Оставить заявку
Заказать звонок
+7 (495) 786-35-11
+7 (800) 777-79-63
info@indeks.ru
 Меню

24 года
успешной
работы

Лицензии,
аккредитации,
допуски СРО

Квалифи-
цированный
кадровый
состав

Современная
материально-
техническая
база

Развитая
филиальная
сеть

Аргументированная
защита своих
заключений в суде


Вопросы и ответы

Негосударственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий
У нас в техническом задании на проектирование прописано следующее: разработка изготовление и согласование проекта и сметной документации по модернизации (усовершенствованию) системы принудительной приточно-вытяжной вентиляции, в зданиях, принадлежащих госоргану. Нужно ли проходить негосударственную экспертизу? Если экспертизу проходить не нужно, не подскажете в каких органах мы должны согласовать свою проектную документацию? (По поводу согласования в ТЗ к госконтракту прописано следующее: «Согласование проекта производит Подрядчик в установленном порядке со всеми заинтересованными организациями, необходимость согласования с которыми определяется действующими нормативными документами, особенностями Объекта и мотивированными решениями Заказчика»).
Экспертиза проводится в отношении проектной документации, разработанной для строительства и реконструкции объектов капитального строительства. По собственной инициативе застройщик или технический заказчик может направить на негосударственную экспертизу проектную документацию, разработанную для проведения капитального ремонта объекта капитального строительства. Проектная документация, разработанная для проведения работ, не имеющих признаки строительства, реконструкции или капитального ремонта, установленные статьей 1 Градостроительного кодека Российской Федерации, не является предметом экспертизы.
Прошу дать разъяснения по перечню документов по части оформления земли, необходимых для прохождения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий объекта: «Строительство / реконструкция подземного водопровода и канализации в г.Москве». Необходимо ли на экспертизу представить утвержденный акт выбора земельного участка под коммуникации, утвержденную схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, договор аренды земельного участка? Какими нормативно-правовыми актами данный вопрос регулируется?
Перечень документов, представляемых для проведения экспертизы проектной документации, установлен Положением об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 г. № 145. Требования к содержанию сведений о земельном участке для строительства линейного объекта при разработке проектной документации установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 г. № 87.
Надо-ли проходить повторную экспертизу на строительство нового здания если было получено положительное заключение негосударственной экспертизы в марте 2009 года и выдан ГПЗУ в 2010 году если мы не вносим никаких изменений в проект?
В соответствии с п.44 Положения об организации и проведении негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145 повторная негосударственная экспертиза проводится при внесении изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение государственной экспертизы, в части изменения технических решений, которые влияют на конструктивную надежность и безопасность объекта капитального строительства. При соответствии проектной документации выпущенному ГПЗУ, повторная негосударственная экспертиза не требуется.
В случае строительства здания общей площадью 1320 кв. м, в котором будет размещаться ресторан на площади 800 кв. м. со вспомогательными помещениями, проектная документация строительства данного объекта подлежит рассмотрению в негосударственной экспертизе или нет?
Ваш вопрос не содержит достаточных сведений для однозначного ответа. На необходимость экспертизы проектной документации может влиять количество этажей здания, источник финансирования строительства объекта, месторасположения участка, отведенного под строительство и другие факторы. Критерии объектов, проектная документация которых не подлежит экспертизе, установлены статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Объект находится в Москве, но хотелось бы пройти государственную экспертизу не в Мосгосэкспертизе, а в другой какой-нибудь. Возможно ли это?
Нельзя, так как государственная экспертиза проектной документации иных объектов капитального строительства и государственная экспертиза результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, проводятся органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или подведомственным ему государственным (бюджетным или автономным) учреждением по месту нахождения земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.
Объект находится в Москве, могу ли я пройти негосэкспертизу в экспертных компаниях, находящихся на других территориях?
Если проектная документация не подлежит обязательной госэкспертизе, то негосударственную экспертизу ПД и РИИ можно проходить в любой аккредитованной организации в любом субъекте федерации. Условия для аккредитации - не менее 5 аттестованных экспертов и др.
В чем заключается отличие государственной экспертизы от негосударственной?
  • негосударственные экспертные организации могут значительно повышать качество экспертизы проектов, привлекая к работе аттестованных экспертов более высокого профессионального уровня, докторов наук и профессоров, а также аттестованных специалистов-практиков с большим опытом работы;
  • негосударственные организации более лояльны к заказчику, выставляют меньше замечаний по формальным поводам и как никто заинтересованы в долгосрочном партнерстве с клиентом;
  • в отличие от региональных государственных экспертных организаций, негосударственные компании имеют право проводить экспертизу ПД и РИИ на территории любого региона Российской Федерации, вне зависимости от места расположения и регистрации компании;
  • срок проведения негосударственной экспертизы определяется договором и законодательно не закреплен. Поэтому работа над устранением замечаний заказчиком ведется не до окончания срока экспертизы, установленного Правительством РФ (как это происходит в органах государственной экспертизы), а до момента доработки проекта до соответствия всем нормативам и получения положительного заключения;
  • негосударственной экспертизе не подлежат объекты, перечисленные в п. 5.1 статьи 6 и п.3.4 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, а также объекты, указанные в Постановлении Правительства 145 от 5 марта 2007 г п. 9, которые относятся к полномочиям государственного учреждения, подведомственного Министерству регионального развития Российской Федерации.
  • в процессе экспертизы ПД ведется консультирование проектировщиков и оказывается помощь в доработке ПД с целью получения положительного заключения.
Каковы сроки проведения негосударственной строительной экспертизы?
Сроком проведения экспертизы в нашей компании считается 20 рабочих дней. В зависимости от своевременности подачи документов и исправления выставленных экспертами замечаний сроки могут сократиться до 10 рабочих дней. При поэтапной подаче разделов ПД сроки могут быть увеличены и скорректированы, по согласованию с заказчиком, что будет отражено в договоре.
Какие объекты подлежат прохождению негосударственной экспертизы?
Список объектов, которые не могут проходить негосударственную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий, перечислен в 49 статье Градостроительного кодекса РФ. К ним относятся:
  • Технически сложные и особо опасные объекты;
  • Строительные проекты, финансируемые из федерального бюджета;
  • Автомобильные дороги федерального значения;
  • Реконструируемые объекты культурного наследия;
  • Объекты, охраняемые государственной тайной;
  • Здания и сооружения, возводимые в исключительных экономических зонах, на континентальном шельфе и во внутренних морских водах на территории России, посольств и консульств России за рубежом;
  • Объектов, строительство которых планируется на территории двух и более субъектов РФ одновременно.
В отношении всех прочих объектов негосударственная строительная экспертиза ПД и РИИ возможна.
Для каких объектов необязательно прохождение экспертизы проектной документации?
Сгласно п. 2, 3 и 3.1. ст. 49 Градостроительного кодекса РФ экспертиза проектной документации не проводится по следующим объектам:
  • отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
  • жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
  • многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
  • отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;
  • отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.
А также, экспертиза ПД и РИИ не обязательна:
  • если для строительства или реконструкции не требуется получение разрешения на строительство,
  • в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы или негосударственной экспертизы и применяемой повторно (далее - типовая проектная документация), или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства.
  • в отношении разделов проектной документации, подготовленных для проведения капремонта, за исключением проектной документации, подготовленной для проведения ремонта автомобильных дорог общего пользования (в ред. ФЗ от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 28.11.2011 N 337-ФЗ).
Экспертиза результатов инженерных изысканий не проводится:
  • если инженерные изыскания выполнялись для подготовки проектной документации объектов капстроительства, указанных в части 2 настоящей статьи,
  • если для строительства, реконструкции не требуется получение разрешения на строительство (часть 3.1, введена Федеральным законом от 31.12.2005 N 210-ФЗ, в ред. ФЗ от 28.11.2011 N 337-ФЗ).
Как рассчитывается стоимость экспертизы проектной документации?
Если для государственной экспертизы стоимость определяется алгоритмом, заложенным в Постановлении Правительства РФ № 145, то для негосударственной экспертизы стоимость определятся индивидуально и зависит, как правило, от общей площади помещений здания, стоимости проектно-изыскательских работ, сложности разработанного проекта, срочности проведения экспертизы и некоторых других факторов.
Каков срок действия заключений экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий?
Действующим законодательством о градостроительной деятельности срок действия заключений государственной и (или) негосударственной экспертизы не установлен.
В каком случае выдается положительное заключение негосударственной экспертизы, и при каких условиях заказчик получит отрицательное заключение?
Заказчик получает положительное заключение экспертизы, если проектная документация соответствует строительным нормативам (ГОСТам, СНИПам и пр.), а выявленные экспертами замечания исправлены в проектной документации своевременно (в течение времени прохождения экспертизы, указанного в договоре) и полностью. Заказчику выдается отрицательное заключение, если замечаний выявлено много, а заказчик не успевает внести изменения в проектную документацию в течение срока, обозначенного в договоре сроком прохождения экспертизы. В организациях негосударственной экспертизы этот вопрос решается заключением дополнительного договора, в рамках которого срок прохождения экспертизы продлевается на время, необходимое для качественной доработки проектной документации.
Могу ли я заказать экспертизу отдельных разделов проектной документации?
Да, если вам не требуется экспертиза полного пакета документов, мы можем провести локальный аудит одного или нескольких разделов. Однако при получении разрешения на строительство будет иметь силу только заключение, сделанное по всем необходимым разделам ПД и РИИ.
Каков срок годности инженерных изысканий?
Срок годности инженерных изысканий:
  • геодезических – 2 года,
  • геологических – 2 года,
  • экологических – срок не определен,
  • метеорологических - срок не определен.
Можно ли предъявлять проектную документацию на линейные сооружения связи и связанные с ними объекты капитального строительства в негосударственную экспертизу если эти объекты и сооружения находятся в особо охраняемых природных территориях?
В соответствии с п. 3.4 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий подлежит государственной экспертизе.
Необходимо ли проводить экспертизу проектной документации на капитальный ремонт горячего водоснабжения в жилом доме?
В соответствии с п.п. 3, 3.3 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в отношении разделов проектной документации, подготовленных для проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, экспертиза не проводится. Вместе с тем, застройщик или технический заказчик может направить по собственной инициативе проектную документацию, разработанную для проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, на негосударственную экспертизу.
Нами был запроектирован Торгово-развлекательный центр в одном из областных центров, после этого мы успешно прошли экспертизу проекта. Однако, в ходе строительства, нами были внесены некоторые изменения в проектную документацию. Какие сведения необходимо предоставлять в экспертизу при повторном рассмотрении проектной документации (корректировке проектной документации)?
Экспертной оценке при проведении повторной государственной или негосударственной экспертизы подлежит та часть проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, в которую были внесены изменения, а также разделы, сопряженные с теми в которые были внесены изменения для определения совместимости внесенных изменений с другими разделами проектной документацией и (или) результатами инженерных изысканий, в отношении которых было ранее получено положительное заключение государственной (негосударственной) экспертизы.
Наша проектная организация заканчивает проектирование районного дворца культуры. Какие технико-экономические показатели общественного здания необходимо указать в текстовой части раздела ПЗ (пояснительная записка) для представления проекта на экспертизу?
Технико-экономические показатели по общественному зданию должны быть представлены в соответствии с требованиями СП118.13330.2012, приложение Г*. Необходимые ТЭПы (технико-экономические показатели) по зданию: площадь застройки, общая площадь здания, строительный объем, полезная и расчетная площади здания, этажность и количество этажей, высота (архитектурная и пожарно-техническая).
Мы проектируем жилое здание. Зная об очень строгом государственном подходе к обеспечению доступа в жилые и общественные здания маломобильных групп населения (МГН) просим ответить на вопрос: Необходимо ли на обязательной основе указывать доступ МГН всех групп мобильности на все этажи жилого здания, в случае, если в данном жилом здании не предусмотрены квартиры для проживания МГН?
Даже, если в жилой дом изначально не будет заселено ни одного человека с ограниченными возможностями передвижения, то в ходе жизни никто не застрахован от того, чтобы им не стать. Также, в нашей стране давно разрешена свободная купля-продажа жилья и нет гарантий, что в данный дом не переедет человек с инвалидностью. Поэтому, в соответствии с требованиями 181-ФЗ, статьи 15, для маломобильных групп населения, в обязательном порядке, должны быть созданы условия для беспрепятственного доступа к объектам социальной, инженерной и транспортной инфраструктур (жилым, общественным и производственным зданиям, строениям и сооружениям, включая те, в которых расположены физкультурно-спортивные организации, организации культуры и другие организации), к местам отдыха и к предоставляемым в них услугам. В соответствии с требованиями СП59.13330.2012, пункт 1.1 предусмотренные проектные решения должны обеспечивать для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения (далее - маломобильных групп населения - МГН) равные условия жизнедеятельности с другими категориями населения, основанные на принципах "универсального проекта".
Какой должна быть ширина пути движения маломобильных групп населения (МГН) на участке?
Ширину марша пандуса следует принимать по ширине полосы движения, т.е. не менее 1,5 м. Поручни в этом случае принимать по ширине пандуса.
При сдаче построенного многоэтажного объекта, у нас возник спор с Госархстройнадзором по поводу высоты нашего здания. Госархстройнадзор считает, что мы превысили утвержденную в ГПЗУ максимальную высоту строения.
Высота здания (сооружения) при проектировании и строительстве является существенной характеристикой, так как здание должно вписываться в окружающий архитектурный ландшафт. Поэтому в ГПЗУ обязательно прописывается допустимая высота здания.
Согласно СП118.13330.2012, приложение Б*, пункт Б.5 - Высота архитектурная одна из основных характеристик здания, определяемая количеством этажей или вертикальным линейным размером от проектной отметки земли до наивысшей отметки конструктивного элемента здания: парапет плоской кровли; карниз, конек или фронтон скатной крыши; купол; шпиль; башня, которые устанавливаются для определения высоты при архитектурно-композиционном решении объекта в окружающей среде.
Примечание - Крышные антенны, молниеотводы и другие инженерные устройства, при этом, не учитываются.
Какими документами в действующем законодательстве Российской Федерации регламентируется описание технических средств и обоснование проектных решений, направленных на обнаружение взрывных устройств, оружия, боеприпасов, - для зданий, строений, сооружений социально-культурного и коммунально-бытового назначения, нежилых помещений в многоквартирных домах, в которых согласно заданию на проектирование предполагается единовременное нахождение в любом из помещений более 50 человек и при эксплуатации которых не предусматривается установление специального пропускного режима?
Описание технических средств и обоснование проектных решений, направленных на обнаружение взрывных устройств, оружия, боеприпасов регламентируется СП132.13330.2011.
Какими должны быть уклоны пандусов для движения маломобильных групп населения перед входами в здание?
Максимальная высота одного подъема (марша) пандуса не должна превышать 0,8 м при уклоне не более 1:20 (5%). При перепаде высот пола на путях движения 0,2 м и менее допускается увеличивать уклон пандуса до 1:10 (10%).

