 ст. 36 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).

Технический план готовится в том числе в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (ч. 12 ст. 24 Закона N 218-ФЗ).

Технический план может быть помещен на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется ФГБУ "ФКП Росреестра".

В договоре на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера по помещению в электронное хранилище подготовленного им технического плана (ч. 3 ст. 20 Закона N 218-ФЗ; ч. 8 ст. 36 Закона N 221-ФЗ).

Шаг 4. Подготовьте необходимые документы

Для государственного кадастрового учета изменений сведений о реконструированном коттедже вам потребуются, в частности (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1.2 ст. 19, ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ; ч. 16 ст. 55 ГрК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 21.05.2019 N ОГ-Д23-4681):

• уведомление об окончании реконструкции объекта ИЖС;
• технический план реконструированного коттеджа;
• документ, подтверждающий полномочия представителя (если уведомление направляется представителем);
• правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен коттедж (не требуется, если право на земельный участок ранее было зарегистрировано в ЕГРН).

В случае помещения технического плана в электронное хранилище в заявлении можно указать идентифицирующий номер технического плана. В таком случае его представление вместе с таким заявлением не потребуется (ч. 4 ст. 20 Закона N 218-ФЗ). 

Шаг 5. Представьте документы в уполномоченный орган

Кадастровый учет изменений сведений о реконструированном коттедже осуществляется по заявлению уполномоченного органа.

Для этого не позднее месяца со дня окончания реконструкции коттеджа вы должны направить в указанный орган уведомление об окончании реконструкции и иные необходимые документы (ч. 1.2 ст. 19 Закона N 218-ФЗ; ч. 16 ст. 55 ГрК РФ).

Это можно сделать одним из следующих способов (ч. 16, 16.1 ст. 55 ГрК РФ):

• посредством личного обращения в уполномоченный орган, в том числе через МФЦ;
• почтовым отправлением уведомлением о вручении;
• через Единый портал госуслуг, региональные порталы госуслуг или с использованием государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.

В течение семи рабочих дней со дня поступления от вас уведомления и необходимых документов уполномоченный орган проведет проверку реконструированного коттеджа на соответствие требованиям законодательства и направит в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете, о чем вам будут направлены соответствующие уведомления (ч. 1.2 ст. 19 Закона N 218-ФЗ; ч. 19 ст. 55 ГрК РФ).

Если уполномоченный орган в установленный срок не направит заявление и документы в орган регистрации прав, вы можете направить указанное заявление самостоятельно. При этом необходимые документы будут запрошены органом регистрации прав у уполномоченного органа в течение трех дней со дня получения вашего заявления (ч. 1.2 ст. 19, ч. 2 ст. 33, ч. 21 ст. 40 Закона N 218-ФЗ).

Проведенный кадастровый учет удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

✔

Регистрация прав на реконструированный коттедж без соблюдения уведомительного порядка

До 01.03.2031 кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном, в частности, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (или с приравненными к ним видами разрешенного использования), допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Документ на земельный участок не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на него. Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется (ст. 287.1 ГК РФ; ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Письма Росреестра N 14-5128-ТГ/22; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Минэкономразвития России от 24.12.2019 N ОГ-Д23-11504).

При этом орган регистрации прав проверяет реконструированный коттедж на соответствие ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий (при наличии), а также параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, установленным законодательством и правилами землепользования и застройки (в частности, виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др.), за исключением соответствия необходимым минимальным отступам от границ земельного участка (ч. 12, 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; п. п. 3, 3.1 Письма Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).

Регистрация прав на реконструированный коттедж, созданный на земельном участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, кадастровый учет которого осуществлен до 04.08.2018, производится на основании правоустанавливающего документа на соответствующий земельный участок. Если право на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН, указанный документ представлять не требуется (ст. 287.1 ГК РФ; ч. 22 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; ч. 6.1 ст. 16, ст. 17 Закона N 340-ФЗ).

✔

Изменение кадастровой стоимости коттеджа в результате реконструкции

Следует иметь в виду, что налог на имущество физических лиц исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (п. 1 ст. 402, п. 1 ст. 403 НК РФ).

Если вы считаете, что в результате регистрации пристройки кадастровая стоимость коттеджа оказалась завышенной, вы можете обжаловать результаты кадастровой оценки в Росреестре или в суде (ч. 1 ст. 22 Закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ; п. 5.1.27 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).