Принципы оценки недвижимости

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.

В оценке недвижимости различают четыре группы принципов:

I.Принципы, связанные с рыночной средой:

• спроса и предложения;
• конкуренции;
• изменения;
• соответствия.

II.Принципы, основанные на представлениях пользователя:

• полезности;
• замещения;
• ожидания.

III.Принципы, связанные с землей и ее улучшениями:

• остаточная продуктивность;
• вклад;
• экономическое равновесие;
• возрастающая и уменьшающаяся отдача;
• экономический размер;
• экономическое разделение имущества.

IV. Принцип наиболее эффективного использования ( НЭИ)

Принцип наиболее эффективного использования занимает особое место в ряду всех принципов оценки недвижимости.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость.

Принцип наиболее эффективного использования является главным, основополагающим принципом оценки рыночной стоимости как стоимости в обмене.

Из определения следует, что в процессе анализа наиболее эффективного использования последовательно рассматриваются следующие критерии:

• Физическая осуществимость – возможность застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений с использованием современных технологий строительства в приемлемые сроки и с приемлемым качеством.
• Юридическая правомочность – возможность застройки свободного земельного участка или реконструкция существующих улучшений, не противоречащая нормам и правилам зонирования и частным юридическим ограничениям.
• Финансовая оправданность – проект застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений, обеспечивающий положительную конечную отдачу от проекта, соизмеримую с отдачами по альтернативным инвестициям.
• Максимально экономически эффективное использование – то использование, которое соответствует максимальной отдаче среди всех рассмотренных финансово состоятельных вариантов.

В соответствии с этими критериями рекомендуются следующие последовательные этапы анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости:

Этап 1 – анализ наиболее эффективного использования земельного участка, как свободного от улучшений;

Этап 2 – анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями.

В конце анализа наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка формируется вывод о степени соответствия текущего использования земельного участка его наиболее эффективному использованию. От этого вывода зависит выбор подходов для оценки объекта недвижимости.

Если НЭИ застроенного участка совпадает с НЭИ свободного участка, то целесообразно использование всех подходов оценки стоимости:

• доходного (метод прямой капитализации или метод дисконтированных денежных потоков),
• затратного,
• сравнительного.

Если НЭИ застроенного участка не совпадает с НЭИ свободного участка, то решение о выборе подходов оценки зависит от дальнейшей судьбы существующих строений.

При сохранении существующих строений можно использовать затратный подход и методы прямой капитализации или дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода.

При необходимости перестройки существующих строений можно использовать затратный подход и метод дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода.

В случае необходимости сноса существующих строений задача оценки сводится к оценке стоимости земельного участка как свободного. В этом случае можно использовать сравнительный подход с учетом затрат на снос или метод дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода.

С методологической точки зрения наиболее сложными являются варианты оценки стоимости объектов недвижимости с использованием затратного подхода, при которых НЭИ свободного участка не совпадает с НЭИ застроенного участка, предусматривающего сохранение или перестройку существующих строений.

Практика показывает, что эта сложность связана с расчетом функциональных и внешних устареваний объекта недвижимости.

Если Вам необходима помощь в оценке недвижимости, то эксперты-оценщики ИНДЕКСа быстро и качественно выполнят данную работу. Все отчеты об оценке Экспертного центра ИНДЕКС принимают все государственные и полугосударственные компании.