Внутри зданий и на временных сооружениях или объектах временной инфраструктуры допускается максимальный уклон пандуса 1:12 (8%) при условии, что подъем по вертикали между площадками не превышает 0,5 м, а длина пандуса между площадками - не более 6,0 м. При проектировании реконструируемых, подлежащих капитальному ремонту и приспосабливаемых существующих зданий и сооружений уклон пандуса принимается в интервале от 1:20 (5%) до 1:12 (8%).
Являются ли световоды естественным освещением для помещений?
В соответствии с СП 52.13330.2011, приложение Б (термины и определения) в формулировках Естественное освещение, Боковое естественное освещение, верхнее естественное освещение данный термин (световоды) не представлен, т.е. при рассмотрении проектной документации в экспертизе световоды не будут учитываться как естественное освещение помещений.
Строительно-техническая экспертиза
Наша компания приобрела земельный участок в непосредственной близости от природной охраняемой зоны. Первичные документы, подтверждающие выделение этого участка под коммерческие нужды предыдущему владельцу, были выданы еще в 1992 году районными властями, мы же приобрели участок значительно позже. Теперь, в соответствии с законодательством о земельном кадастре, руководство природоохранной зоны успело ранее нас подать документы на определение кадастровых границ, и в нарушение наших прав, захватило часть земель, принадлежащих нам, что подтверждается ими свежими кадастровыми паспортами. Каким образом разрешить этот конфликт и доказать, что руководство природоохранной зоны нарушило наши права и незаконно захватило часть нашего земельного участка, который был выделен до вступления в силу действующего законодательства о земельном кадастре?
В данном случае, без экспертизы Вам не обойтись, а может быть и двух – досудебной, для того, чтобы сформировать свою позицию и подать исковое заявление в суд для оспаривания выданных природноохранной зоне кадастровых документов, а вторую экспертизу проводить по Постановелению суда, так как ваши оппоненты вряд ли согласятся с выводами досудебной экспертизы. Поэтому, Вам придется провести достаточно глубокую землеустроительную геодезическую экспертизу, с привлечением, помимо этого, опытных юристов. Геодезическая экспертиза установит границы вашего участка в соответствии с первичными документами на землю, определит границы природоохранной зоны в соответствии со свежими кадастровыми документами и определит наложение одного участка на другой. Но доказывать приоритет одного документа перед другим и предыдущего законодательства перед современным – это уже задача опытных юристов. Экспертный центр «ИНДЕКС» располагает как опытными геодезистами и кадастровыми инженерами, так и эффективными квалифицированными юристами, обладающими богатым и успешным опытом отстаивания интересов наших клиентов в различных инстанциях, в том числе судебных.
Я представитель крупной логистической компании. Нами было принято решение построитель логистический комплекс класса «А» в Подмосковье. Для этих целей, мы заключили подрядный договор с достаточно крупной строительной компанией и приступили к строительству. Но за время строительства у нас постоянно возникают претензии к Подрядчику как по срокам строительства, качеству строительства, так и по завышению стоимости строительства. Каким образом возможно избежать подобных вопросов или, если нельзя, то хотя бы максимально снивелировать трения с Подрядчиком?
Заказчики строительства зачастую, в целях экономии, заключают договор с таким Подрядчиком, который объединяем в себе функции и проектировщика, и проектного эксперта, и технического заказчика (включающего функции технадзора за строительством), и строительного подрядчика. Но в таком случае, указанных Вами проблем не избежать. Ведь это ведет к стиранию границ между участниками строительного процесса, а соответственно к исчезновению взаимного контроля, а это ведёт как к снижению качества строительства, так и к удорожанию строительства на всех стадиях. Поэтому идеальный способ – заключать отдельные договоры с независимыми друг от друга Исполнителями на каждом этапе строительного процесса. А на этапе непосредственного строительства нанять независимый технический надзор за строительством, представители которого будут в постоянном режиме контролировать ход строительства, контролируя сроки, качество строительства и проверяя предъявляемые Подрядчиком к оплате процентовки на соответствие выполненным объемам и расценкам, оговоренным в договоре. Если же такового надзора не имеется и ситуация уже переросла в конфликтную, то придется привлекать независимую экспертную строительную организацию, которая даст объективное заключение и по качеству строительства, и по объемам строительства, и по стоимости строительства, и даст заключение по причинам задержки сроков строительства. Такой квалифицированной экспертной организацией является Экспертный центр «ИНДЕКС», который уже 25 лет оказывает данные услуги различным участникам строительного процесса, в том числе, оказывая услуги независимого технадзора и выполняя судебные строительно-технические экспертизы.
Я руководитель подрядной строительной организации. Мы постоянно сталкиваемся с такой ситуацией, когда Заказчик говорит, что мы выполнили работ меньше, чем предъявляем к оплате. Вот и в этот раз, при строительстве жилого комплекса, нами было выполнено работ на 248 млн.руб. Заказчик же утверждает, что по его подсчетам, выполнено лишь на 214 млн.руб. Каким образом, в данном случае, отстоять свою правоту, чтобы не доводить дело до суда?
Отстоять свою правоту возможно единственным способом. Пригласить независимую экспертную организацию, предварительно согласовав её с Заказчиком, которая скрупулёзно подсчитает объемы и стоимость выполненных работ в соответствии с договором, проектом и фактическим выполнением. Конечно же, экспертная организация должна быть объективной, опытной, зарекомендовавшей себя при разрешении подобных споров, обладающая высокой репутацией, имеющая рекомендации от других Заказчиков, а также имеющая разрешительные документы, позволяющие ей выполнять подобные работы (лицензии, аккредитации, допуски). Именно такой организацией является Экспертный Центр «ИНДЕКС» - одна из ведущих экспертных организаций в области строительной экспертизы, обладающая полным комплектом разрешительных документов и которая вот уже четверть века занимается разрешений подобных спорных ситуаций в строительстве, в том числе проводя судебные строительно-технические экспертизы.
Мы проживаем в доме, построенном в начале прошлого века. Этажом выше заехали новые жильцы и сразу же затеяли масштабный ремонт. В результате строительных работ, у нас в квартире прогнулся потолок и весь пошел трещинами, особенно по углам. Более того, в одном месте осыпалась штукатурка, выпали куски заполнителя и появилась сквозная дырка, в которую даже было видно их квартиру. Соседи дырку заделали, обещают отремонтировать потолок. Но как быть, чтобы все не осталось только обещаниями и они действительно сделали ремонт в нашей квартире?
Такая ситуация довольно-таки распространенная, за исключением сквозных дырок. Но, тем не менее, в результате ремонтов, протечек, нижестоящие квартиры часто страдают. Чтобы не надеяться на обещания и порядочность соседей, такие вещи надо обязательно документально фиксировать. В-первую очередь, необходимо вызвать представителей вашей Управляющей компании и составить Акт, в котором зафиксировать все последствия такого воздействия на вашу квартиру. Во-вторых, необходимо вызвать независимую экспертную организацию, которая также опишет все недостатки, сделает фотофиксацию всех нарушений, а также рассчитает стоимость восстановительного ремонта. Итоговая сумма, рассчитанная независимыми экспертами и будет объемом вашего судебного Иска, в случае, если ваши соседи откажутся делать ремонт либо будут готовы оплатить его лишь частично, по своему усмотрению. Добавлю лишь то, что в случае приглашения и сотрудников Управляющей компании и в случае приглашения независимых экспертов, необходимо обязательно приглашать на осмотр и ваших соседей – виновников происшедшего. В случае с независимыми экспертами, сделать это необходимо официально – телеграммой с уведомлением, чтобы затем, при подаче судебного Иска, приложить к нему и Экспертное заключение и телеграмму об уведомлении соседей, как подтверждение вашей добросовестности и выполнения претензионной процедуры. Экспертный центр «ИНДЕКС» обладает богатым опытом проведения подобных экспертиз и рад будет помочь Вам в данной ситуации.
Мы приобрели небольшое ветхое одноэтажное здание в центре Москвы, на проходной улице, с целью организовать в нем торговую точку. Но, так как здание было достаточно ветхим, то, чтобы повысить его безопасность, нами было принято решение укрепить стены здания и заменить проржавевшую железную кровлю с прогнившими деревянными стропилами, на новую, с железобетонным перекрытием, сделать в нём более функциональную планировку. После того, как мы выполнили ремонт, наши соседи, также, видать, имевшие виды на это здание, сочинили кляузу на нас, в стиле 30-х годов, что мы производим незаконное строительство, и отправили её в надзорные органы. В результате, всё, что мы проделали, с целью сделать здание более безопасным и функциональным, было признано незаконной реконструкцией, само здание было признано самостроем и было принято решение о сносе самовольной постройки. Как нам быть, чтобы сохранить свои вложения, сохранить здание, которое должно было приносить нам неплохой доход?
Да, то, что вы проделали, действительно является незаконной реконструкцией и самостроем. Для производства подобных работ, необходимо разрабатывать проект реконструкции, прозводить его официальную экспертизу, согласовывать с местными органами власти и получать официальное разрешение на реконструкцию. Иначе – это самострой. Теперь, чтобы спасти ситуацию, у вас единственный выход – это суд. В котором вы должны просить суд отменить решение органов власти, оставить вам здание, но, при этом, доказать, что здание отреконструировано в полном соответствии с требованиями технических регламентов в строительстве (СНиП, ГОСТ и т.д.), полностью отвечает требованиям безопасности и не представляет собой угрозы для жизни и здоровья находящихся в нём людей. Для этих целей, вам необходимо ходатайствовать перед судом о назначении судебной строительно-технической экспертизы, с целью ответа на вопросы:
  • Соответствует ли отреконструированное здание требованиям технических регламентов в строительстве?
  • Отвечает ли здание требованиям безопасности, предъявляемым к строительным объектам и не представляет ли оно угрозы жизни и здоровью находящихся в нем людей?

В ходатайстве о назначении экспертизы, обязательно необходимо предложить суду экспертную организацию, которая готова выполнить подобную экспертизу, с указанием названия организации, экспертов, которые будут задействованы в проведении судебной экспертизы, их образования, опыта работы и должности, а также срока и суммы, за которую организация выполнит данную экспертизу. Также необходимо заранее перечислить указанную сумму на депозит Арбитражного суда, без этого ваше ходатайство суд рассматривать не будет.

Экспертный центр «ИНДЕКС» многократно помогал клиентам в подобных ситуациях и успешно выполнял такие судебные строительно-технические экспертизы. В этих целях проводится полное инструментальное обследование здания или сооружения, начиная от обследования грунтов основания и кончая кровлей, с целью определения прочности и несущей способности всех основных конструктивных элементов, выявления соответствия здания (сооружения) требованиям пожарной безопасности, санитарной безопасности и т.д. Будем рады помочь вам и в этой ситуации. Экспертный центр «ИНДЕКС» обладает всеми необходимыми лицензиями, аккредитациями, допусками на производство подобных экспертиз, обладает собственными испытательными строительными лабораториями с огромной базой приборов как разрушающего, так и неразрушающего контроля. И, самое главное, мы обладаем большим штатом опытных, квалифицированных экспертов. Будем рады помочь вам в этой непростой ситуации.
Наша девелоперская компания приступила к осуществлению строительства большого жилищного многоэтажного комплекса, можно сказать целого городского района, со своими школами, детскими садами, спортивными сооружениями. В качестве строительного подрядчика нами была выбрана достаточно известная и крупная строительная компания. Однако, в ходе возведения монолитных каркасов жилых зданий у нас появились сомнения в соответствии марки бетона заявленной в проекте. Может ли ваша организация помочь определить марку бетона в уже отлитых корпусах?
Да, Экспертный центр «ИНДЕКС» обладает собственной аккредитованной строительной испытательной лабораторией, оснащенной как приборами и станками разрушающего контроля, так и приборами неразрушающего контроля, позволяющими с большой степенью точности определить марку, прочность, плотность, влажность и т.п. строительных материалов. И, конечно же, в вашем случае, такую экспертизу желательно провести, так как это связано с безопасностью сооружения. Да, незначительное снижение марки бетона, может и не повлиять на несущую способность строительных конструкций, но при этом, на больших, как у вас, объемах, позволяет Подрядчику съэкономить миллионы долларов, что является сильным соблазняющим фактором нарушить условия договора и проекта. Поэтому, в вашей ситуации, необходимо либо убедиться в несостоятельных ваших сомнений либо подтвердить их. Если ваши сомнения подтвердятся, то придётся вновь просчитывать несущую способность строительных конструкций и либо разрабатывать проекты усиления конструкций за счет средств Подрядчика, либо, если несущая способность особо не нарушена, то взыскать с Подрядчика то, что он собирался съэкономить на подмене материала на более дешёвый. И в том, и в другом случае Экспертный центр «ИНДЕКС» готов помочь вам: и определить марку бетона, и разработать проект усиления, и рассчитать сумму взыскания с Подрядчика за подмену материала на более дешевый.
Мы - владельцы нового крупного торгового центра, с кинотеатрами, ресторанами, фуд-кортами и торговыми рядами. Спустя, буквально некоторое время, после введения центра в эксплуатацию, у нас на втором этаже, произошло обрушение подвесных потолков. Хорошо, что это произошло в утреннее время, только после открытия, и посетителей ещё, практически, не было, никто не пострадал. Могла ли бы ваша экспертная организация определить причину произошедшего и разработать мероприятия (проект) по восстановлению потолка, а также определить стоимость восстановительного ремонта для того, чтобы предъявить это виновнику произошедшего?
Да, Экспертный центр «ИНДЕКС» оперативно выполнит подобную экспертизу. И, конечно же, определит причину обрушения и, соответственно, виновника этой аварии. А это может быть либо проектная организация, либо строительный подрядчик, либо эксплуатирующая организация, либо поставщик некачественных строительных материалов и комплектующих, если не брать, конечно, во внимание природные катаклизмы, типа землетрясения. Поэтому, в ходе проведения экспертизы, в-первую очередь, проверяется проект – правильность расчета нагрузок, подбора материалов, параллельно, на месте, проверяется правильность монтажа, производятся лабораторные испытания и проверяется сертифицированность использованных материалов, а также условия их эксплуатации. Производятся замеры объемов «бедствия» и рассчитывается стоимость восстановительного ремонта, которую предстоит взыскать с «виновника торжества». Экспертный центр «ИНДЕКС» обладает всеми материальными, техническими и профессиональными ресурсами, чтобы выполнить данную экспертизу в кратчайшие сроки и, при необходимости, разработать проект восстановления конструкции подвесного потолка.
Мы – владельцы небольшого восьмиэтажного офисного центра, в котором, неделю назад, произошёл пожар. Нам повезло, что пожар произошёл в ночное время и никто из арендаторов-физических лиц не пострадал, хотя, конечно, сгорело всё их имущество. Большой вред имуществу, помимо огня, причинила вода и пена, которыми пожарники тушили огонь. Сейчас, пожарники и страховая компания проводят экспертизы по определению причин пожара и стоимости нанесенного ущерба. Мы опасаемся, что результаты экспертизы могут быть не в нашу пользу, как по причинам пожара (он может не попасть под категорию «страхового случая»), так и по стоимости выплачиваемого нам ущерба. Может ли ваша экспертная организация провести параллельную объективную экспертизу причин пожара и стоимости нанесенного ущерба?
Экспертный центр «ИНДЕКС» обладает и профессиональными кадрами, и лабораторной базой, чтобы провести независимую объективную пожарно-техническую экспертизу, с целью определения причин пожара, так и объективно рассчитать стоимость восстановительного ремонта и стоимость уничтоженного и поврежденного имущества. Конечно, заключение государственного пожарного органа имеет приоритет для страховой компании, но, если дойдет дело до суда, та наше заключение будет иметь такой же вес и, здесь, уже всё будет зависеть от квалификации ваших юристов и адвокатов. Экспертный центр «ИНДЕКС», за 25 лет своей активной экспертной деятельности, выполнил большое количество как судебных, так и досудебных пожарно-технических экспертиз, и, в большинстве случаев, помог своим клиентам отстоять свои права.
Что такое Строительно-техническая экспертиза и зачем она нужна?
Строительно-техническая экспертиза - это инструмент определения состояния строительно-технических объектов. Такая экспертиза необходима для разрешения строительных споров, которые возникают между инвесторами, застройщиками, заказчиками, проектировщиками, подрядчиками, субподрядчиками, другими исполнителями, административными, контролирующими и надзирающими органами государственной власти, покупателями недвижимости, эксплуатирующими организациями и т.д. От строительных экспертов требуются: неимоверная подготовленность и широкие знания не только чисто юридических аспектов дела, но и многих деталей, связанных с технологией и практикой строительства и последующей эксплуатацией построенных объектов.
С какими объектами исследования по строительно-технической экспертизе Вам чаще всего приходится сталкиваться в своей работе?
Чаще всего объектами исследования по строительно-технической экспертизе являются:
  • экспертиза проектной документации;
  • экспертиза результатов выполнения инженерных изысканий;
  • экспертиза исходно-разрешительной документации (градостроительной);
  • строительная экспертиза (определение объёма, качества и стоимости выполненных строительно-монтажных работ);
  • экспертиза сметной документации на соответствие действующим нормативам в области сметного нормирования и ценообразования в строительстве;
  • технология строительного производства;
  • обследование объектов самовольного строительства на предмет "Представляют ли вышеперечисленные объекты угрозу для жизни и здоровья людей?";
  • утрата эксплуатационных свойств объекта в результате обрушения, пожара или иного повреждения конструкций.
Часто ли вашу компанию судьи назначают на проведение судебных строительных экспертиз?
Часто, так как наша компания уже 24 года занимается проведением судебных экспертиз во всех регионах страны, и имеет в штате докторов и кандидатов наук, специалисты беспрерывно обучаются на курсах повышения квалификации.
Какие документы необходимы для того, чтобы качественно выполнить строительно-техническую экспертизу?
  • технико-экономические показатели объекта;
  • договор строительного подряда;
  • рабочая и проектная документация;
  • исходно-разрешительная документация;
  • результаты инженерных изысканий;
  • сертификаты и паспорта на примененные строительные материалы, изделия и оборудование;
  • исполнительная документация, включая общий и специальный журналы работ, акты на скрытые работы, исполнительные геодезические съемки;
  • акты приемки-сдачи выполненных работ по форме КС-2, КС-3;
  • проектно-сметная, конструкторская, эксплуатационная, ремонтная, другую архивную документацию по объекту СТЭ;
  • проект производства работ, технологические карты и схемы.
Перечень и объем исходных данных и документации для проведения на экспертизу уточняется в зависимости от объекта экспертизы и видов градостроительной деятельности.
Может ли одна из сторон по судебному делу предоставлять документацию экспертам/эксперту, которых назначил суд?
Обычно суд сам направляет документацию экспертам вместе с определением суда о назначении судебной экспертизы. Если документации не достаточно для проведения исследования, то судебный эксперт может запросить у суда дополнительную документацию по объекту экспертизы. Тогда как при проведении досудебной экспертизы – эксперт запрашивает документацию в свободном режиме общения с заказчиком. За редким исключением, суд может обязать одну из сторон по делу представить документы на экспертизу самостоятельно.

