Как оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость квартиры или земельного участка?

Кадастровая стоимость квартиры или земельного участка - это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов либо устанавливаемый, в частности, в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (п. 2 ч. 1 ст. 3, ч. 1, 7, п. 1 ч. 15 ст. 22 Закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется при расчете земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей (п. 1 ст. 391, п. 1 ст. 403 НК РФ; п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ; ч. 2 ст. 3 Закона N 237-ФЗ; пп. "а" п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582).

В настоящем материале не рассматривается порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости бюджетным учреждением в случае принятия соответствующего решения органом власти субъекта РФ.

✔

Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц (например, владельцев квартир или земельных участков) (ч. 1 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Основанием для пересмотра (оспаривания) результатов определения кадастровой стоимости может являться, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. При этом обращение физического лица в комиссию в порядке досудебного разрешения спора не является обязательным, в связи с чем заявитель вправе сразу обратиться в суд. Однако рекомендуем сначала обратиться именно в комиссию (ч. 1 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

✔

Порядок внесудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости квартиры или земельного участка в комиссии по рассмотрению таких споров рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

✔

Шаг 1. Обратитесь в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Комиссия создается исполнительным органом государственной власти соответствующего субъекта РФ. Например, в Московской области таким органом является Министерство имущественных отношений Московской области (ч. 1 ст. 6, ч. 2 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; п. 1 Порядка, утв. Приказом Росреестра от 24.08.2020 N П/0311; п. 1 Распоряжения Минмособлимущества от 27.12.2018 N 15ВР-1831).

Результаты определения кадастровой стоимости можно оспорить с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 - ЕГРП) результатов определения кадастровой стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости (ч. 4 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Для обращения в комиссию составляется заявление. В нем нужно указать Ф.И.О., адрес места жительства и основания оспаривания кадастровой стоимости.

К заявлению необходимо приложить (ч. 7, 9, 10 ст. 22 Закона N 237-ФЗ):

1. выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2. копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот объект недвижимости;
3. отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде;
4. иные документы (при необходимости).

Заявление не принимается к рассмотрению при отсутствии вышеперечисленных документов (п. 9 Порядка N П/0311; ч. 10 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

✔

Шаг 2. Примите участие в заседании комиссии и (или) дождитесь ее решения

Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 30 дней со дня его поступления. О дате рассмотрения заявления вам должны направить уведомление в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления (ч. 13, 14 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; п. 12 Порядка N П/0311).

По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления (ч. 15 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

О пересмотре кадастровой стоимости комиссия также в течение пяти рабочих дней уведомляет территориальное управление Росреестра и соответствующее бюджетное учреждение посредством направления указанного решения с приложением при необходимости отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 19 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; п. 20 Порядка N П/0311).

Порядок судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости или если вы не оспаривали кадастровую стоимость в комиссии, можно обратиться в суд. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

✔

Шаг 1. Составьте административное исковое заявление и подготовьте необходимые документы

В административном исковом заявлении может содержаться одно из следующих требований (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28):

• об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии;
• требование о пересмотре кадастровой стоимости, в частности об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об исправлении технической и (или) реестровой ошибки.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (ч. 23 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

В зависимости от заявленных требований будет различаться порядок административного судопроизводства. Требования о пересмотре кадастровой стоимости будут рассматриваться по правилам гл. 25 КАС РФ, а требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии - по правилам гл. 22 и 25 КАС РФ.

Помимо требований в административном исковом заявлении должны быть указаны, в частности (ч. 2 ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ):

1)    наименование суда, в который подается административное исковое заявление;

2)    Ф.И.О. (последнее - при наличии) административного истца, его место жительства или место пребывания, дата и место его рождения; Ф.И.О. представителя, адрес для направления ему судебных повесток и иных судебных извещений, сведения о высшем юридическом образовании, если заявление подается представителем; номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя (при наличии);

3)    наименование административного ответчика, его адрес, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты (если известны), а в случае оспаривания решений, действий (бездействия) комиссии - орган (организация, лицо, наделенное соответствующими полномочиями), принявшие оспариваемое решение (совершившие действие или бездействие).

Так, по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии заинтересованными лицами (административными ответчиками) являются комиссия и государственный орган, при котором она создана (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28);

4)    сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение;

5)    основания и доводы, обосновывающие требования административного истца (для иска об установлении (оспаривании) кадастровой стоимости);

6)    сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения - если такое обращение подавалось (для иска об установлении (оспаривании) кадастровой стоимости);

7)    сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались (для иска об установлении (оспаривании) кадастровой стоимости);

8)    перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов.

Если оспаривается решение или действия (бездействие) комиссии, то в иске также следует, в частности, указать (п. п. 3, 4, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):

1)    наименование, номер, дату принятия оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чем оно заключается;

2)    нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которыми надлежит проверить оспариваемые решение, действие (бездействие).

В зависимости от оснований обращения и заявленных требований к административному исковому заявлению нужно приложить в том числе следующие документы (ч. 1 ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57, ст. 126, ч. 3 ст. 220, ч. 2, 3 ст. 246 КАС РФ; п. 6 Обзора, утв. Решением Конституционного Суда РФ от 20.04.2017; п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28):

1)    уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде, либо копии заявления и документов, подаваемых на бумажном носителе по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;

2)    выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость;

3)    копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

4)    отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

5)    решение комиссии (при наличии);

6)    квитанцию об уплате госпошлины;

7)    документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании или ученой степени по юридической специальности, а также удостоверяющие полномочия - для представителя, не являющегося адвокатом;

8)    документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;

9)    иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.

✔

Шаг 2. Обратитесь с административным исковым заявлением и комплектом документов в суд

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ; п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28).

Если оспаривается решение или действия (бездействие) комиссии, административное исковое заявление может быть также подано в суд по месту жительства административного истца (ч. 3 ст. 24 КАС РФ).

Административное исковое заявление и прилагаемые к нему документы могут быть представлены в суд на бумажном носителе или, при наличии в суде технической возможности, в электронном виде в установленном порядке (ч. 2 - 2.3 ст. 45, ч. 1, 8 ст. 125, ч. 2 ст. 126 КАС РФ; ч. 2 ст. 7 Закона от 30.12.2021 N 440-ФЗ).

С административным исковым заявлением можно обратиться в следующие сроки (ч. 1, 1.1 ст. 219, ч. 3 ст. 245 КАС РФ; п. п. 4, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28):

• не позднее пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости;
• в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов, - в случае оспаривания решения или действий комиссии;
• в течение срока, в рамках которого комиссия должна была рассмотреть заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и в течение трех месяцев со дня, когда эта обязанность прекратилась, - в случае оспаривания бездействия комиссии (если заявление не было рассмотрено).

✔

Шаг 3. Примите участие в судебном заседании

По общему правилу суд должен рассмотреть административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии - в течение месяца (ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости административный истец должен доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ).

После вынесения положительного решения суда в его резолютивной части должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости, а также на дату подачи искового заявления (ч. 3 ст. 249 КАС РФ; п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28).

Перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога и налога на имущество осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом. Перерасчет не производится, если влечет увеличение ранее уплаченных сумм указанных налогов (п. 2.1 ст. 52 НК РФ).