Редевелопмент объектов культурного наследия

Объекты культурного наследия – это ресурс, который можно не только превращать в музеи, но и активно включать в современную жизнь городов. Причем, речь идет как о шедеврах 19 столетия и старше, так и о памятниках современной архитектуры, построенных в предыдущем веке. Более того – это никак не мешает максимально тщательно, с исторической достоверностью восстанавливать каждый такой объект, и это будет только капитализировать его стоимость. Обычно любые работы на объектах культурного наследия – это только лишняя финансовая нагрузка для инвестора и девелопера. И громоздкая бюрократическая процедура.

В чем заключается привлекательность таких проектов?

Объекты культурного наследия не должны быть мертвым грузом, не должны использоваться в ущерб их исторической ценности. Они должны быть премиальным сегментом недвижимости. Иметь добавочную ценность в том, что являются предметами истории и культурного слоя города. Конечно, памятники современной эпохи ближе к нам по своим функциональным и конструктивным особенностям. Их легче использовать для современных целей, способов их использования гораздо больше. Но ведь для этого нужны большие инвестиции… Обычный подход инвесторов – построить новое на месте старого – постепенно претерпевает изменения. Конечно, в глубине души и сейчас инвестору хотелось бы снести любой попавший ему в руки старый или старинный дом, не важно, памятник он или нет. Но сейчас уже он понимает, что высказывать это вслух в приличном обществе не очень хорошо. Также мы понимаем, что есть некий общественный запрос на то, чтобы жить в сформированной историей среде, которая позволяет нам сохранить нашу идентичность. Понимать, кто мы и что мы. Как раз в этих целях и можно и нужно использовать те здания, ту историческую среду, которая еще уцелела.

Старая городская ткань не состоит исключительно из объектов культурного наследия, где-то есть и частный сектор, и другие вопросы редевелопмента, а если сравнивать реставрацию существующего старинного здания и новое строительство, то последнее, наверное, будет проще во всех смыслах. Здесь инвестиционная привлекательность напрямую зависит от месторасположения проекта, который собирается реализовать застройщик. То есть, все зависит от места. В 10 километрах от исторического центра или здания можно значительно дешевле взять в аренду землю. И если говорить об инвестиционной привлекательности земли, то инвестиционную привлекательность памятников можно оценивать исходя из того, где они располагаются.

Насколько реставрация объектов культурного наследия важна для города и горожан?

Во-первых, горожане видят, что историческую городскую среду возможно изменить, вовлечь в оборот старинные здания, наделить их функцией.

Во-вторых, это мощнейший стимул для общественного диалога, в котором могут взаимодействовать, а не оппонировать друг другу самые разные участники городской жизни. – В Европе тоже против воли горожан сносят исторические здания, когда инвесторы пытаются действовать каким-то пиратским образом, а власти ведут себя не очень внятно. А есть и обратные ситуации. В таких странах как Германия, Италия, Франция, Великобритания законодательство в отношении исторических памятников очень строгое. В плане бюрократии оно, может быть, даже сложнее, чем у нас, коллеги-архитекторы из этих стран часто на него жалуются. Но система эта нацелена на одно: сохранить историческую среду. Во главе угла стоит не возможность использовать эти здания, а именно защита истории. Именно благодаря законам, не позволяющим просто так сносить старые здания и строить на их месте новые, в Европе накопился большой реставрационный опыт. Много удачных примеров перепрофилирования зданий – в Голландии, Бельгии, Германии. Есть примеры, когда жилые дома реставрируются без изменения функции, такое тоже возможно.

Должно ли государство поддерживать инвесторов, которые берутся за реставрацию, реконструкцию и приспособление исторических объектов?

Должна быть политика государства, регулирующая всю эту систему. В какой-то степени в России она существует, но я пока нет ни одного успешного примера государственно-частного партнерства в области реставрационного инвестирования. Я считаю, что у здания должен быть хозяин, собственник. Но этот собственник должен иметь определенные обязательства перед государственными органами, контролирующими исторические здания, на предмет, что с ними можно делать, а что нельзя. Очень часто этот контроль бывает неполным – формулировки оставляют слишком много «возможностей для маневра». В результате возникает странный продукт, который нельзя полностью назвать историческим зданием. Например, отреставрированный снаружи, но полностью перестроенный внутри. А еще лет 10 назад было еще круче: здание сносили под предлогом ветхости, а на его месте делали его копию из надежных современных материалов. Такой подход, в частности, практиковало предыдущее московское руководство. Такие здания: по документам объект культурного наследия, а по сути - новодел. Вопрос определения термина «реставрация» всегда сложный. Это - всегда компромисс между новыми элементами, которые появляются в здании взамен утраченных или конструктивно усиливают какие-то его части, и консервируемыми историческими частями. Если изменено все до основания, тогда это уже не реставрация. Так вот государство должно контролировать такие вещи. Но практика показывает, что и общество должно контролировать государство. Эта система контроля должна быть многоступенчатой.

Что нужно, чтобы инвесторы пошли именно в такие проекты?

Во-первых, у инвестора должны быть очень четкие и понятные правила игры, что ему можно делать, а что нельзя. Хотя очень часто эти правила размыты. У инвестора должны быть четкие рамки. В Москве сегодня распространена практика передачи ОКН в аренду по коммерческой стоимости, а после того как инвестор отреставрирует здание, у него появляется возможность арендовать его по льготному тарифу 1 рубль за квадратный метр. Этим интересуются многие, но сталкиваются с запутанной и громоздкой системой согласований, с плохо сформулированными предметами охраны, дающими возможность разных толкований. А инвестору нужна четкость в подходе. Только это позволит ему планировать свои расходы, привлекать финансирование, создаст необходимые благоприятные условия для ведения бизнеса.

Должно ли государство как контролирующий орган делать при этом шаги навстречу инвестору?

Нет, государство не должно смягчать требования. Наоборот, оно должно четко проводить и отстаивать границы дозволенного. Предмет охраны должен быть прописан подробнейшим образом. Для этого государство должно финансировать инженерные изыскания, чего, к сожалению, как правило, не делается.

Законодательную базу, может быть, и можно усовершенствовать, но даже качественное использование существующих законов может дать позитивные результаты. Те проблемы, которые сейчас наблюдаются в области охраны исторического наследия, не связаны с несовершенством законодательства. Скорее они связаны с низким качеством работы государственных органов и общественных организаций. Вопрос не в законах, а в полноте реестров: что взято под охрану, что не взято. Мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда сносится какое-то старинное здание, которое не числилось в реестре выявленных ОКН, хотя по всем признакам должно было там быть. Но вместо этого его просто тихонько ломают. Это не имеет отношения к качеству законодательства. Дело здесь в полноте реестров, в качестве их заполнения. Вот эта работа должна финансироваться государством. Сейчас важнее улучшить систему контроля за соблюдением закона, чем сам закон. Нужна масштабная работа по фиксации исторической застройки. Очень часто у нас этим параллельно занимаются разные ведомства, общественные организации, энтузиасты, волонтеры, а такой подход рождает большое количество нестыковок.

Экспертный центр «ИНДЕКС» имеет Лицензию Министерства культуры Российской Федерации № МКРФ 02508 от 27 апреля 2015 года на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия народов Российской Федерации и может осуществлять работы по обследованию зданий и сооружений, а также строительную экспертизу памятников истории и культуры.