Сама процедура проходит следующие этапы:
  1. постановка судом вопроса перед экспертом;
  2. подача ходатайства о назначении экспертизы в суд;
  3. вынесение судом определения о назначении экспертизы;
  4. ознакомление эксперта с материалами дела;
  5. назначение осмотра объекта экспертизы;
  6. осмотр объекта;
  7. подготовка заключения эксперта;
  8. сдача заключения в суд.
Как определить объёмы выполненных строительно-монтажных работ?
Определить объёмы выполненных СМР инвестору, заказчику-застройщику необходимо при строительстве, проведении реконструкции и ремонте. Контроль над ними позволяет им отслеживать выполнение каждого этапа и оплачивать только те работы, которые были действительно выполнены.

Определение объёмов выполненных СМР происходит по этапам:
  1. подсчет выполненных объемов работ необходимо производить по законченным элементам конструкции и видам работ. Необходимо Обязательно соблюдать последовательность подсчета, чтобы использовать полученный результат при определении результатов последующих подсчетов. Существует определенная последовательность, обусловленная этой спецификой;
  2. согласно означенной специфике, сначала обсчитываются проемы в наружных стенах – двери, окна, ворота, затем проемы во внутренних помещениях здания – двери, фрамуги, ворота. Затем уже считают фундамент, выполненные земляные работы, работы по сооружению каркаса, стен, перегородок, полов, перекрытий, покрытий и кровли. В заключение осмечиваются лестницы, крыльца, работы по наружной и внутренней отделке, прочие строительные и ремонтные работы;
  3. при определении строительного объема здания, вам следует учесть, что в него не включается объем проездов, портиков, открытых и крытых балконов, но входят объемы лоджий, ниш, эркеров, веранд и световых фонарей. Помещение чердака, предназначенное для технических целей, также не учитывается в общем объеме здания, а вот мансардные помещения учитывать надо;
  4. для подсчета объемов строительных работ используйте данные проекта с учетом классификации грунтов, крутизны склонов и глубины заложения подошвы фундамента, согласно СНиП IV–2–82, СНиП III, т. 9, разд. Б, гл. 1. Глубину котлована или траншеи, вырытых для изготовления фундамента стен принимайте по проектным отметкам от подошвы до той отметки, которая существовала на начало выполнения земляных работ. Она называется «черной отметкой». «Красной» - называется планировочная отметка;
  5. сборные конструкции, подсчет их объемов усложняет то, что единичные расценки не учитывают стоимость самих конструкций, в них включена только стоимость комплекса работ по монтажу. В смете обычно предусматривается две позиции – определение стоимости монтажных работ по единичным расценкам и по текущим ценам на конструкции. Усложняет расчет использование разных единиц измерений – в первом случае используются единицы конструкции, а оптовые цены определены обычно на 1 кв. м площади или 1 куб. м бетона.
Как определить срок строительства?
Сроки строительства легко определяются в соответствии с требованиями СНиП 1.01.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений».

Этапы определения сроков строительства:
  1. необходимо проанализировать все исходные данные, приложенные к проектно-сметной документации, сравнить объекты, аналогичные данному виду строительства, и таким образом, примерно, можно сориентироваться в сроках, учитывая подготовительный и основной этапы монтажа;
  2. необходимо рассчитать сроки выполнения подготовительных мероприятий по подготовке строительной площадки, в соответствии с проектом организации строительства. Подготовительными мероприятиями являются: строительство внешних подъездных дорог, расчистка строительных площадок, снос зданий и сооружений, установка строительного городка и обеспечение стройки необходимыми средствами инженерных коммуникаций, такими как вода, туалеты, освещение, теплоснабжение для рабочих, организация поставки конструкций и оборудования;
  3. в основной период строительства входят общестроительные и пуско-наладочные работы. Полная продолжительность самого строительства определяется сдачей в эксплуатацию готового объекта. При применении новой технологии строительства, не имеющей аналогов в мире или в труднодоступных районах страны, сроки строительства определяются на основе укрупненного сетевого графика;
  4. для определения сроков строительства необходимо учтесть нормативную продолжительность строительства, нормообразующий показатель. Строительство комплексов зданий предполагает расчет срока возведения каждого сооружения в отдельности;
  5. необходимо учесть климатические показания района строительства, количество осадков и температуру воздуха. Если ввод здания в эксплуатацию планируется на зимний период, то о перенесении сроков строительства не может быть и речи;
  6. строительство жилых домов, административных зданий и других объектов подразумевает также благоустройство территории, подведение всех видов инженерных сетей. Работа может вестись в две смены;
  7. все сроки поставки строительного материала должны быть учтены в графике и обговорены с поставщиками.
Как определить срок службы здания?
Срок службы здания показывает, сколько времени оно сможет нормально эксплуатироваться при постоянном техническом обслуживании и периодическом ремонте. Это сложный параметр и его оценка складывается из многих факторов.
  1. основные элементы оценки - это фундамент, несущие стены и перекрытия. Сроки службы остальных элементов могут быть меньше, поскольку в дальнейшем при ремонте будут заменены;
  2. основа любого строения - это фундамент. Перед тем, как его заложить, оцените место, где собираетесь строить, а именно: тип грунта, направление, возможный уровень и направление подземных вод в каждый сезон, а также вес конечной конструкции. На срок эксплуатации здания влияет материал (бетон, железобетон, кирпич) и способ заложения фундамента (ленточный, свайный). Кирпичный фундамент прослужит от 30 до 50 лет, бетонный - от 50 до 150 лет;
  3. самый распространенный материал для стен - кирпич, срок службы составляет около 50 лет. Бетон более прочный материал, наименее надежный - дерево (это прекрасный материал, но он обладает высокой пожароопасностью);
  4. окна и крыша относятся к второстепенным элементам подсчета, поскольку могут быть заменены. Оконные рамы могут быть деревянными, алюминиевыми или из поливинилхлорида. Крыша (или кровля) - важная составляющая, ведь она защищает дом от непогоды. Лучше всего зарекомендовали себя керамическая черепица, сланец, медь (срок службы до 150 лет), популярностью также пользуются гибкая черепица, асбестоцементные листы и металлочерепица с меньшим сроком эксплуатации;
  5. разумеется, это далеко не все строительные элементы, учтите также: полы (цементные, дощатые, паркетные, линолеум и пр.), лестницы (железобетонные сборные и монолитные, каменные, деревянные), балконы, перегородки, двери, внутренняя отделка (штукатурка, облицовка стен, окраска водными составами, обклеивание обоями), наружная отделка (облицовка фасада, штукатурка, окраска масляными составами). Совокупность и степень износа этих элементов указывает срок эксплуатации здания без ремонта;
  6. сроки эксплуатации всех материалов и элементов, используемых при строительстве, указаны в общепринятых Строительных Нормах и Правилах (СНИП). Из грамотной оценки учтенных частей конструкции и складывается срок службы всего здания;
  7. основное свойство, учитываемое при подсчете - долговечность. Срок службы здания зависит также от назначения конструкции и климатических условий. За основу подсчета могут быть взяты данные аналогичных построек на той же местности, если имеется доступ к такой информации.
Как определить категорию помещения по пожарной безопасности?
Пожарная безопасность регламентирует обязательное определение категории помещения по пожарной и взрывопожарной опасности согласно Правилам пожарной безопасности в РФ ППБ 01-03. Помещения подразделяют на различные категории, которые зависят от находящихся внутри материалов и горючих веществ и их характеристик.

ИНСТРУКЦИЯ:
  1. проанализируйте параметры помещения. Категория взрывопожарной и пожарной опасности присваивается только помещениям складского или производственного назначения. Составьте список из находящихся в помещении предметов и материалов. На основании составленного списка последовательно проверьте принадлежность помещения к той или иной категории;
  2. присвойте помещению категорию А с повышенной взрывопожароопасностью, если в помещении располагаются легковоспламеняющиеся жидкости или горючие газы с температурой вспышки до 28оС. При этом их количества достаточно для образования взрывоопасных парогазовоздушных смесей, которые при воспламенении создадут в помещении избыточное давление взрыва более 5 кПа. Также к категории А отнесите помещение, в котором хранятся материалы и вещества, которые при взаимодействии с кислородом, водой или другими веществами в помещении, взрываются или начинают гореть, создавая избыточное давление взрыва до 5 кПа;
  3. присвойте помещению категорию Б с взрывопожароопасностью, если в нем располагаются волокна, горючие пыли или легковоспламеняющиеся жидкости, обладающие температурой вспышки до 28оС. При этом их количества достаточно для образования паровоздушных или пылевоздушных смесей, которые при воспламенении создадут в помещении избыточное давление взрыва более 5 кПа;
  4. присвойте помещению категорию В1-В4 с пожароопасностью, если в нем располагаются трудногорючие и горючие жидкости, трудногорючие и твердые горючие материалы и вещества, а также материалы и вещества, способные гореть при взаимодействии с водой, кислородом или другими веществами в помещении;
  5. присвойте помещению категорию Г с умеренной пожароопасностью, если оно используется для производственных нужд, во время которых обрабатываются материалы в раскаленном, горячем или расплавленном виде. При этом процесс обработки происходит с выделением искр, пламени или лучистого тепла;
  6. присвойте помещению категорию Д с пониженной пожароопасностью, если в нем хранятся материалы и негорючие вещества в холодном состоянии.
Как ввести здание в эксплуатацию?
Ввод построенного здания в эксплуатацию регулируется рядом статей Гражданского кодекса, Федеральными законами, постановлениями Правительства и постановлениями глав региональной власти. Чтобы ввести новостройку в эксплуатацию, потребуется собрать ряд документов и согласовать все действия с региональными властями.

ВАМ ПОНАДОБИТСЯ
  • согласование новостройки со всеми государственными органами;
  • кадастровый паспорт и план.

ИНСТРУКЦИЯ:
  1. для ввода здания в эксплуатацию обратитесь в органы госстройнадзора своего региона с заявлением. К заявлению приложите проект и эскиз строения, строительный паспорт, разрешение на строительство;
  2. также вам потребуется получить акт приемочной жилищной комиссии, которая работает в каждом районном муниципалитете. Согласуйте строительный объект с пожарным надзором своего района. Для этого вызовите уполномоченных представителей и получите акт согласования, подтверждающий разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
  3. обратитесь в региональные коммунальные службы. Вам выдадут разрешение на ввод строения в эксплуатацию. Получите согласования во всех сетях инженерных коммуникаций. То есть если в вашем строении подключен газ, то разрешение на ввод в эксплуатацию получите у поставщиков. Также вы должны получить разрешение в районной электросети;
  4. согласуйте все документы с отделом архитектуры и градостроительства, поставьте резолюцию главы местной администрации и готовые документы и их ксерокопии представьте для рассмотрения в региональные органы госстройнадзора. Вы получите постановление о вводе здания в эксплуатацию;
  5. со всеми документами обратитесь в БТИ. Напишите заявку на вызов технического сотрудника. На основании осмотра строений на них составят технические документы, оформят кадастровый план и паспорт, а также присвоят номер и почтовый адрес, если до этого момента у вас его не было;
  6. получите выписку из кадастрового паспорта и копию кадастрового плана. Обратитесь в ФУГРЦ, заполните бланк заявления, представьте все документы и ксерокопии. Через один месяц вам выдадут свидетельство о собственности;
  7. совсем иначе обстоит дело с вводом в эксплуатацию объектов, построенных самовольно, то есть без разрешения. Процесс получения всех разрешающих документов точно такой же, как указано, но если какие-то органы исполнительной власти или уполномоченные лица откажут выдать разрешение, например ввиду того, что объект построен на важных сетях города или района, обратитесь в Арбитражный суд. Часто даже через суд невозможно ввести самовольные постройки в эксплуатацию и их могут заставить снести в принудительном порядке;
  8. поэтому никогда не рискуйте и не возводите никаких строений без разрешения отдела архитектуры и градостроительства.
Как зарегистрировать незавершенное строительство?
Зарегистрировать права собственности на объект незавершенного строительства необходимо при его продаже. Регистрация осуществляется в ФУГРЦ согласно Федеральному закону № 122-Ф3 на основании представленных документов.

ВАМ ПОНАДОБИТСЯ:
  • пакет документов в ФУГРЦ, необходимых для регистрации прав собственности;
  • заявление;
  • квитанция за регистрацию.

