Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, чтобы она была установлена в размере рыночной?

1

При наличии каких оснований кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной

До окончания переходного периода (до 01.01.2026 либо до даты, указанной в соответствующем решении субъекта РФ) кадастровая стоимость объекта недвижимости в зависимости от закона, по правилам которого она установлена, может быть оспорена в порядке, предусмотренном ст. 22 Закона о кадастровой оценке, либо в порядке, предусмотренном Законом об оценочной деятельности.

В этом случае кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной на основании решения комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости или суда (п. 1 ч. 15 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

Чтобы кадастровая стоимость недвижимости была установлена равной рыночной, ее следует оспорить путем обращения в комиссию или суд (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). О том, как это сделать, мы расскажем далее.

При этом необходимым условием является установление рыночной стоимости объекта недвижимости на ту же дату, на которую определена его кадастровая стоимость. Для этого обратитесь к оценщику, который по результатам оценки составит отчет (ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 1 ст. 11, ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Если субъект РФ перешел на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной, то независимо от того, по какому закону она была определена, оспорить ее можно только по правилам ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).

Можно ли оспорить архивную кадастровую стоимость

Нет, оспорить такую стоимость нельзя. При этом обоснование такого вывода будет зависеть от того, что именно понимают под архивной кадастровой стоимостью. Так, это может быть:

1. предыдущая кадастровая стоимость, то есть та, которая была установлена ранее, до внесения в ЕГРН новой кадастровой стоимости. Как правило, именно ее понимают под архивной кадастровой стоимостью на практике, также такой подход был отражен и в актах высших судов (см., например, п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020), Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 16.02.2017 N 67-КГ16-23).

   Кадастровая стоимость в настоящее время может быть оспорена в соответствии с Законом о кадастровой оценке или Законом об оценочной деятельности в зависимости от того, в соответствии с каким из них она была определена. Однако ни в том, ни в другом случае оспорить предыдущую кадастровую стоимость нельзя. Это можно сделать только в отношении текущей кадастровой стоимости (ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ, ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

   Если кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной в соответствии со ст. 22.1 названного Закона, то формально этому ничто не препятствует. В этом случае установить кадастровую стоимость в размере рыночной можно в период с даты постановки объекта на кадастровый учет и до даты его снятия с учета. Однако новые данные начинают применяться только с того года, в котором было подано соответствующее заявление, результаты же новой кадастровой оценки применяются с 1 января года, который следует за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. То есть применить данные кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной, в отношении предыдущей кадастровой стоимости не получится (п. п. 1, 6 ч. 2 ст. 18, ч. 2 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке);

2. запись в ЕГРН о кадастровой стоимости со статусом "архивная". Такой статус присваивают не актуальной на любой текущий момент времени записи о характеристиках объекта недвижимости в связи со снятием объекта с кадастрового учета (п. 12 Порядка ведения ЕГРН). Объект снимается с кадастрового учета, если перестает существовать. Это следует из п. 7 ч. 4 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости. Например, это возможно в случае сноса объекта, его уничтожения при пожаре.

   Если речь идет об архивной записи в ЕГРН о предыдущей кадастровой стоимости, то установить ее в размере рыночной не получится по причинам, указанным выше. Если же статус "архивная" присвоен записи о текущей кадастровой стоимости, оспорить ее (установить ее в размере рыночной) тоже не представляется возможным. Так, установить ее в размере рыночной в соответствии со ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке нельзя, потому что сделать это можно только до снятия объекта с кадастрового учета (ч. 2 ст. 22.1 названного Закона).

   Что касается оспаривания архивной кадастровой стоимости в соответствии со ст. 22 Закона о кадастровой оценке и ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, то отметим следующее. Для этого требуется определить рыночную стоимость объекта на ту же дату, на которую определена его кадастровая стоимость. Однако определение рыночной стоимости, например, снесенного объекта недвижимости не предусмотрено (ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ст. ст. 5, 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 4 ФСО N 7). Следовательно, оспорить архивную кадастровую стоимость и в этом случае нельзя.

2

Как оспорить кадастровую стоимость для ее установления в размере рыночной в комиссии по рассмотрению споров

Если кадастровая стоимость установлена по правилам Закона о кадастровой оценке до окончания переходного периода (до 01.01.2026 либо до даты, указанной в соответствующем решении субъекта РФ), то вы можете оспорить ее в комиссии в порядке, который предусмотрен ст. 22 этого Закона (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).

Обращаем внимание: обратиться в комиссию вы можете, если она создана в вашем субъекте РФ (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Для этого вам нужно (ч. 3, 9 ст. 22 названного Закона):

• оформить заявление;
• приложить к нему необходимые документы. В их число входят выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на недвижимость и отчет об оценке ее рыночной стоимости.
  

После это удобным вам способом подайте их в комиссию. Решение по вашему заявлению будет принято в течение 30 дней с момента его поступления (ч. 5, 14 ст. 22 указанного Закона).

