Затратный подход при оценке недвижимости

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• Уровень заработной платы;
• Величина накладных расходов;
• Затраты на оборудование;
• Нормы прибыли строителей в данном регионе;
• Рыночные цены на строительные материалы.

При любом варианте применения затратный подход определяет стоимость путем расчетной оценки затрат на приобретение земли и строительство нового объекта имущества равной полезности или затрат на приспособление старого объекта недвижимого имущества для аналогичного использования (без учета каких-либо неоправданных расходов из-за задержки строительства).

К общим затратам на строительство добавляются затраты на приобретение земельного участка.

Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии.

Для более старого имущества делаются скидки на различные формы «накопленной амортизации» (ухудшения физического состояния; функционального или технического устаревания; экономического или внешнего устаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно равную рыночной стоимости.

В зависимости от того, в каком объеме исходные данные для расчетов взяты из рыночных источников информации, затратный подход может дать прямое указание на рыночную стоимость.

Как правило, затраты на создание объекта недвижимости и его рыночная стоимость ближе всего друг к другу для недавно построенных объектов недвижимости, имеющих незначительный накопленный износ и нулевое функциональное устаревание, что и определяет возможность применения затратного подхода для оценки новых объектов.

При определении рыночной стоимости объектов предполагаемого строительства, уникальных объектов (например, памятников культурного наследия), объектов специализированного имущества и других объектов имущества, редко продаваемых на рынке, затратный подход используется в первую очередь.

Затратный подход применяется при оценке объектов недвижимости для целей страхования или налогообложения, когда требуется рассчитать стоимость отдельных конструктивных элементов, подверженных риску наступления страхового случая или являющихся налогооблагаемой базой.

Затратный подход играет важную роль при анализе наиболее эффективного использования объектов недвижимости, в том числе подлежащих капитальному ремонту или реконструкции.

Затратный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно можно рассчитать стоимости земельного участка и улучшений, а также величину физического износа и всех видов устареваний. Если объект находится в плохом техническом состоянии или улучшения не соответствуют наиболее эффективному использованию земельного участка как условно свободного, то оценка физического износа всех видов устареваний представляет собой достаточно сложную задачу.

В приведенных выше определениях содержится алгоритм оценки недвижимости с использованием затратного подхода, этапы затратного подхода: 

• 1 Этап. Оценка рыночной стоимости прав на земельный участок. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
• 2 Этап. Определение величины затрат на создание объекта. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
• 3 Этап. Оценка физического износа и всех видов устареваний улучшений. Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
  
  • физический износ
  • износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешнихнеблагоприятных факторов;
  • функциональный износ
  • износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
  • внешний износ
  • износ в результате изменения внешних экономических факторов.
• 4 Этап. Расчет рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений как суммы затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения улучшений, и прибыли предпринимателя, уменьшенных на величину накопленного износа. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
• 5 Этап. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.
• 6 Этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами. 

Недостатки затратного подхода:

• Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
• Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
• Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
• Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
• Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
• Отдельная оценка земельного участка от строений.
• Проблематичность оценки земельных участков в России.

Если Вам нужно оценить стоимость недвижимости любого имущества - обратитесь к нам в Экспертный центр «ИНДЕКС», используя контактную информацию + 7 985 410 59 11, info@indeks.ru. Звоните, пишите, мы поможем!