ИНСТРУКЦИЯ
  1. для регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства обратитесь в БТИ с заявкой на вызов технического инженера. Предъявите правоустанавливающие документы на земельный участок, разрешение на строительство, выданное отделом архитектуры и градостроительства, проект и эскиз здания и инженерно-технических сооружений;
  2. на основании осмотра вашего незавершенного зданияа вам составят технические документы, оформив их на незавершенное строительство в соответствии с тем видом, в котором оно находится на момент обращения в БТИ. Получите оформленный технический паспорт;
  3. для регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства вам потребуется получить кадастровую выписку из паспорта земельного участка и копию кадастрового плана. Для этого обратитесь в ФУЗКК с заявлением. Также получите выписку из кадастрового паспорта и копию кадастрового плана на ветхое строение, если оно имеется на земельном участке;
  4. если права собственности на ветхий дом и земельный участок оформлены на нескольких человек, то все сособственники обязаны обратиться в ФУГРЦ лично или выдать вам нотариальную доверенность на совершение юридически значимых действий за них;
  5. обратитесь с заявлением в ФУГРЦ. Представьте паспорт всех собственников земельного участка и ветхого строения, свидетельство о собственности на указанные объекты, заявление, кадастровые выписки, технический паспорт на объект незавершенного строительства, разрешение из отдела архитектуры, проект и эскиз здания и инженерно-технических сооружений. Заплатите государственную пошлину за регистрацию;
  6. на основании предъявленных документов ваши права собственности зарегистрируют, и вы сможете распоряжаться объектом по собственному усмотрению.
Как получить разрешение на строительство частного жилого дома?
Прежде, чем затеять постройку дома, получите разрешение на его строительство. Для этого необходимо произвести целый ряд процедур, собрать все необходимые документы, и только тогда приступать к застройке.

ВАМ ПОНАДОБИТСЯ
  • паспорт собственника;
  • свидетельство о праве на собственность земельного участка;
  • свидетельство о праве на собственность жилого строения, находящегося на участке (если строение имеется);
  • новый технический план земельного участка;
  • справка коммунальных служб на разрешение строительства;
  • разрешение от краевой администрации по архитектуре и градостроительству;
  • архитекторский проект на жилой дом.

ИНСТРУКЦИЯ
  1. сначала обратитесь в краевую администрацию, в отдел архитектуры и градостроительства. Напишите заявление о новом строительстве;
  2. у вас должен быть документ о праве на собственность земельного участка. Если на участке имеется жилое строение, то документ на право собственности дома. Не имея этих документов, разрешение на новое строительство получить нельзя. Значит, сначала их нужно оформить и зарегистрировать в государственном регистрационном центре;
  3. в отделе архитектуры вам выдадут документ, который нужно подписать у председателя районной администрации у начальника коммунальной службы вашего района. Это нужно, чтобы при строительстве не были задеты подземные коммуникации;
  4. вызвать земельную организацию. Они произведут новые технические документы и сделают план местности для определения места застройки;
  5. после сбора всех документов вам выдадут разрешение на строение жилого дома. Оно выдается сроком на 10 лет. После истечения данного срока, новый дом нужно ввести в эксплуатацию или получить продление разрешения на строительство.
Как оформить кадастровый паспорт на дом?
Кадастровый паспорт на дом – документ, подтверждающий, что данное строение учтено в государственном кадастре объектов недвижимости, внесено в соответствующий реестр и ему присвоен уникальный номер, по которому это строение всегда можно однозначно идентифицировать. Вы просто не сможете подтвердить свое право собственности на дом, у которого нет кадастрового паспорта.

В кадастровом паспорте на строение содержатся все основные сведения о нем, которые были внесены в государственный кадастровый реестр. Это сведения о самом строении – материал, из которого оно построено, этажность, назначение, а также его адрес, ситуационный план в границах земельного участка и кадастровый номер, присвоенный дому после регистрации. Форма этого документа строго регламентирована и его изготовление и оформление возложено на органы государственного учета.

Органы Росреестра, которые являются уполномоченными для ведения кадастра объектов недвижимости на территории России, в своей деятельности обязаны руководствоваться юридическими документами – федеральными законами, ведомственными письмами, приказами и положениями. Основным документом, на основании которого производится кадастровый учет объектов недвижимости – земельных участков и расположенных на них строениях, является Федеральный закон №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Он был принят еще в 2007 году и с тех пор в него внесено множество изменений, которые также необходимо знать, чтобы подготовить все документы, необходимые для постановки дома на кадастровый учет.

Новый порядок регистрации зданий и строений вступил в действие с 1 января 2013 года, но органы БТИ и другие организации, которые имеют право заниматься кадастровой деятельностью, до 1 января 2014 года еще могут изготавливать технические планы. Этот документ, в котором приведены технические данные и поэтажные планы дома также необходим для оформления кадастрового паспорта, который БТИ выдать уже не вправе.
Какой порядок постановки дома на кадастровый учёт?
Сегодня выдачу кадастровых паспортов производят только региональные Кадастровые палаты, входящие в систему Росреестра – Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии. Заявление о том, что вам необходимо получить этот документ, вы должны направить в такой орган, который действует на территории того района, где расположен дом.

В том случае, когда на руках у вас имеется разрешение на ввод дома в эксплуатацию, оформленное после 1 марта 2012 года, вы можете приложить его к заявлению, и этого будет вполне достаточно. При отсутствии такого разрешения, необходимо оформить первичную техническую документацию - технический план, который вы можете заказать у сертифицированного кадастрового инженера или у организации, в штате которой работают такие инженеры. Как уже было сказано, технический план дома до 1 января 2014 года вам может изготовить и БТИ.

Служба кадастровых инженеров, которая появилась совсем недавно, состоит из физических лиц, получивших государственную аккредитацию на осуществление кадастровой деятельности. Эти инженеры могут работать и как частные предприниматели. Вне зависимости от того, осуществляет ли кадастровый инженер частную деятельность или работает в штате организации, вам необходимо будет заключить с ним официальный договор на выполнение кадастровых работ. Сроки проведения работ и их стоимость указывается в данном договоре.

Перед обращением к кадастровому инженеру, в случае отсутствия утвержденной проектной документации и разрешения на ввод дома в эксплуатацию, на руках вам необходимо иметь кадастровый план участка, выданный «Земельной кадастровой палатой» или теми же органами Росреестра, если вы уже оформляли межевой план земельного участка, на котором возведено строение. Кроме этого, вам потребуется документ, подтверждающий право собственности на участок и строение, гражданский паспорт, копии правоустанавливающих документов.

В соответствии со сроками, указанными в договоре, кадастровый инженер должен произвести все необходимые замеры и собрать все исходные сведения о строении. В рамках этого договора производится и геодезическая съемка земельного участка с указанием его границ, которые должны быть согласованы со смежными землепользователями. В случаях, когда фактические границы участка не соответствуют тем, которые указаны в правоустанавливающих документах, прикладывается объяснительная записка с указанием причин, по которым это могло произойти. Кадастровый инженер составляет и подробный поэтажный план дома с указанием всех размеров и используемых при его строительстве отделочных материалов.

Имея на руках технический план, вы можете обратиться в территориальную кадастровую палату с заявлением о выдаче кадастрового паспорта. Вы также можете заполнить соответствующую форму заявления на сайте органа кадастрового учета вашего региона, приложив к нему технический план, заверенный электронной подписью кадастрового инженера, в цифровом виде.
Какой порядок оформления и получения архитектурного паспорта проекта здания?
Архитектурный домовый паспорт позволяет оформить разрешение на строительство гораздо проще и быстрее, поскольку он включает в себя все необходимые документы проектной организации, которые нужно предоставить местным органам архитектуры.

Что входит в архитектурный паспорт и где его получить?

Заказать и купить архитектурный паспорт домового проекта индивидуального жилого здания можно в любой проектной организации, которая обладает государственной лицензией на предоставление услуг подобного рода. В пакет документов архитектурного паспорта обязательно должны входить планы кровли и этажей, разрезы по осям, цветные фасады и фасады по осям, которые необходимо сопроводить общей пояснительной запиской.

Процессы проектирования и согласования тесно взаимосвязаны, поэтому желательно по мере возможности проводить их параллельно. Проще всего заказывать архитектурный паспорт у компании, которая разрабатывает проекта вашего дома, поскольку она сразу предоставит вам все необходимые планы и документы.

Проектная работа выполняется на основе договора-заказа о составлении проектной документации. Специалисты рекомендуют не пренебрегать подписанием данного договора – при наличии претензий к разработчику проекта он может стать вашей основной гарантией и главным аргументом в споре.
Какие документы нужны для оформления архитектурного паспорта проекта здания?
Чтобы оформить архитектурный паспорт на загородный дом, вам понадобится лицензия на право строительной деятельности и договор на строительство дома, проектная документация на постройку, разрешение администрации на строительство и архитектурно-планировочное задание.

Помимо этого, не забудьте включить в пакет документов свидетельство о праве собственности на земельный участок, задание на проектировку жилого дома и хозяйственных построек, ситуационный план в виде топографической съемки с нанесенными коммуникациями и условия присоединения к инженерным сетям. Также необходимо предоставить копию из генерального плана соответствующей градостроительной документации, результат инженерно-геологических изысканий, акт об установлении границ участка или разбивки построек и сам архитектурный паспорт.
Мы приобретали квартиру у Застройщика на этапе строительства, в варианте «с отделкой». Однако, после сдачи дома в эксплуатацию, мы увидели, что отделкой, в нашем понимании, там и не пахнет. Застройщик же утверждает, что это и есть отделка, только черновая. Что же понимать под отделкой помещений основного, вспомогательного и технического назначения?
В соответствии с письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации №26989-ОГ/08 от 22.07.2016г., термин «отделка» в действующем законодательстве Российской Федерации не предусмотрен.

Поэтому, при приобретении квартиры на этапе строительства, необходимо в договоре купли-продажи (долевого участия) точно и детально прописывать либо финишную отделку помещений (верхние отделочные слои), либо подготовку под отделку (нижние подстилающие слои). Тогда спорных ситуаций по отделке возникать не будет.
Аварийная и страховая экспертиза
Что делать, если вас затопили соседи?
Когда соседи топят, то первоочередным мероприятием будет блокировка хода воды. Требуется приложить все усилия по её остановке, распространения по дому. А дальше начинается самое интересное.
  • Первый шаг – остановить затопление
  • 2 Второй шаг – засвидетельствовать ущерб и правильно составить акт о затоплении квартиры
  • 3 Третий шаг – оценка ущерба
  • 4 Четвертый шаг – досудебное решение спора о затоплении
  • 5 Пятый шаг – компенсация через суд, подготовка документов для суда.
Какие первые действия нужно предпринять, если вас топят ваши соседи?
  1. Отключение электричества по квартире. Перекрывается подача питания из электрощитка.
  2. Сообщение соседям о затоплении квартирного помещения.
  3. Изоляция имущества от контакта с водой. Клеенкой накрывают мебель, другие ценные вещи.
  4. Под струи воды подставляются вёдра, тазы, иные емкости.
  5. Устраняется вода по полу, чтобы не протекла к другим соседям.

Важно! Вламываться к соседям, если вас затопили сверху, не стоит. Это чревато существенным денежным взысканием по ст.139 уголовного права. Достаточно любым способом сообщить соседям о том, что они заливают водой квартиру.
Какие первые действия нужно предпринять, если затопление чужой квартиры произошло по Вашей вине?
  1. Отключить электропитание для квартиры.
  2. Сразу же постараться устранить препятствие, поломку.
  3. Вызвать сантехника, если самостоятельно не удалось заделать прорыв трубы.
  4. Под источник течи подставляется ведро.
  5. По полу выбирается вода, как можно скорее.
  6. Соседи дома – значит, проблему устранить легче. Когда же их нет – следует узнавать, куда звонить. Телефон берут у консьержа, если по дому предусмотрено такое обслуживание. Консьерж дозванивается к жильцам сверху по домофонной системе связи (при наличии таковой). Номера телефонов всех владельцев и квартиросъемщиков есть у председателя ТСЖ (ТСН).

Обратите внимание! Во всём подъезде вода перекрывается только, когда никого из жильцов дома нет, и они долгое время не появятся. Закрывают по подъезду воду через краны подвального помещения. Ключи берут у председателя управления домом.
По каким причинам чаще всего возникает затопление квартир?
  • открытый кран, оставленный бесхозно;
  • нарушение кровли и залив с крыши;
  • заполненная раковина при включенном водопроводном кране;
  • случайно забытая затычка сливного отверстии раковины, ванны;
  • разрывы труб водоподачи;
  • старые трубы системы отопления;
  • ветхое состояние канализационной системы;
  • неисправности стиральной машинки, шлангов, трубок, которые подключают технику к инженерным коммуникациям.
Как засвидетельствовать ущерб от затопления?
Прежде чем регистрировать факт затопления квартиры, сначала окончательно убеждаются в их виновности. Ведь виновной может оказаться управляющая компания. Чтобы определить кто виноват, если прорвало батарею и затопили соседей нужно выяснить причину аварии.
При разрыве систем подачи воды ориентируются на следующее:
  1. Вина управляющей организации. Поломки, прорывы обнаруживаются на участке сети до первого крана (запора водоподачи). Возмещают ущерб при затоплении квартиры ТСЖ, ТСН, ЖЭК или иная жилконтора, к которой принадлежит дом.
  2. Вина соседей. Все блоки, течи и прочее, найденные на отрезке водопровода после запирающих кранов. Если соседи не согласны с обвинениями, можно подать в суд на них. Но лучше пробовать договариваться во внесудебном порядке.
При возникшей течи канализации или отопительной системы прорвало трубу отопления:
  1. Вина управленцев. Разрывы на трубах стояка.
  2. Вина соседей. Отказались менять трубы стояка, радиаторы после уведомления жильцов о капремонте (информирует ТСЖ, ТСН).
Когда выяснится, кто конкретно виновен, тогда уже можно разбираться или подавать иск о взыскании ущерба.
Случившееся можно засвидетельствовать следующим путём:
  1. Заручиться поддержкой очевидцев.
  2. Сфотографировать всё (или снять на видео).
  3. Составить список всех повреждений квартиры, испорченного имущества.
  4. Оформить акт о затоплении.

Обратите внимание! Ст.210 ГК РФ говорит об ответственности жильцов за собственное квартирное имущество. Ст.290 ЖК РФ раскрывает права жильцов долевого участия. В ней указано, кому принадлежат все инженерные системы, коммуникации многоквартирного дома.
Как правильно составить акт о затоплении квартиры?
Самым первым документом, когда случается затопление квартиры, является акт аварийности. Это базовый регистрационный документ. Он понадобится для предъявления суду. Является одним из тех документов, на основании которых суд определяет вину соседей, размер компенсации. Ответчику придется заплатить собственнику жилья сумму, покрывающую расходы по ремонту мебели, техники, отделке стен, пола, потолка.
Дополнительная функция акта – способ, как определить ущерб от затопления квартиры уже определенный независимой экспертной оценкой. Судебная экспертиза сопоставляет результаты своих исследований с результатами оценки независимого эксперта. Получается, что оценки может быть две. Информация не должна быть противоречивой или ложной. Вторая оценка (судэкспертная) служит окончательным вердиктом.
Внимание! Экспертные оценщики должны вызываться на адрес в день аварии. Их услуги платные. Результат подсчетов размера ущерба будет максимально достоверным при наличии чеков, квитанций, расходных накладных по приобретённому ранее имуществу. К акту прилагается бумага, служащая ключевой среди претензионных: образец заполненной претензии в управляющую компанию по затоплению. Бланк требования к соседу заполняется при наличии его вины. Кому именно направлять свои претензии, зависит от того, кто виноват в случае, если сверху затопило квартиру.
Правила составления акта:
  • При процедуре должна присутствовать комиссия.
  • Найти очевидцев (либо понятых) из числа других соседей.
  • В перечень повреждений вносится только ценное имущество, перечисляются разрушения отделки квартиры.
  • Задним числом такой документ не оформляется.
  • В состав комиссии входят: председатель домоуправления (ТСЖ, ТСН, иное); слесарь, сантехник; собственник жилого помещения.

Вне зависимости, затопило ли квартиру по вине управляющей компании, или по причине халатности жильцов, акт отражает:
  • Полный адрес месторасположения квартиры, её этажность.
  • Перечень испорченного водой имущества.
  • Список комнат, где залило.
  • Причина происшествия.
  • Дата составления документа.
  • Подписи сторон конфликта и членов комиссии.

  • Скачать образец акта о затоплении квартиры. Акт составляется в 3-х экземплярах, которые обязательно должны быть тщательно проверены на корректность данных и отсутствие скрытия важных фактов.
Как оценить ущерб после затопления?
Существует несколько причин для того, чтобы была назначена независимая экспертиза после затопления квартиры:
  • Виновник отказывается выплачивать ущерб;
  • Вина управляющей компании и она старается занизить ущерб;
  • Слишком завышенная, по мнению виновника, компенсация;
  • Есть страховка квартиры от затопления;
  • Планируется подача искового заявления в суд.

Прежде чем обращаться к оценщику, нужно в обязательном порядке соблюсти следующие моменты:
  • Сообщить в УК и составить акт о затоплении вместе с представителем компании, как мы описывали выше.
  • повозможности оставить все на месте происшествия как есть (обычно нужно 2-3 дня, чтобы понять настоящий масштаб бедствия после затопления).

К выбору оценщика стоит отнестись внимательно. Следует пройти в их офис и посмотреть результаты прошлых проверок. Также анализируется срок работы на рынке и методика расчета ущерба. Важно! Выступать в роли оценщика может и физическое лицо, но в обоих случаях их деятельность должна быть подтверждена специальным допуском саморегулируемой организации. Стоимость услуг обычно включается в исковое заявление. Для проведения правомерной экспертизы в обязательном порядке высылается приглашение виновнику. Это нужно сделать телеграммой с уведомлением за три дня до даты экспертизы, если виновник живет в этом же городе. Если он проживает в другом, то за шесть дней. В обязательном порядке берется копия этого уведомления на почте, чтобы не было проблем.

Пакет документов для независимой оценки:
  • паспорт собственника квартиры;
  • акт о затоплении квартиры;
  • как можно больше чеков и платежек по вашему пострадавшему имуществу.

Порядок действий в день оценки:
  • оценщик фотографирует и фиксирует все повреждения;
  • составляется отчет о причинённом ущербе;
  • его подписывают свидетели, которые присутствуют на оценке;
  • на основании отчета осмотра составляется итоговый оценочный акт, который включает суммы ущерба на восстановление, ремонт, привлечение специалистов и непосредственно сами вещи и ценности, которые были испорчены затоплением.

Что включает отчет:
  • разрешительные документы оценщика;
  • подтверждение факта залива;
  • опись повреждений и их стоимость;
  • фотографии повреждений;
  • рыночное соответствие подобных квартир и работ;
  • смета на ремонт или восстановление дефектов, выявленных в результате осмотра;
  • смета на ремонт или покупку поврежденных вещей и товаров;
  • оценщик может установить причину затопления и предполагаемого виновника.
Как урегулировать спор о затоплении без суда?
Общий порядок:
  1. Сначала должна быть предпринята попытка досудебного урегулирования. На данном этапе стороны могут решить, что делать при аварийном затоплении квартиры.
  2. Потом происходит подача иска, если найти совместное решение не удалось.

Судебная инстанция принимает пакет документов к рассмотрению после досудебного процесса. Случай подтверждается доказательствами о том, что такая процедура была соблюдена.
Ими могут быть документы:
  • претензия;
  • оценка заключение оценщиков;
  • требование по возмещению ущерба;
  • копия уведомления виновника об оценке;
  • свидетельство о праве собственности и техпаспорт;
  • акт о заливе;
  • документы, подтверждающие затраты на устранения последствий залива;
  • если есть, то письменный отказ виновника от возмещения ущерба.

Скачать образец претензии соседям на возмещение ущерба.
Все документы отправляются на адрес соседей, причинивших материальный ущерб. Отправка осуществляется посредством службы Почты России. В конверте кроме требования должен лежать отчёт независимой экспертизы после затопления квартиры.
Почему так важно посылать претензию по почте с уведомлением, заказным письмом?
Для судей почтовая отметка служит официальным доказательством попытки досудебного решения.
Если соседи пошли навстречу и готовы оплатить ущерб, то нужно принять у них деньги по расписке и на этом закрыть вопрос. Образец расписки в получении денежных средств от соседей.
Если же ничего не вышло и сосед настаивает на своей невиновности и не желает платить, то нужно готовится к суду. Суд назначает обычно следующие компенсационные меры ответственности:
  • ущерб должен будет платить виновник;
  • оплачивает самостоятельно;
  • оплата производится из его собственных средств.

Самый выгодный для обеих сторон вариант, это договориться о возмещении ущерба мирно, без необходимости обращения в суд.
Следует помнить! Судебные издержки могут стать финансовыми расходами, как потерпевшего, так и виновника.
Если не получилось сторонам договориться, тогда ответственность возлагается на собственника недвижимости, где лопнул , прорвало стояк. Ответственность делят поровну между собой совладельцы (когда хозяев больше одного человека).
Соседи, от которых пошла вода, могут доказать также затопление своей квартиры по вине управляющей компании. Жилищная контора своевременно не произвела замену стояков водопроводной сети, аварии возникают всё чаще. Ремонт всегда освещается в договоре с жильцами. Он отражается в ежемесячных платёжках по квартплате. Досудебный порядок действий при затоплении подведомственной квартиры всегда одинаков.
Как получить компенсацию через суд?
Под имуществом понимается сама недвижимость и предметы, вещи, находящиеся в ней. Проводится независимая экспертиза с ориентировкой на итоговую сумму ущерба. Тогда определяется судебная инстанция.
Выбор судебного органа, когда размер ущерба:
  • Получился менее 50 тысяч рублей, тогда обращаются к инстанции мирового суда.
  • Превысил указанную сумму, то – районного суда.

  • Порядок обращения к судьям:
    1. Подача иска.
    2. Приложение пакета бумаг.
    3. Суд принимает к рассмотрению.
    4. Учитываются все доказательства – документы, фото, видео.
    5. Определяется виновник, степень вины.
    6. Суд выносит своё решение, указывает сумму компенсации.
    7. Копию решения (или выписку) суд направляет судебно-исполнительному производству – приставам. Именно они инициируют принуждение оплаты компенсации (из зарплаты подсудимого, например).

    Обратите внимание! При обнаружении квартир, затапливаемых с кровли (подтоплены с крыши), жильцы верхних этажей дело имеют с управляющей компанией. Это Товарищества собственников жилья (ТСЖ), Товарищества собственников недвижимости (ТСН). Именно они ответственны за регулярный осмотр крыш, её ремонт.
Какие документы нужны для подачи в суд при затоплении квартиры?
Не играет роли, владелец квартиры допустил затопление соседей, квартиросъёмщики, управляющая организация, пакет документов подаётся одинаково. Отличия заключаются лишь в содержании бумаг с той или иной стороны.

Перечень бумаг, когда случилось затопление квартир канализацией, водопроводом:
  • бумаги собственников квартир (предъявляют обе стороны);
  • акт о случившемся затоплении;
  • материалы-доказательства – видео, фото, письменные показания свидетелей;
  • претензия к ТСЖ при необходимости, вместе с приложениями (напр., проблема освещается заполненными счетами-бланками, образцами по нежилому помещению);
  • заключение экспертного оценщика о размере ущерба;
  • претензия соседу-владельцу, если очевидно, что виноват он;
  • гражданские паспорта сторон (для физических лиц);
  • свидетельство о регистрации организации домоуправления;
  • документы по затратам на восстановление ущерба;
  • коллективный договор с жильцами (одна из сторон – ТСЖ или ТСН).

Когда жильцами сверху являются арендаторы, тогда составляется требование квартиросъемщиками арендодателю о возмещении ущерба после затопления. Это делается из-за неисправностей инженерных систем съёмной квартиры. Ответственность здесь возлагается на владельца. Лица, проживающие на съёмной жилплощади, предъявляют суду договор найма квартиры.

В исковое заявление о затоплении нижней квартиры входит следующая важная информация:
  • причины, почему истец обращается в суд;
  • указание точной суммы ущерба;
  • адреса виновной стороны и потерпевшей;
  • дата случившегося;
  • изложение просьбы выплаты компенсации, возмещения ущерба при затоплении квартиры из собственных средств жильцов сверху;
  • освещение факта пробной попытки, мирно решить проблему без суда.

Скачать образец иска в суд при затоплении квартиры соседями.
После того, как квартира подверглась заливанию водой сверху, вся ответственность ложится на собственника квартиры за аварийное топление соседа. Ситуация, когда владелец не виноват, требует участия иного ответчика – управляющей организации. Если залило квартиру по вине ЖКХ, что делать жильцы не знают, тогда целесообразно обратиться к юристам. Их услуги платные, но они могут быть возмещены виновной стороной. Нужно будет только включить их в компенсационные суммы и указать в исковом заявлении. Судебная практика показывает, что почти все случаи решаются в пользу потерпевшей стороны.
Если вам нужна срочная помощь по данному вопросу, то просим заполнить специальную форму на сайте. Наш юрист, в рамках бесплатной консультации, подскажет порядок действий и, при необходимости, поможет с оформлением всех документов.
Как отстоять свои права, если жилой дом находится в аварийном состоянии?
Аварийность признают только в том случае, когда дом находится в критическом состоянии, и жильцам просто опасно в нем находится. Согласно законодательству, можно не дожидаться, пока местные власти признают, что ваш дом относится к аварийным, а самостоятельно защитить свои права. У жильцов есть возможность обращаться в суд с требованием проведения капитального ремонта или же переселения. Основанием для удовлетворения иска будет служить экспертиза аварийных зданий, проводимая судебными экспертами или независимыми специалистами. Если притязания жильцов будут признаны справедливыми, суд обяжет местные власти удовлетворить их требования.
Что подразумевается под аварийностью?
Аварийным признается здание, которое требует капитального ремонта, либо сноса. В таких строениях есть опасность для жизни и здоровья жильцов, а причины, вследствие которых объект относят к данной категории, могут быть разными:
  1. осадка фундамента;
  2. появление трещин фасада здания;
  3. полное или частичное разрушение внутренних перегородок;
  4. полное или частичное разрушение кровельного покрытия.
Для признания аварийности жилого дома, какая экспертиза необходима: судебная или независимая?
Для подготовки искового заявления жильцам необходимо независимое экспертное заключение по аварийности жилого дома. Такую независимую экспертизу проводят независимые эксперты из специализированных экспертных организаций. Данная независимая техническая экспертиза аварийных зданий приобщается к делу в суде вместе с исковым заявлением, а сам эксперт, услугами которого пользовались жильцы, вызывается в суд в качестве свидетеля. Он подтверждает пригодность или непригодность дома к проживанию, разъясняя различные технические нюансы.

А когда уже в суде рассматривается дело о признании аварийности дома, то суд может назначить еще и проведение судебной экспертизы. После проведения судебной строительно-технической экспертизы, эксперты могут быть вызваны в суд для дачи свидетельских показаний относительно реального состояния здания. Нередко показания эксперта становятся определяющими в деле. Следует отметить, что заключительное решение о признании аварийности в деле принимается в ходе проверки состояния здания специальной комиссией, назначаемой судебным органом.

Единственным минусом данного варианта становится стоимость услуги. Судебную экспертизу оплачивает сторона, проигравшая дело, а независимую – заказчик. Вместе с тем, в первом случае велик риск не доказать в суде факт аварийности здания. В услугах независимых специалистов должны быть заинтересованы все жильцы, проживающие в аварийном доме, поэтому при делении итоговой стоимости услуги на всех, она получится невысокой.
Экспертиза сметной документации
В каком виде необходимо сдавать сметы на экспертизу. В смете много применяется оборудования, которого нет в ценниках, часть которого будет производиться на заказ на заводах.
Требования к содержанию раздела «Смета на строительство объекта капитального строительства» установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 г. № 87. Обоснование состава, характеристик и количества технологического оборудования должно содержаться в подразделе "Технологические решения" раздела 5 проектной документации.
Финансовый контроль и аудит
Что такое налоговый вычет при покупке квартиры?
Для улучшения демографической ситуации и увеличения числа семей с собственным жильем, государством введена новая мера социальной поддержки – налоговый вычет при покупке квартиры. Возврат налога при покупке квартиры позволяет существенно снизить затраты на приобретаемое жилье или земельный участок для строительства частного дома, что положительно сказывается на возможностях налогоплательщиков и членов их семей.
В каких случаях можно получить имущественный вычет?
Возможность оформления любой социальной поддержки – сложная процедура, которая доступна не всем жителям России. Желающие должны соответствовать установленным законодательством нормам, так как получить налоговый вычет при покупке квартиры можно только при условии официального трудоустройства с постоянным перечислением подоходного налога в казну государства. На законодательном уровне налоговый вычет при покупке квартиры можно разделить на несколько больших видов. В свою очередь данные категории подразделяются на более узкие программы по вычету НДФЛ при покупке квартиры, которые выбираются заявителями самостоятельно.

На приобретение жилой недвижимости.
  • Погашение процентов по ипотеке (Предоставляется для снижения ежемесячной финансовой нагрузки на собственника жилища до момента исчерпания максимального размера возврата, либо до полного погашения кредита.)
  • Возврат части уплаченной суммы при непосредственном приобретении жилой недвижимости(Предоставляется после фактического приобретения жилого дома для частичной компенсации затрат на приобретение.)

На строительство или отделку частного дома.
  • Предоставление государственной поддержки на земельный участок под строительство. (Оформляется по аналогичному принципу с приобретением жилья в ипотеку, однако рассчитывать на его получение можно только после завершения строительства дома и его полного оформления в ЕГРН.)
  • Чистовая отделка и ремонт, если жилье было сдано без них. (Предоставляется после сдачи дома в эксплуатацию и предоставления сведений о приемке-передаче недвижимого имущества собственнику и об отсутствии чистовой отделки.)

Правила получения налогового вычета при покупке квартиры установлены законодательством – статья 220 НК РФ определяет, что предъявление каких-либо иных объектов недвижимости для получения господдержки, за исключением объектов жилого назначения, запрещено. Также особое внимание уделяется обязательному нахождению недвижимого имущества на территории Российской Федерации, поэтому по заграничной недвижимости россиян получить государственную помощь нельзя.
В каких случаях не положен налоговый вычет?
Существует несколько обстоятельств, которые могут повлиять на отказ в предоставлении права на имущественный вычет при покупке жилого помещения.
К таким ситуациям можно отнести следующие обстоятельства:
  • Налоговый вычет не предоставляется, если покупка квартиры осуществляется у родственников.
  • Приобретение недвижимости происходит у зависимых друг от друга лиц, в частности у работодателя, опекаемого лица и прочее.
  • Заявитель исчерпал свое право на предоставление налогового вычета при покупке квартиры.

