Недвижимость как объект оценки

В отличие от товарного рынка, на рынке недвижимости объектами сделки и, следовательно, объектами оценки являются не сами объекты в физическом их выражении, а имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, имущественные права арендодателя и арендатора, право субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точек зрения.

Как и при оценке других типов имущества, существуют общепринятые методы оценки недвижимого имущества, которые сгруппированы в три большие группы (подходы):

• подход, основанный на сравнении продаж,
• подход, основанный на капитализации дохода,
• затратный подход.

Использование того или иного подхода или метода оценки стоимости зависит от наличия исходной рыночной информации, типа и категории объекта недвижимости.

Например, для оценки многоэтажных жилых домов не используется сравнительный подход, а для оценки земли – затратный.

✔

В оценке различают следующие типы объектов недвижимости:

• свободный земельный участок;
• застроенный земельный участок одним зданием;
• застроенный земельный участок комплексом зданий;
• застроенный земельный участок зданиями, незавершенными строительством;
• встроенное помещение.

Свободный земельный участок (участок земли, не имеющий не только зданий и сооружений, но и инженерных коммуникаций) оценивается, как правило, с использованием сравнительного и доходного подходов.

Застроенные (в оценочной терминологии, улучшенные) земельные участки могут оцениваться с использованием разных методов в рамках всех трех подходов в зависимости от степени застройки участка и наличия рыночной информации.

Встроенные помещения оцениваются, как правило, с использованием доходного и сравнительного подходов.

Затратный подход при этом не применяется, поскольку невозможно рассчитать затраты на создание встроенного помещения отдельно от всего здания, а так же сложно оценить земельный участок, относящийся к встроенному помещению.

✔

Существуют особенности оценки недвижимого имущества в составе бизнеса или связанного с торговлей имущества.

Связанное с торговлей имущество (СТИ) представляет собой обособленное имущество, такое как гостиницы, автозаправочные станции и рестораны, которое обычно переходит на рынке от одного владельца к другому без приостановки своей деятельности. Такие активы обычно включают не только землю и строения, но также принадлежности и оборудование (мебель, элементы интерьера, оборудование) и некоторые компоненты бизнеса, состоящие из нематериальных активов, в том числе передаваемый гудвилл.

При оценке бизнеса или СТИ недвижимое имущество оценивается как отдельные «объекты», т.е. как физические активы, к которым применяются специфические права собственности. Например, офисное здание, жилой дом, фабрика или другие типы имущества обычно включают соответствующую земельную составляющую. Оценка бизнеса или СТИ, однако, относится к бизнес-организации или активу СТИ, составляющей которых может быть недвижимость.

При установлении рыночной стоимости недвижимое имущество всегда оценивается в соответствии с Международным стандартом оценки 1 (МСО 1), который требует, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на рынке, в отличие от ситуации, когда он оценивается для какой-либо иной цели.

По функциональному назначению выделяют следующие категории недвижимости:

• жилая недвижимость;
• коммерческая недвижимость;
• промышленная недвижимость;
• сельскохозяйственная недвижимость;
• недвижимость горнодобывающей промышленности;
• недвижимость специального назначения
• недвижимость.

Оценку недвижимости можно определить, как прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного использования объекта оценки, в исследовании спроса и предложения на объект на соответствующем рынке, в разработке модели оценки, которая прогнозировала бы наиболее вероятную стоимость объекта оценки.

✔

Оценку недвижимости профессионально выполнит оценочная компания «Экспертный центр «ИНДЕКС». Если Вам необходимо оценить недвижимость, то звоните нам по телефону +7 (495)786-35-11 или отправьте заявку на электронный адрес info@indeks.ru с указанием:

• объекта оценки;
• адреса объекта оценки;
• площади объекта оценки;
• задачи оценки;
• адрес вашей электронной почты.

После анализа отправленной Вами информации мы высылаем Вам на электронную почту коммерческое предложение с указанием перечня необходимых оценочных работ, стоимость наших услуг по оценке и сроки выполнения работ.