Особенности проведения судебной строительно-технической экспертизы при выполнении работ на основе бытового подряда

В соответствии с ч. 3 ст. 740 ГК РФ: «В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда».

В рамках бытового подряда выполняются работы по ремонту квартир и индивидуальных жилых домов, строительство индивидуальных жилых домов, их капитальный ремонт и реконструкция. Общим свойством этих работ является то обстоятельство, что на таких объектах не осуществляется государственный строительный надзор. Более того отношения, возникающие при выполнении текущего ремонта, не регламентируются Градостроительным кодексом (ГрК РФ).

Это означает, что работы, если это не предусмотрено договором, выполняются без исполнительной документации, т. к. акт ввода в эксплуатацию по таким работам не оформляется, регистрация объекта недвижимости выполняется на основании заявления владельца собственности, следовательно, отсутствие исполнительной документации не препятствует нормальной эксплуатации таких объектов. Не ведутся в процессе строительства также и журналы производства работ, т. к. государственный строительный надзор на объектах, строящихся в рамках договоров бытового подряда, не осуществляется.

Проектная документация при осуществлении строительства или реконструкции (перепланировки) разрабатывается по инициативе застройщика, и ее состав и содержание весьма существенно отличаются от проектов объектов капитального строительства, строящихся по договорам строительного подряда. На выполнение работ по текущему ремонту квартир и индивидуальных жилых домов проекты не разрабатываются, может быть составлена дефектная ведомость и смета. Часто строительство жилого дома осуществляется по проекту, включающему в себя планы этажей, фасады и один-два разреза. Цель такого проекта — познакомить клиента с планировкой и общим видом индивидуального жилого дома, строящегося из конструкций поставки подрядчика. В этом случае проектирование, строительство и технический (строительный) надзор осуществляет подрядчик.

Особенности отношений бытового подряда является то обстоятельство, что один из участников договора — это лицо, не обладающее необходимыми знаниями и опытом для организации строительного контроля работ, выполняемых подрядчиком. Застройщик имеет право воспользоваться услугами специалиста для осуществления строительного контроля, но поступает так крайне редко из соображений экономии средств на строительство.

Договор бытового подряда считается публичным договором, следовательно, все договоры заключаются на единых для всех клиентов условиях, т. е. по типовым договорам. В судебном процессе отклонения условий выполнения работ, допущенные в конкретном (рассматриваемом) договоре, от условий типового договора могут оспариваться. Эксперт сам не может принять решения, какие условия принимать в расчет. Поэтому он обязан обратиться в суд для получения указания на предмет установления конкретных условий договора, по своей природе являющегося публичным.

В ряде случаев договоры, как таковые, отсутствуют вовсе, и о характере отношений между сторонами приходится судить по распискам и аналогичным документам без печатей и нотариального заверения. Закон допускает устную форму договора между физическими лицами, но это затрудняет установление конкретных условий договора. В этих условиях возникает необходимость обращения к суду для уточнения условий устного договора, необходимых для оценки качества выполненных работ и определения объемов и стоимости фактически выполненных работ.

Законодательство устанавливает ряд особенностей при приемке и оценке качества работ, выполняемых в рамках бытового подряда. Подрядчик не вправе навязывать заказчику дополнительные услуги. Заказчик вправе в любой момент до полного исполнения работ отказаться от исполнения договора, оплатив стоимость фактически выполненных работ пропорционально объемам этих работ и исходя из цены, установленной договором.

При заключении договора бытового подряда подрядчик обязан предоставить информацию заказчику о предполагаемой работе. Если такая информация не предоставляется подрядчиком, заказчик вправе требовать возмещение убытков, связанных с непредоставлением информации, а также расторжения договора без оплаты выполненной работы. При выявлении недостатков работ заказчик действует в соответствии с положениями ст. 723 ГК РФ. Гарантийный срок на объект недвижимости и его элементы устанавливается на срок не менее пяти лет, на остальные работы — не менее двух лет. Оценка качества строительных работ осуществляется как соответствие результата выполненных работ требованиям, обычно предъявляемым в строительстве, т. к. типовой договор не позволяет выявить каких-либо индивидуальных требований заказчика. Его ожидания должны быть основаны на информации о предстоящих работах, предоставляемой заказчику до заключения договора. Эта информация может служить основанием для определения особых требований, предъявляемых к работам, исполняемых по конкретному договору бытового подряда, если эти требования не противоречат требованиям, установленным законом.

В случае уклонения заказчика от приемки готового объекта, подрядчик вправе реализовать построенный объект, положив вырученную сумму на депозит заказчика за вычетом сумм, подлежащих выплате подрядчику.

Все расчеты между сторонами по договору осуществляются по стоимости, не превышающей договорной цены работ.

Указанные особенности выполнения строительных работ в рамках договоров строительного подряда должны учитываться при проведении судебной строительно-технической экспертизы. В большинстве случаев учет особенностей работ по бытовому подряду должен осуществляться по указанию или на основе определения суда.