  • Предоставление налогового вычета при заключении сделки купли-продажи жилья претерпело существенные изменения в 2014 году, при этом нововведения 2018 года добавили некоторые обстоятельства и нюансы, позволяющие сделать оформление социальной помощи от государства более прозрачным.
    Какую сумму можно вернуть?
    По общему правилу государство предоставляет возможность оформления возврата несколькими способами с указанием максимально возможного размера возмещения в рамках мер господдержки, которое сможет получить конкретное лицо.
    Граждане могут самостоятельно определить какова сумма налогового возврата при покупке жилища, воспользовавшись общими формулами или калькулятором налогового вычета.
    Гражданин может вернуть следующие суммы в зависимости от вида возврата:
    1. При регистрации вычета после приобретения недвижимости в размере 260 000 рублей, что составляет 13% от 2 млн.
    2. При подаче заявления на налоговый вычет при покупке жилья под ипотечное кредитование в размере 390 000 рублей, что является 13% от 3 млн. рублей.

    Законодательство отмечает, что существует возможность складывать вычеты в зависимости от состава семьи заявителя:
    • При регистрации совместной собственности при покупке квартиры супругами;
    • При заполнении бумаг на налоговый вычет на ребенка и родителя при приобретении недвижимости для дальнейшего проживания членов семьи;
    • При пенсионном возрасте одного из супругов, существует возможность заявить о возврате, если второй супруг работает, либо они оба получают какой-либо доход кроме пенсии.

    Внимание законодателя уделяется и другим категориям лиц, в частности индивидуальным предпринимателям. Подача пакета бумаг на имущественный возврат при покупке квартиры для ИП возможен только в том случае, если предприниматель выплачивает налоги по общей системе налогообложения, при иных обстоятельствах воспользоваться данными правами нельзя. Получить имущественный возврат при покупке квартиры у родственников нельзя.
    Какие документы нужны для оформления налогового вычета?
    Для того, чтобы получить возврат установленных средств в качестве государственной поддержки, необходимо предоставить пакет документов в специально уполномоченные органы.
    Список документов для предоставления выглядит следующим образом:
    • Заявление от заинтересованного лица в предоставлении ему возможности участвовать в программе, если участвуют супруги, то составляется два экземпляра;
    • Декларации 2 и 3-НДФЛ, в которой необходимо указать код бюджетной классификации – КБК и другие необходимые пункты;
    • Документация, которая подтверждает права собственности на помещение – договор купли-продажи, выписка из ЕГРН и т.д.;
    • Бумаги, которые подтверждают понесенные заявителем расходы, если возврат оформляется на ремонт помещение или строительство;
    • Бумаги о процентах по кредиту с полным указанием переплаты и уже уплаченных процентов;
    • Если жилище оформляется не только на налогоплательщика, но и на его ребенка, то необходимо предоставление свидетельства о рождении несовершеннолетнего;
    • При оформлении общей собственности, необходимо свидетельство о браке;
    • Разрешение от опеки о возможности использования права на предоставление возврата на несовершеннолетнее лицо, при условии предоставления ему доли в недвижимости;
    • Подтверждение прав на получение возврата от ФНС.

    В некоторых случаях может потребоваться расписка о разрешении использования возврата одного из супругов, если всеми вопросами занимается только кто-то один.
    Скачать форму и образец бланка заявления на возврат НДФЛ в 2018 году
    Как сдавать квартиру посуточно и с чего начать?
    Принимая решение о получении пассивного дохода от недвижимости, необходимо не только изучить правила съема квартиры посуточно, но и ответственно подойти к юридической стороне, следуя законодательству. Чтобы избежать в будущем неприятных моментов, нужно сразу учитывать все тонкости ведения бизнеса на посуточной аренде квартир. Физическое лицо обязано ежегодно платить налог на доход 13% от заработка. Если объектов недвижимости больше трех, доход стал постоянным и регулярным, такая деятельность должна быть легализована. Оптимальной формой является регистрация ИП и работать по упрощенной 6% системе налогообложения. Формальной работы прибавится, зато, в случае спорной ситуации с арендатором, претензии могут быть подтверждены документально. Кроме того, пока выплаты поступают в Пенсионный Фонд, начисляется трудовой стаж.
    Какие квартиры пользуются спросом для посуточной аренды?
    Величина заработка и доход в бизнесе на посуточной аренде напрямую зависит от расположения квартиры. Работать и хорошо зарабатывать можно во всех сегментах, кроме крайних (премиальное и старое, ветхое жилье) — комфорт, бизнес, средний эконом. Есть локации, где простоя не будет никогда. Это центр города, вокруг крупных выставочных, офисных, деловых центров.
    Чем дальше от центра, тем большее значение имеет близость к транспортным развязкам, вокзалам, аэропортам, большим дорогам. Чтобы жилье пользовалось спросом у гостей, метро или остановка общественного транспорта должны быть в пешей доступности.

    Важно! Люди приехали первый раз в город, не знают, что, где находится. Не должно вызывать трудности выбираться из отдаленных районов.
    Наличие развитой инфраструктуры и тип дома могут стать конкурентным преимуществом, при прочих равных условиях (цена, метраж, состояние). Наличие рядом супермаркета, кинотеатра, парка, фитнесс центра создают благоприятное впечатление. Домофон, консъерж, лифт, мусоропровод, все, что предоставляет больше комфорта и безопасности, особенно на короткий срок, оставляет теплые воспоминания. В следующий раз довольный клиент не будет искать что-то другое, он вернется в это же место, посоветует знакомым, оставит отзыв на сайте и в социальной сети.
    Самым большим спросом (около 60%) пользуются однокомнатные и студии с евроремонтом, со всей необходимой техникой, добротной мебелью и сантехникой, полотенцами и постельным бельем хорошего качества.
    Какова стоимость посуточной аренды?
    Выставки, конференции, форумы проводятся круглый год, людям нужно где-то жить, поэтому вблизи таких мест стоимость не снижается, не имеет сезонного спроса и стоит значительно дороже спальных районов. За неделю до мероприятия найти жилье практически невозможно. Здесь актуальным и востребованным будет уровень бизнес и комфорт.

    Чем дальше от центра, тем ниже стоимость, но на каждый объект есть свой постоялец. Состояние квартиры, лестничной клетки, подъезда определяют целевую аудиторию тех, кто будет жить в этом месте. Цена за сутки не должна быть больше, чем у аналогичных. По такому объявлению не будет звонков. Но и сильно занижать не нужно, желая получить максимальное количество звонков. Цена должна быть средней в классе или на уровне нижней границе. Чтобы потенциальный арендатор позвонил наверняка, нужно написать правильное объявление, в котором выделить важные достоинства и сопроводить его качественными, достоверными фотографиями. И уже во время общения проявить лояльность в виде скидки или дополнительного бонуса, в случае явной заинтересованности.

    В периоды повышенного спроса цены поднимаются в 1,5 — 2 раза. В крупных городах это ноябрь-декабрь, сентябрь, конец апреля — август, отдельные масштабные мероприятия. В курортных городах стоимость зависит от сезона, когда зарабатываются основные деньги.
    Какие документы нужно подготовить для сдачи квартиры в аренду?
    Чтобы правильно оформлять отношения, заключать договоры с постояльцами, необходимо подготовить документы, которые нужны для сдачи квартиры посуточно:
    • Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРИП), если квартира собственная. • Документ, на основании которого перешло право собственности (договор купли-продажи, наследование и другие правоподтверждающие основания). • Список зарегистрированных по адресу объекта. • Нотариально заверенное согласие на аренду, если есть другие собственники. • При работе в субаренде первичный договор аренды. • Согласие собственника на сдачу в субаренду, если прописано в условиях первичного договора.

    Важно! Хозяин, чья недвижимость планируется сдаваться в субаренду, должен знать об этом и дать свое разрешение. Иначе, такие действия незаконны и конфликтной ситуации не избежать.

    Типовой договор посуточной аренды (скачать) заполняется в двух или трех экземплярах, если к сделке привлекается посредник или нужно нотариально заверить договор. У каждой стороны остается экземпляр. Юридически грамотно составленный, именно этот документ позволит предъявлять претензии и возмещать ущерб, если возникнет прецедент.
    Как и какие налоги платить при сдаче квартиры посуточно?
    Физические лица подают налоговую декларацию по форме 3НДФЛ по месту регистрации (заполнить ее можно на сайте в электронной форме) до 30 апреля, а до 15 июля рассчитать и оплатить сумму налога в банке по реквизитам налогового органа.
    Например, сдается квартира за 3000 руб./сутки. При заселении на 18 дней в месяц за год доход составляет 3000 х 18 х 12 = 648 тыс руб. Размер НДФЛ будет 648 000 х 13% = 84 240 руб.
    Индивидуальные предприниматели с упрощенной системой налогов отчисляют 6% дохода или 15% от разницы между доходами и расходами. Налоговая декларация для уплаты предоставляется по итогам квартала, раз в квартал производится оплата. Кроме этого, предприниматель уплачивает взносы во внебюджетные фонды и страховые фонды. Если сотрудников нет, ставка фиксированная 32 385 руб.
    Как сдавать квартиры через агентство или доверенное лицо?
    Не имея опыта ведения бизнеса, основанного на посуточной аренде квартир, будет более безопасным и эффективней начать при поддержке агентства или доверенного лица, а уже спустя время перейти на самостоятельную работу. Сдать через агентство посуточно квартиру, находящуюся в собственности или субаренде, значит доверить профессионалам взять на себя все технологические процессы — поиск жильцов, уборка, мелкий ремонт, составление и подписание договоров. Подписывая договор на условиях доверительного управления, большой процент дохода остается у агентства, но такая форма взаимодействия все равно выгодней долгосрочного найма на 10 — 30%.
    Если обратиться к посредникам на этапе поиска жильцов и оформления документов, доход увеличится. Комиссионные проценты по каждой сделке в большинстве случаев ложатся на съемщиков, которые обратились в агентство.
    Чем грозит нелегальная сдача жилья?
    Правомерно ли сдавать квартиры посуточно? Да, поскольку это частная собственность. А брать за это плату и уклоняться от налогов — противоправно. Большинство (60%) скрывают источник пассивного дохода, а налоговые органы выполняют свою работу по выявлению теневого бизнеса, за которую получают заработную плату.

    Важно! Если будет установлен и доказан факт уклонения от налогов, собственник будет привлечен к административной ответственности и выплате основной суммы долга, штрафа и пени. Повторное нарушение чревато привлечением к уголовной ответственности, получением судимости и наложением штрафа до 300 тыс.р. или лишением свободы до года.

    Сдача квартиры посуточно имеет плюсы и минусы. Прежде, чем сдавать квартиру посуточно и стоит ли, нужно оценить возможные риски и другие особенности в данной сфере. Частая смена жильцов связана с вероятностью порчи и кражи имущества. Надежный способ предупредить потери — застраховать квартиру и материальные ценности в ней. Кроме того, работать легально и вооружиться юридически грамотными договорами.
    Важно! Всегда снимать копию паспорта заселяющегося, даже, если гость приехал на одну ночь. Отношения с соседями — еще одна особенность бизнеса по сдаче квартир посуточно. До заселения рекомендуется встретиться с ними и узнать их позицию. Любые претензии со стороны соседей на громкую музыку или шумную компанию, могут обернуться неприятными последствиями. Лучше отказаться от части прибыли, но не предоставлять площадь для празднования. Чтобы избежать неуплаты, деньги за проживание брать при заселении и залог в размере стоимости 1 суток, который возвращается при выселении.

    Правильно, выгодно сдать квартиру в аренду посуточно — достаточно просто и понятно организовать, если разобраться с принципами бизнеса. Чтобы привлечь максимальную прибыль, необходимо создать для клиента условия максимально комфортные, предвосхищая его ожидания, предложить систему скидок и бонусов в виде бесплатной уборки, наличия воды в холодильнике, кофе и чая и других. Несмотря на то, что бизнес имеет свои сложности, он является наиболее прибыльным при невысоких рисках и первоначальных вложениях. Но, чтобы получать ощутимый результат, целесообразно сдавать несколько квартир. Если верно выбран район, правильно организована работа, за 1,5 — 2 года реально заработать на еще одну квартиру и расширять свой проект.
    Оценка
    Как происходит электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия)?
    С 2016 года некоторые банки, а позже и застройщики, стали предлагать своим клиентам услуги по организации электронной регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При покупке квартиры в новостройке этот способ значительно упрощает оформление сделки. Основное преимущество в том, что при электронной регистрации банк или представитель компании-застройщика проводит все действия по подаче документов в регистрационные органы самостоятельно по защищенным электронным каналам, поэтому после подписания договора можно ехать домой и спокойно ждать результата.

    ИНСТРУКЦИЯ
    1. квартира бронируется у застройщика, для этого между застройщиком и покупателем заключается договор оферты. Вносится аванс, размер которого обычно вычитается из суммы оплаты за квартиру, которая будет указана в ДДУ;
    2. если покупка осуществляется с привлечением заемным средств (ипотека), то сотрудники компании-застройщика подготавливают проект ДДУ и согласовывают его с банком. Жилой комплекс и корпус, в котором приобретается квартира, должны быть аккредитованы банком;
    3. если покупка осуществляется с привлечением заемных средств (ипотека), то перед посещением офиса застройщика покупатели приезжают в банк и подписывают с банком ипотечный договор, а также оформляют полис страхования жизни на основного заемщика (страхование недвижимости осуществляется уже после оформления квартиры в собственность). Вся сумма, включающая первоначальный взнос по ипотеке, ипотечные средства и оплату за услуги банка, зачисляется на специальный номинальный счет. Если покупка осуществляется без привлечения ипотечных средств, то необходимо просто открыть в любом банке номинальный счет и перевести на него сумму, указанную в ДДУ, а также сумму оплаты за услуги банка;
    4. в назначенный день покупатели приезжают в офис застройщика для подписания ДДУ. После подписания менеджер компании отправляет договор на электронную регистрацию. От всех покупателей, указанных в ДДУ, потребуется сообщить цифровой код, который система присылает в смс для подтверждения отправки документов на регистрацию. Сроки электронной регистрации ДДУ не превышают 7 дней, но обычно все происходит даже быстрее – за 1-2 дня;
    5. после регистрации договора в Росреестре покупателям приходят смс об успешном завершении сделки. На следующий день деньги с номинального счета переводятся на счет компании-застройщика.
    Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?
    Неотъемлемой частью оформления ипотечного договора является оценка стоимости квартиры. Это требование федерального закона «Об ипотеке». Банк, выдавая кредит в довольно большом размере, требует залог по стоимости равный или превышающий сумму займа. В случае заключения договора кредитования для покупки недвижимости, предметом залога является приобретаемая квартира. В этой связи и проводится оценка недвижимости при ипотечном кредитовании.

    Банк определяет размер суммы кредита, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. Причем учитывается наименьшая указанная цена. Таким образом финансовая организация подстраховывает себя на случай грубых нарушений договора кредитования со стороны заемщика, тем самым, имея возможность продать недвижимость, находящуюся в залоге, по той цене, которая возместит все убытки по займу.