При положительном решении кадастровая стоимость в размере рыночной будет установлена на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки (ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, вопрос 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).

Если кадастровая стоимость определена по старым правилам, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то пересмотр кадастровой стоимости в комиссии имеет ряд особенностей. Чтобы узнать подробнее о порядке оспаривания кадастровой стоимости в комиссии, рекомендуем воспользоваться отдельным материалом.

3

Как оспорить кадастровую стоимость для ее установления в размере рыночной в суде

Если кадастровая стоимость установлена по правилам Закона о кадастровой оценке до окончания переходного периода (до 01.01.2026 либо до даты, указанной в соответствующем решении субъекта РФ), то вы можете оспорить ее в суде в порядке, который предусмотрен ст. 22 этого Закона (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).

Такие споры рассматриваются судами в порядке административного судопроизводства по правилам гл. 25 КАС РФ. Обратиться в суд вы можете в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемой кадастровой стоимости, при условии что на момент обращения не определена новая кадастровая стоимость и не изменены характеристики объекта недвижимости, которые повлекли изменения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

В суд вы можете обратиться без предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров. Если же вы подавали заявление в комиссию, то ее решение не будет являться предметом рассмотрения в суде (ч. 1, 23 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Чтобы обратиться в суд, необходимо составить административное исковое заявление, приложить к нему необходимые документы и уплатить госпошлину. После этого подайте заявление и документы в суд и примите участие в судебном заседании.

При положительном решении кадастровая стоимость в размере рыночной будет установлена на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки (вопрос 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).

Если кадастровая стоимость определена по старым правилам, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то при ее оспаривании в суде нужно учитывать ряд особенностей.

Кто будет выступать административным ответчиком по спорам о результатах определения кадастровой стоимости

Такими ответчиками могут быть как госорганы, так и организации, которые наделены государственными или иными публичными полномочиями (ч. 5 ст. 38 КАС РФ).

В связи с этим по делам об оспаривании кадастровой стоимости ответчиками должны признаваться орган госвласти субъекта РФ, который утвердил кадастровую стоимость, и созданное им бюджетное учреждение, которое определило кадастровую стоимость.

В то же время на практике при обращении в суд вы можете столкнуться со сложностями, связанными с тем, кто, по мнению суда, должен признаваться ответчиком в данном случае.

Как составить административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости

Оно составляется по общим правилам, которые предусмотрены для административного искового заявления (ч. 1 ст. 246 КАС РФ).

Для его подготовки рекомендуем вам воспользоваться образцами.

Какие документы нужно подготовить для обращения в суд

Вам потребуются следующие документы (ч. 1 ст. 126, ч. 2 ст. 246 КАС РФ):

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на объект недвижимости, если заявление подает его правообладатель. Это может быть, например, договор купли-продажи;
• отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном виде и в форме электронного документа на электронном носителе;
• документ об уплате госпошлины. Вы можете предоставить ходатайство о предоставлении отсрочки (рассрочки) либо об уменьшении размера госпошлины и приложить документы, которые свидетельствуют о наличии оснований для этого. Если у вас есть льгота по уплате госпошлины, то вам необходимо представить подтверждающий это документ;
• доверенность (иные документы), подтверждающая полномочия представителя;
• документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования или ученой степени по юридической специальности;
• почтовые уведомления о вручении (иные документы), которые подтверждают вручение копий административного искового заявления и прилагаемых к нему документов другим лицам, участвующим в деле. Если вы их не направляли, то копии нужно представить в суд по количеству участвующих в деле лиц.

В каком размере уплачивается госпошлина за оспаривание кадастровой стоимости

Размер госпошлины составляет (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28):

• 2 000 руб. - для организаций;
• 300 руб. - для физлиц.

Если оспаривается кадастровая стоимость нескольких объектов недвижимости, то уплатить ее нужно за каждый объект (п. 30 названного Постановления Пленума).

В какой суд нужно обращаться для оспаривания кадастровой стоимости

Административное исковое заявление и необходимые документы подаются в верховный суд субъекта РФ (верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения и т.д.) по месту нахождения (адресу) административного ответчика (п. 15 ч. 1 ст. 20, ч. 1, 3 ст. 22, ч. 4 ст. 245 КАС РФ).

В какой срок рассматривается дело об оспаривании кадастровой стоимости

Суд должен рассмотреть ваше заявление в течение двух месяцев со дня его поступления (ст. 141, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).

Если принято положительное решение, то в его резолютивной части должна быть указана новая кадастровая стоимость (ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

4

Каковы особенности оспаривания кадастровой стоимости по старым правилам

Если кадастровая стоимость установлена в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 01.01.2017 по Закону об оценочной деятельности, то оспорить ее вы можете по правилам этого закона (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)). Данные правила применяются и в том случае, если проведение государственной кадастровой оценки начато до 01.01.2017 (ч. 7 ст. 24 Закона о кадастровой оценке, вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).

