Сравнительный подход при оценке недвижимости

При наличии достаточной исходной информации подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости.

Сравнительный подход базируется на принципе спроса и предложения, в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Сравнительный подход при наличии достаточной исходной информации позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. В таких случаях метод позволяет получить диапазон стоимостей, в котором может находиться искомая стоимость.

Сравнительный подход, помимо прямого назначения – оценки рыночной стоимости, может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

Специфическими характеристиками объектов имущества и сделок, которые приводят к многообразию цен сделок или цен предложений к продаже, являются элементы сравнения.

Чтобы провести непосредственные сравнения между сопоставимым объектом и оцениваемым объектом, оценщик должен рассмотреть возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения.

Корректировки могут уменьшить различия между каждым сравниваемым сопоставимым объектом и оцениваемым объектом.

Для анализа различий и расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы.

Различают 10 (десять) основных элементов сравнения, по которым выполняется корректировка цен аналогов:

1. передаваемые имущественные права;
2. условие финансирования;
3. условия продажи;
4. расходы, сделанные сразу же после покупки;
5. рыночные условия;
6. местоположение;
7. физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания);
8. экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов);
9. вид использования (зонирование);
10. компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;
• сбалансированности;
• спроса и предложения.

Для определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом, как правило, используется следующая последовательность действий:

• 1 Этап. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях к продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту. Проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
• 2 Этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
• 3 Этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, место в кинотеатре, номер в гостинице и т.д.).
• 4 Этап. Сравнение сопоставимых объектов с оцениваемой недвижимостью по элементам сравнения с использованием единиц сравнения и внесение корректировок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта по каждому элементу сравнения. Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях.
• 5 Этап. Сведение откорректированных значений цен сопоставимых объектов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
  

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

• Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
• Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
• Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
• Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
• Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
• Отдельная оценка земельного участка от строений.
• Проблематичность оценки земельных участков в России.

Оценка недвижимости от квалифицированных оценщиков Экспертного центра ИНДЕКСа. Качество гарантировано!