    Также оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании важна и для самого заемщика. Во-первых, это поможет ему оценить адекватность цены на жилье, которую установил продавец. Во-вторых, заемщик может быть уверен, что при отсутствии возможности дальнейшего своевременного погашения платежей, ипотечный договор может быть закрыт, посредством продажи квартиры по реальной рыночной стоимости.

    С одной стороны, в интересах банка, чтобы стоимость жилья не была искусственно завышена, иначе, при продаже объекта залога не покроются издержки по договору ипотеки. С другой стороны, заемщик, а особенно его риелтор, заинтересованы в большей сумме займа и большей сумме сделки соответственно. Поэтому, для соблюдения интересов всех сторон, необходимо получить независимую экспертную оценку.
    Как происходит оценка квартиры при ипотеке?
    Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.

    В него входят:
    • правоустанавливающие документы. Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи. Если ипотека оформляется на часть жилплощади, то предоставляется копия договора долевого участия;
    • планы БТИ, включающие экспликацию квартиры — документ, имеющий детальное описание всей площади, с указанием точных размеров и поэтажный план. Согласно имеющимся схемам, оценщик сверяет идентичность реального и задокументированного плана недвижимости. Если во время сверки будет обнаружен факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация в обязательном порядке. Иначе банк откажет в выдаче ссуды;
    • копия кадастрового паспорта. Данный документ выдается в БТИ собственнику объекта недвижимости;
    • справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос (не нужно для новостройки);
    • если ипотека оформляется на жилплощадь в доме годом постройки до 1960, потребуется справка о перекрытиях. Дело в том, что старые дома имеют перекрытия из дерева, которые подвержены большей пожароопасности. Из-за этого страховые компании отказывают в сотрудничестве банку, опасаясь повышенных рисков в наступлении страхового случая. В связи с чем ипотека не может быть оформлена, т. к. отсутствует договор страхования;
    • копия своего паспорта и контактные данные.
    Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик должен обратиться в оценочную компанию и договориться о месте и времени проведения экспертизы. В назначенный день оценщик выезжает на объект, где и проводит определенную последовательность действий, результатом которых становится отчет — оценка предмета ипотеки.
    Какие используются методы оценки?
    Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод — сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.

    Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.

    Второй по популярности способ, который оценщик использует в своей работе — затратный. В данном случае производится подсчет расходов для постройки идентичного объекта.

    Третий, наименее применимый метод (когда причина оценки квартиры — ипотека) — доходный. В этом случае предполагается какой потенциальный доход принес бы объект недвижимости, если бы, например, использовался для съема или с другими назначениями, целью которых является выручка.

    При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, а при затратном — ликвидная. Обычно рыночная и ликвидная цена отличаются не значительно, но бывают случаи, когда разница ощутима. Например, в квартире сделан очень дорогой ремонт из высококачественных стройматериалов, но при этом дом, в котором она находится, относится к старому фонду и расположен в отдаленном от центра районе города. В этом случае рыночная стоимость будет намного превышать ликвидную.

    Выезжая на осмотр объекта, оценщик не только осматривает жилье и делает сверку с планами БТИ, но и фотографирует помещение.
    Какие факторы учитываются при проведении оценки квартиры при ипотеке?
    Обязательно учитываются следующие факторы:
    • престижность и экологичность района;
    • наличие поблизости остановок общественного транспорта (метро, автобусов и т.д.), школ, детских садов, поликлиник, торговых центров и прочей инфраструктуры;
    • новизна дома, состояние отделки, подъездов, перекрытий;
    • из каких материалов построено здание;
    • количество этажей в доме;
    • обустроенность и облагороженность двора.

    Касаемо самой квартиры берется во внимание следующее:
    • площадь;
    • количество комнат и их месторасположение (планировка);
    • состояние отделки и коммуникаций;
    • этаж;
    • отсутствие или наличие видимых и скрытых дефектов или поломок.
    Что должно входить в состав отчёта оценки для ипотеки?
    На основании представленных данных и осмотра квартиры оценщик составляет отчет, который содержит в себе следующую информацию:
    • в первую очередь указываются данные фирмы-оценщика и данные заказчика;
    • далее следуют данные о том, с помощью каких методов была произведена оценка;
    • приводится полная информация об оцениваемой квартире;
    • сравнительный анализ рынка недвижимости;
    • ликвидная и рыночная стоимость жилплощади;
    • приложение.

    Кредитными специалистами банка прежде всего будет изучена заключительная часть, которую содержит отчет. Именно в приложении будут находится документы и фотографии объекта недвижимости, дублироваться информация о цене жилья, и что самое важное, данные о том, сколько банк сможет выручить от продажи квартиры, в случае расторжения ипотечного договора.

    Сам отчет представляет из себя печатный документ, объемом 25-30 листов формата А4, прошнурованный, пронумерованный и заверенный печатью и подписью ответственного сотрудника компании-оценщика.

    Срок действия отчета об оценке — 6 месяцев. По истечении этого периода, если по каким-то причинам ипотечный договор еще не заключен, банк запросит новый, актуальный документ.

    Срок подготовки отчета в среднем составляет от 2 до 5 рабочих дней.
    Где заказать оценку квартиры для ипотеки? Кто делает оценку недвижимости?
    Обычно это или компания, занимающаяся данным видом деятельности или частный оценщик. Тем не менее ко всем лицам (физическим и юридическим), занимающимся оценкой объектов недвижимости предъявляются следующие требования:
    • деятельность оценщика должна быть застрахована на срок от 1 года;
    • фирма или частное лицо должно состоять в СРО (объединение саморегулируемых организаций), а также на постоянной основе делать взносы в общий фонд;
    • оценщик должен иметь полис гражданской ответственности на сумму от 300 000 рублей.

    Это главные правила. Но есть еще одно, которое может повлиять на независимость результата — представитель компании или частный оценщик не должен быть родственником лица, заказывающим услугу оценки.

    Как правило, при оформлении ипотеки у заемщика не возникают затруднения с поиском оценщика. Обычно банк предоставляет своему клиенту список аккредитованных организаций, у которых можно заказать данную услугу.

    Почему лучше выбрать оценщика из перечня, предоставленного банком? Потому что, все компании из этого списка являются постоянными партнерами финансовой организации, зарекомендовали себя на этом рынке, и готовят документы в соответствии со всеми требованиями Ассоциации российских банков и Ассоциации ипотечного жилищного кредитования.

    Закажите отчет в проверенной компании, которой доверяет банк — получите документ в кратчайшие сроки, выполненный по всем требованиям. Зачем рисковать, и обращаться к неаккредитованным банком фирмам, которые возьмут за свою работу возможно меньше денег, но итоговый документ не пройдет проверку у кредитных специалистов, и оценку недвижимости придется заказывать повторно, при этом непредвиденные, лишние расходы никто, кроме заемщика не оплатит.

    Выбирая оценщика из списка, полученного в банке обратите внимание на то, как давно компания существует на рынке, успела ли себя зарекомендовать, ознакомьтесь с отзывами в Интернете.

    Осуществив выбор, нужно обратиться к оценщику и подать заявку. После этого можно начинать собирать необходимые документы.

    Ни одна сделка по ипотеке не обходится без оценки квартиры. Это не просто формальность, требующая дополнительных расходов. Грамотно проведенная оценка дает подтверждение того, что в случае возникновения ситуаций, ведущих к расторжению договора по ипотеке, жилье действительно может быть продано одним из участников сторон, тем самым, покрыв все убытки. Главное и для банка, и для клиента, чтобы оценка была объективная, профессиональная и независимая. Поэтому наш Экспертный центр ИНДЕКС имеет грамотных оценщиков необходимой квалификации и готов выполнить оценку при ипотеке.
    Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита?
    Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды. Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья. Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании. Что делать в таком случае?

    В первую очередь можно за свой счет заказать повторную оценку у другого специалиста. Возможно, что при первичной оценке не были учтены все факторы, влияющие на правильное ценообразование.

    Если и при повторной оценке цена определена в тех же пределах, то возможно предоставить по ипотеке дополнительный залог на недостающую сумму.

    Также не стоит пренебрегать возможностью просить скидку у продавца. Возможно, видя реального покупателя, он пойдет на уступки.

    Если дополнительной недвижимости нет, а продавец не согласен понизить цену значительно, можно на недостающую сумму оформить кредит наличными. Правда процентная ставка будет значительно превышать ставку по ипотеке.
    Что такое закладная на квартиру по ипотеке и зачем она нужна?
    Закладная на квартиру по ипотеке – это ценный документ, подтверждающий право владельца бумаги на имущество, обремененное ипотекой. Иными словами, закладная подтверждает залоговые права банка при оформлении ипотеки. Эта ценная бумага является гарантией интересов финансового учреждения, и оформляется она в банке, обычно во время подписания ипотечного договора.

    Требования к этой ценной бумаге описаны в законе об ипотеке и регламентируются этим документом.

    Российское законодательство дает банкам право получать проценты от каждой выданной ипотеки. Но в случае угрозы банкротства, разорения или большой финансовой нужды закладные, которыми обладает банк, могут его спасти. Это не значит, что банк продаст все свое залоговое имущество и присвоит себе деньги, нет. Закладные всего лишь страхуют финансовую организацию, так как несут в себе потенциал для извлечения прибыли. Но об этом чуть позже.

    Ипотека на вторичное жилье обязательно оформляется с подписанием закладной и её регистрацией.

    Стандартно банку можно заложить:
    • квартиру;
    • участок земли;
    • частный дом вместе с землей;
    • любые промышленные здания и постройки.

    Храниться закладная на квартиру по ипотеке должна у владельца – то есть, у банка, выдавшего вам кредит. Заемщик получает право забрать обратно этот документ только тогда, когда полностью погасит долг по ипотеке.
    Варианты использования банком закладной на квартиру по ипотеке?
    Так как закладная на квартиру по ипотеке – это главная гарантия защиты финансовых интересов банка, который выдает денежные средства на приобретение квартиры. Этот документ он может использовать для принудительной продажи объекта залога в случае отказа или невозможности со стороны заемщика выполнять свои обязательства по ипотеке.

    Но также она, как ценная бумага, может страховать банк от финансового краха. До тех пор, пока заемщик полностью не расплатился по ипотеке, финансовая организация может воспользоваться ей по своему усмотрению, если в ипотечном договоре не указаны какие-либо особые обстоятельства, запрещающие банку перепродавать её или производить какие-либо другие операции с ней.

    Варианты использования банком:
    • частичная продажа залога;
    • переуступка прав;
    • обмен закладными;
    • выпуск эмиссионных бумаг.
    Что такое частичная продажа залога?
    Частичная продажа залога – это межбанковская операция проводится финансовой организацией для того, чтобы быстро получить небольшую сумму, в которых она нуждается. Грубо говоря, банк продает часть залога другому банку, и периодически отдает часть платежей заемщика по ипотеке покупателю.
    Возможно несколько вариантов частичной продажи залога: плательщик может внести третьей стороне всего несколько платежей, при этом банк, где бралась ипотека, не будет получать средств в этот период. Или на протяжении всего срока действия ипотечного договора банк будет передавать третьей стороне часть платежей заемщика. Причем последнего в этом случае уведомлять не будут: банк самостоятельно займется дележом вносимых средств.

    Переуступка прав

    Если же сумма, в которой нуждается финансовая организация, большая, то банк может продать и целиком весь залог – то есть, продать право на обладание закладной. Согласно закону, новый залогодержатель не может поменять условия заключенного ипотечного договора, так что для заемщика практически ничего не меняется. Его просто уведомляют о смене расчетного счета, куда заемщик должен вносить средства по кредиту. Это могут сделать по почте или прямо в отделении банка.

    В некоторых случаях это может привести к той проблеме, что новый держатель документа откажет вам в проведении ряда операций, сославшись на то, что именно он вам ипотеку не выдавал. Вопиющий пример ВТБ 24 и программа помощи ипотечным заемщикам. Читайте в комментариях к этому посту, как банк лишает возможности людей получить 1,5 млн. от государства на гашение ипотеки.

    Обмен

    Такая сделка является разновидностью полной продажи закладной. Единственное отличие состоит в том, что субъекты сделки компенсируют разницу при обмене залогом. Эта процедура также может помочь банку остаться на плаву: например, если ему нужна сравнительно небольшая сумма, он может отдать свою закладную на дорогую квартиру и взять у другого банка другую, но более дешевую. Таким образом, он сохранит залоговое имущество и получит часть стоимости закладной в виде доплаты от другой финансовой организации.
    Что должно содержаться в закладной на квартиру по ипотеке?
    На оформление закладной по ипотеке нужно обращать особое внимание. Помните, вы подписываете документ, позволяющий банку забрать вашу квартиру в случае нарушения договора по ипотеке, так что прежде, чем ставить подпись, стоит неоднократно проверить правильность документа.

    В закладной на квартиру по ипотеке должно содержаться:
    • название документа;
    • данные по заемщику;
    • информация о залогодателе;
    • информация о залогодержателе;
    • сведения о кредитном договоре;
    • данные по кредиту: выданная сумма, размер процентов и т.д.;
    • требования к погашению;
    • объект залога;
    • стоимость залога согласно экспертной оценке;
    • информация о праве залогодателя на собственность;
    • подписи всех участников договора;
    • дата регистрации ипотечного договора и закладной.
    Как зарегистрировать закладную?
    • заключить с банком ипотечный договор на нужный объект недвижимости;
    • оформить в банке закладную;
    • провести процедуру регистрации.