При оспаривании по Закону об оценочной деятельности применяется ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. При обращении в комиссию по рассмотрению споров или суд учтите ряд особенностей, в частности:

• рассмотрением споров занимаются комиссии, которые созданы в субъектах РФ при территориальных органах Росреестра (ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности);
• досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссии обязателен для организаций. Физлица могут обращаться сразу в суд (ч. 1, 3 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28);
• Порядок создания и работы комиссий утвержден Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263;
• административным ответчиком в суде будет являться орган, утвердивший кадастровую стоимость, и Росреестр (п. 7 названного Постановления Пленума);

в суд организациям дополнительно нужно представить документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (в частности, решение комиссии об отклонении вашего заявления). Если заявление комиссия не приняла к рассмотрению, например, по причине того, что не представлен отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, то это не будет считаться соблюдением досудебного порядка (п. 6 ч. 1 ст. 126 КАС РФ, п. 9 указанного Постановления Пленума).

По вопросу оспаривания кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной оценки, проведенной по Закону об оценочной деятельности в период с 01.01.2017 по 01.01.2020, имеется неопределенность в нормативном регулировании.

Необходимость применять правила Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрена только для случаев, когда оспаривается кадастровая стоимость, которая установлена по этому Закону в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной или начатой до 01.01.2017 (ч. 7 ст. 24 Закона о кадастровой оценке, вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).

При этом в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 государственная кадастровая оценка, включая оспаривание ее результатов, могла проводиться как по Закону об оценочной деятельности, так и по Закону о кадастровой оценке (ч. 1, 2 ст. 24 Закона о кадастровой оценке). Последний не применяется только к правоотношениям (в том числе к оспариванию результатов государственной кадастровой оценки), возникшим до вступления его в силу, то есть до 01.01.2017 (ч. 6 ст. 24 Закона о кадастровой оценке). В связи с этим можно сделать вывод, что после 01.01.2020 к отношениям по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, установленной по Закону об оценочной деятельности, применяется порядок оспаривания, предусмотренный ст. 22 Закона о кадастровой оценке.

Вместе с тем положения ст. 24 Закона о кадастровой оценке не содержат запрета оспорить кадастровую оценку, проведение которой начато после 01.01.2017 по Закону об оценочной деятельности, на основании ст. 24.18 данного Закона.

Таким образом, напрямую из закона не следует запрет на применение ни ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ни ст. 22 Закона о кадастровой оценке при оспаривании кадастровой стоимости, установленной по Закону об оценочной деятельности. Соответствующие разъяснения отсутствует и в вопросе 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).

Полагаем, что есть два варианта оспаривания. Вы можете оспорить кадастровую стоимость по ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности с учетом указанных выше особенностей либо по ст. 22 Закона о кадастровой оценке. Однако из-за описанной неопределенности в нормативном регулировании в обоих случаях есть риски, что вам откажут.

Учитывая неопределенность в законодательном регулировании, при возникновении данной ситуации рекомендуем обратиться за разъяснением вопроса о порядке оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, установленной по Закону об оценочной деятельности, в Росреестр.

Учтите: возможность оспаривания как по ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, так и по ст. 22 Закона о кадастровой оценке ограничена 01.01.2026 либо датой досрочного перехода субъекта РФ к применению ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке. С 01.01.2026 либо даты досрочного перехода оспаривать результаты кадастровой стоимости необходимо по ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).

5

Каковы особенности переходного периода применения ст. ст. 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке

До 01.01.2026 установлен переходный период применения ст. ст. 22, 22.1 Закона о кадастровой оценке (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

В течение этого периода высший исполнительный орган госвласти субъекта РФ может принять решение о дате перехода к применению ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение) (п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N269-ФЗ).

В течение переходного периода до дня, указанного в решении (если решение не принято - до 01.01.2026), в субъекте РФ (п. 2 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ):

• <не применяется ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке;
• отчет об оценке рыночной стоимости, прилагаемый к заявлению об оспаривании согласно ч. 9 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, составляется только в электронной форме.
• С даты, указанной в решении, в субъекте РФ (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ):
• применяется ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;
• не применяется ст. 22 Закона о кадастровой оценке;
• споры о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности не рассматриваются.

С начала применения ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления можно оспорить в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с этим в суд можно заявить требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 15 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке). Такое требование не является самостоятельным - его можно заявить только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения (вопрос 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая в размере его рыночной стоимости по правилам ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, определяется на дату, указанную в отчете об оценке (ч. 7 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, вопрос 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).

Если заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установленной по Закону о кадастровой оценке, поданы до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода (когда решение не принималось), они рассматриваются по ст. 22 Закона о кадастровой оценке (ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ).