Оценка недвижимости: Определения и понятия, необходимые при оценке недвижимости

Недвижимое имущество является основным мировым богатством, и от его оценки зависит жизнеспособность глобальных рынков имущества. В Международных стандартах оценки понятие недвижимости разделяется на недвижимость с физической точки зрения как материальные объекты (земельные участки, здания, сооружения и пр.), и на недвижимость с правовой точки зрения, т.е. имущественные права на объекты недвижимости.

С физической точки зрения недвижимость представляет собой материальный объект, который мы видим или можем потрогать.

Как указано в МСО (МР 1, 3.8), недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частью земельного участка - например, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми к участку, например здания и улучшения территории. Все долговременные присоединения к зданиям, такие как системы водоснабжения, отопления и охлаждения, электропроводка, а также встроенные объекты, подобные подъемникам или лифтам, также являются частью недвижимости. Недвижимость включает все присоединения - как подземные, так и надземные.

✔

Этот термин по смыслу близок к определению недвижимости «по происхождению», который приведен в первом абзаце ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Кроме недвижимости по происхождению, в России существует понятие «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законодатель, вероятно, имел в виду юридическую неподвижность данных объектов с точки зрения привязки их к месту регистрации, или решал проблему распространения действия законов РФ на внутреннее пространство подвижных объектов вне зависимости от того, в какой части земного шара они бы находились.

Приоритет земли в объекте недвижимости подчеркивается ст. 2 ЗК РФ: «…все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Это означает, например, при возмездной или безвозмездной передаче земельного участка от одного лица к другому следует передавать также и улучшения этого участка. Оценочный термин «улучшения» обозначает здания, строения, сооружения, многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации. То есть под улучшениями земельного участка понимается все, что неразрывно связано c землей и повышает ее рыночную стоимость.

С правовой точки зрения объект недвижимости можно определить как совокупность прав на него (ст. 260 ГК РФ): «Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте».

В соответствии с МСО (МР 1, 3.9) понятие недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Недвижимое имущество — это юридическое понятие, отличное от недвижимости, которая является физическим активом. Могут существовать также и потенциальные ограничения прав собственности на недвижимое имущество.

✔

В романо-германской правовой системе, к которой относится и правовая система России, право собственности представляет собой совокупность (триаду) трех правомочий:

• владения,
• пользования,
• распоряжения.

Владение – это обладание имуществом с правом им пользоваться и распоряжаться.

Пользование – основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и получения от него доходов.

Распоряжение – предоставленная собственнику возможность по своему усмотрению и в своих интересах совершать действия, определяющие юридическую судьбу имущества.

Помимо права собственности для недвижимого имущества характерны и частичные имущественные права:

Имущественное право арендодателя – право собственника владеть этим объектом и распоряжаться им, но не пользоваться.

Имущественное право арендатора состоит в том, что он имеет право пользоваться и распоряжаться этим правом в течение определенного срока на условиях договора аренды.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.