    Пакет необходимых документов для регистрации закладной:
    • паспорт РФ (с обязательной пропиской);
    • отчет об оценке экспертом стоимости недвижимости с учетом средней рыночной цены;
    • копии поэтажного плана здания и кадастровый паспорт;
    • акт, свидетельствующий о приеме-передаче жилья;
    • копия соответствующего разрешения на эксплуатацию дома;
    • свидетельство о браке, если вы в нем состоите;
    • документы по ипотеке;
    • госпошлина.
    Юридические услуги
    Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду?
    По договору найма жилья съемщики квартиры обязаны вносить арендодателю плату. Обычно это происходит каждый месяц, но возможны и другие варианты. Таким образом, собственник квартиры получает доход от сделки. А все доходы граждан облагаются налогом. Соответственно, налоговый сбор за сдачу жилья платить нужно. Уклонение от внесения средств в государственный бюджет карается законодательством. Гражданин может нести как административную, так и уголовную ответственность. Это зависит от размера задолженности перед ФНС.
    Как законно не платить налог за сдачу квартиры в аренде?
    Арендодатели чаще прибегают к незаконному методу освобождения от уплаты налога за сдачу квартиры в аренду. Они просто не заключают соглашение о сдаче жилого помещения. Если нет документального оформления, налоговая служба не может знать о наличии сделки на самом деле, а значит и не будет претендовать на пошлину. Но этот способ — не соответствует законодательству, идет ему в обход. При выявлении такого нарушения арендодатель несет ответственность. Поэтому лучше воспользоваться законными методами, чтобы не платить налог за договор аренды квартиры. К ним относятся следующие варианты:
    • Оформить договор на 11 месяцев. В этом случае получение дохода от квартирантов не будет облагаться налогом. По окончании периода действия соглашения разрешается заключать его заново. Именно заново, а не продлевать, иначе от сборов не избавиться.
    • Указать о пользовании жильем на безвозмездной основе. В этой ситуации также арендодатель не будет получать денежные средства от своей недвижимости, поэтому и налог за сдачу имущества в аренду платить не обязан.
    • Утрата договора. Перед тем, как потребуется подавать декларацию о доходах, можно просто уничтожить соглашение. Из-за его отсутствия невозможно подтвердить сделку, а значит и оплату никто не потребует.
    Указанные способы позволяют законно избежать налогообложения без последующей ответственности. Но по сути по тоже представляют собой некий обход закона, но не влекущий за собой негативные последствия.
    Какие нужны документы для продажи квартиры в 2018 году?
    Подача пакета бумаг продавцом квартиры не всегда осуществляется одинаково. Чтобы найти ответ, как правильно оформляется продажа квартир, какие документы нужны, нужно рассмотреть ситуацию отдельно. Существуют обязательный и второстепенный комплекты бумаг. Основной пакет считается обязательным во всех случаях, а дополнительный подается индивидуально.
    Обязательный список документов для продажи на 2018 год
    1. В первую очередь это документ, удостоверяющий личность собственника, если он сам является участником сделки.
    2. Если квартира продается по доверенности, то паспорт доверенного лица.
    3. Если собственником является несовершеннолетнее лицо до 14 лет, то ему необходимо предоставить свидетельство о рождении, старше 14 лет – свидетельство о рождении и паспорт.
    4. Если продаваемая квартира является совместно нажитым имуществом во время брачных отношений, то при ее продаже необходимо предоставить свидетельство о браке и письменное разрешение второго из супругов, заверенное у нотариуса.
    5. Документы, являющиеся подтверждением права собственности на жилплощадь и свидетельство о регистрации такого права. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения и прочие свидетельства отчуждения недвижимого имущества. Техпаспорт жилого помещения. Его давность не должна превышать 5 лет. Если документ выдавался ранее этого срока, то необходимо в службе БТИ заказать новый.
    6. Выписка из домовой книги, полученная не ранее, чем за месяц до совершения сделки.
    7. Если квартира является собственностью несовершеннолетнего, то к общему пакету документов необходимо приложить разрешение, полученное в органах опеки и попечительства. Оно служит подтверждением того, что продажа имущества ни в коей степени не нарушает права ребенка.
    8. Если сделка осуществляется уполномоченным на то лицом, то необходима нотариально заверенная доверенность и удостоверение личности продавца.
    9. Три оригинальных экземпляра договора купли-продажи. По одному экземпляру получают стороны сделки, и один остается в регистрационном органе.
    10. Если продается квартира, полученная в дар или в качестве наследства, то необходимо получить в налоговой инспекции справку, подтверждающую отсутствие долгов по налоговым взносам.
    11. Убедиться в чистоте сделки по продаже квартиры можно ознакомившись всего с расширенной выпиской из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество);
    12. Дополнительные документы: Если фактическим владельцем и продавцом является пожилой человек – не лишней будет справка о том, что он на момент совершения сделки полностью дееспособен. Свидетельство о смерти, если супруг владельца квартиры скончался. Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то нужно получить справку о том, что при продаже права несовершеннолетнего не нарушаются. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Предыдущий договор купли-продажи.

    Продажа квартиры – процедура не обыденная и не рядовая. Чтобы не попасть в руки мошенников и не потерять как недвижимое имущество, так и денежные средства настоятельно рекомендуется не заниматься самодеятельностью, а обращаться к профессионалам.
    Что такое обременение на квартиру?
    В ходе поиска подходящего жилья для приобретения, граждане часто сталкиваются с понятием юридической чистоты конкретного объекта недвижимости. В общем смысле оно означает, что купленной жилплощадью новый собственник сможет распоряжаться без ограничений. Но иногда недвижимость идет с обременением, то есть ограничением прав собственности. Гражданский Кодекс Российской Федерации предоставляет собственникам имущества определенные полномочия, составляющие право собственности (ГК РФ, ст. 209):
    1. Владение – документальное подтверждение того, что конкретному гражданину принадлежит тот или иной объект недвижимости.
    2. Пользование – возможность проживать, а также извлекать пользу и присваивать полезные свойства имущества.
    3. Распоряжение – возможность передавать права собственности любым разрешенным способом (продажа, дарение, завещание и т.д.).

    Обременение на квартиру блокирует право собственника распоряжаться своим недвижимым имуществом. Это означает, что присутствуют интересы и законные права третьих лиц на конкретную недвижимость. Наложение на квартиру обременения, лишает ее владельца права распоряжаться имуществом. Приобрести недвижимость с таким юридическим анамнезом можно при следующих обстоятельствах:
    1. Мошеннические действия. Продавцы недвижимости намерено скрывают от покупателя наличие ограничений прав собственности. Несмотря на то, что проверка юридической чистоты квартиры является необходимой частью сделки, имеющееся обременение зачастую остается в зоне закрытой информации. И хотя после обнаружения подобного факта можно расторгнуть договор купли-продажи, взыскать уплаченные денежные средства бывает не с кого.
    2. Информированное согласие покупателя. На рынке недвижимости существуют предложения, в которых продавцы честно оповещают потенциальных покупателей о наличии ограничений на жилплощади. В этом случае цена снижается примерно на 50% от стандартной рыночной. Такие квартиры являются привлекательными для тех, кто нуждается в собственной жилплощади, но не собирается в ближайшие годы ее продавать или отчуждать иным способом.
    Какие существуют виды обременения?
    Граждане, проживающие в собственном жилье, даже не подозревают, какие бывают обременения на квартиру. Существует несколько вариантов ограничений, которые блокируют право распоряжаться объектом недвижимости по собственному усмотрению:
    1. Ипотека. Один из самых распространенных вариантов. После оформления ипотеки и покупки квартиры в кредит, она находится в залоге у банка, который оформляет обременение в Росреестре. Оно с квартиры снимется только после полного погашения долга перед кредитором.
    2. Арест. Если объект недвижимости фигурирует в каком-то судебном деле в качестве спорной собственности или является залоговым имуществом при неисполнении долговых обязательств, на нее накладывается арест до окончания разбирательств. Соответственно все ограничения с квартиры будут сниматься тоже только по решению суда.
    3. Рента. Обязательство собственника взамен за пожизненный уход и содержание отдать свое жилье, также лишает его возможности распоряжаться имуществом. Обременение на квартиру в такой ситуации может быть снято только после смерти ее владельца.
    4. Доверительное управление. Управляющий на доверии нанимается с целью делегирования части полномочий по управлению конкретным объектом недвижимости. В зависимости от условий договора снятие ограничений возможно по окончания их срока действия или после смерти доверительного управляющего.
    5. Аренда. По договору недвижимость передается в пользование третьему лицу. До момента окончания срока действия документа собственник не имеет права выселять жильцов или отчуждать собственность. При заключении долгосрочной аренды, договор регистрируется в Росреестре, который накладывает на квартиру ограничения в праве распоряжения.
    6. Опека. Распространяется на несовершеннолетних детей, являющихся собственниками недвижимости. Наиболее распространенная ситуация, когда органы опеки накладывают ограничения – приобретение жилья за средства семейного капитала. В такой ситуации все члены семьи, включая детей, становятся равноправными владельцами квартиры. Продать ее без разрешения органов опеки невозможно.
    Какие проблемы и риски влечет за собой обременение?
    Проверка недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) на наличие обременений должна проводиться еще на этапе подготовки к сделке. Но многие игнорируют этот этап осознанно или по незнанию. Подобная беспечность может привести к ряду неприятных последствий:
    1. Необходимость расторгнуть договор по приобретению недвижимости. При этом нужно учитывать, что все понесенные расходы на оформление сделки (оценка недвижимости, документы для предоставления в банк и т.д.), подлежат возмещению только в судебном порядке после доказательства вины продавца недвижимости.
    2. Увеличение расходов. Например, для снятия ограничения может потребоваться оплатить часть долга перед банком или неустойку жильцам, арендующим помещение. Если терять жилплощадь и расторгать договор купли-продажи не хочется, эти траты придется внести в бюджет семьи.
    3. Отказ продавца от сделки. Если собственник жилья откажется от продажи или иного способа отчуждения после того, как часть денежных средств была использована для погашения долга, возвращать эти средства придется в судебном порядке.
    Как снять обременение на квартиру после погашения ипотеки?
    Основным условием для снятия всех правовых ограничений с недвижимости, является устранение обстоятельств, ставших причиной их наложения:
    1. В банке. Только после полной оплаты банковского долга можно снять обременение с квартиры. Для этого нужно обратиться в МФЦ, Росреестр или непосредственно в кредитную организацию (например, в сбербанке можно снять ограничение с квартиры по упрощенной схеме). Потребуется составить заявление на снятие всех ограничений с недвижимости, а также предоставить необходимый пакет документов.

    2. Важно! Чтобы снять имеющиеся обременения с квартиры в выбранном отделении МФЦ, потребуется предварительно получить у банка оригинал закладной на имущество.

    3. Через суд возможно снять обременение с квартиры в том случае, если оно было наложено на основании судебного ареста. Чаще всего это возможно после завершения судебного процесса или на основании отдельного ходатайства одной из сторон.
    4. Все остальные случаи (доверительное управление, аренда и т.д.) должны иметь документальное подтверждение окончания срока действия бумаг, являющихся основанием для наложения ограничений или факта смерти славного действующего лица. В такой ситуации можно будет снять ограничения с квартиры в Росреестре.
    5. Через Госуслуги. Снять ограничения с квартиры через портал быстрее удобнее, чем в реале. Для этого потребуется оформить все заявления онлайн и сделать сканы всех документов, которые могут потребоваться для снятия с квартиры обременения.
    Как ограничиваются права собственника при обременении?
    Какой бы вид обременения, наложенного на квартиру, не был применен в конкретном случае, итог для собственника не утешителен: в полной мере пользоваться своими правами он не имеет возможности.
    В первую очередь ограничиваются следующие права:
    1. Недвижимость с ограничением не может выступать в качестве залогового имущества при оформлении кредитов, займов или ссуд. Этот факт имеет огромное негативное значение, так как большинство граждан после приобретения жилплощади не имеют собственных средств на проведение ремонта или покупку обстановки.
    2. Невозможность отчуждения. Главным минусом жилья с правовыми ограничениями является то, что от него невозможно «избавиться» по желанию собственника.
    Можно ли прописаться в квартире с обременением?
    Прописаться в таком жилье можно. Собственник квартиры, а также его дети регистрируется на жилых квадратных метрах без дополнительных условий. Требуется только заявление в паспортный стол и наличие необходимых документов (свидетельства о рождении детей и документ, подтверждающий право собственности на недвижимость). Чтобы прописать супруга или иных лиц потребуется согласие третьих лиц, имеющих отношение к наложенному обременению на квартиру. Например, банка-держателя закладной по ипотеке.
    Как купить квартиру с обременением?
    Самым важным плюсом приобретения такой недвижимости является ее невысокая цена. В случае если продавец откровенно говорит об имеющихся ограничениях, стоимость квадратных метров снижается практически вдвое.
    Главный минус – невозможность в полной мере пользоваться правом собственности на жилье (распоряжение имуществом).
    Чтобы определиться, ограничения – это плохо или хорошо, нужно понять, что это такое. Если с долевой собственностью сразу очевидно, что на один объект недвижимости на равных правах претендуют несколько владельцев, то с обременением не все так просто. Обременение – это права на жилплощадь третьих лиц, не являющихся собственниками. Если потенциальный покупатель готов ждать долгое время до снятия обременения (пожизненная рента, долгосрочная аренда), то выгода очевидна – низкая цена.
    Если нет и тем более, при покупке не имеет представления о притязаниях третьих лиц – последствий и рисков не избежать.
    Если человек добровольно идет на приобретение жилплощади, находящейся в залоге у банка, возникает ряд очевидных вопросов: как сделать недвижимость своей, как можно снять ограничения, как оформить сделку и сколько все это будет стоить.

    Рассмотрим процесс покупки на примере ипотечной недвижимости:
    1. Поиск подходящей недвижимости. Нужно тщательно проверить недвижимость, чтобы реально оценить действующие ограничения и варианты взаимодействия с организацией, наложившей его.
    2. Переговоры по цене и основным аспектам сделки.
    3. Заключение предварительного договора (этот документ нужно показать опытному юристу для получения профессиональной консультации).
    4. Получение справок и выписок, подтверждающих наличие обременения.
    5. Передача денежных средств и подписание договора происходит в один день. Сначала покупатель передает деньги банку, осуществляется погашение долга, а затем заключается договор купли-продажи между продавцом и покупателем.
    6. Регистрация договора в Росреестре.
    7. Написание заявления на снятие обременения с квартиры.
    8. Уплата госпошлины за снятие обременения.
    9. Получение справки об отсутствии ограничений на жилплощади (по желанию заявителя получить документ можно в Росреестре или любом государственном многофункциональном центре).
    10. Выплата остатка средств продавцу недвижимости (разница между долгом банка и продажной стоимостью жилплощади).
    11. Получение нового свидетельства о регистрации прав собственности.
    Как снять обременение?
    Чтобы сделать жилье свободным от ограничений, связанных с ипотекой, необходимо иметь на руках несколько важных документов:
    • договор кредитования;
    • закладная на имущество;
    • справка от банка о закрытии кредитного счета и отсутствии претензий к заемщику.

    С этими документами можно обратиться:
    • в Росреестр;
    • в МФЦ.

    Потребуется написать заявление о снятии обременения с квартиры физического лица. Важно! Снятие ограничений проводится бесплатно. Госпошлина в размере 350 рублей оплачивается при желании заявителя внести изменения в свидетельство о праве собственности. Образец заявления на снятие обременения после погашения ипотеки можно скачать у нас на сайте.

    Если вы не знаете, как узнать всю информацию о понравившейся жилплощади и не попасть в ловушку, воспользуйтесь советами экспертов:
    1. При любой сделке с недвижимостью заказывайте выписку из ЕГРП. В ней будут отражены все обременения и ограничения на дату создания запроса.
    2. Если недвижимость продается сразу после вступления владельца в права наследования, лучше выждать дополнительное время и покупать жилплощадь без риска столкнуться с «опоздавшими» наследниками.
    3. При приобретении долевой собственности требуйте от продавца предоставления документа, подтверждающего отказ остальных собственников от права преимущественного приобретения. Это поможет впоследствии избежать таких проблем, как арест недвижимости (наложить подобное ограничение может только суд).

    Прежде чем пугаться обременений и ограничений, необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы предложения, определить круг личных приоритетов и возможностей. Проживать в жилье, на которое еще кто-то имеет какие-то права не просто, но получить комфортное, новое жилье (например, ипотечную квартиру) по выгодной цене – заманчиво.
    Что такое кадастровый паспорт на дом и зачем он нужен?
    Недвижимость, регистрируемая на официально, представляет собой собственность, располагающуюся на отведенном государством земельном участке. Так, определяя границы и точные параметры участка, выделенного для возведения дома, а также масштабы планируемой застройки, формируется специальный документ, а именно — кадастровый паспорт, отображающий документально заверенные сведения.

    Для того, чтобы разобраться, зачем собственнику нужен кадастровый паспорт, следует рассмотреть данные, которые он включает.
    В нем отображается следующая информацию о недвижимости:
    • границы и координаты участка, выделенного для строительства;
    • фактический и почтовый адрес;
    • графическое месторасположение планируемого дома в границах территории;
    • назначение проектируемого объекта и его вид;
    • тип строительного материала;
    • кадастровый номер квартала;
    • схематичное отображение расположения помещений застройки, количества комнат;
    • техническое описание размера комнат, высоту потолков, этажность;
    • оценка объекта в денежном выражении;
    • год принятия в эксплуатацию;
    • отметка об ограничении на использование, обременении, если оно имеется;
    • паспортные данные, необходимые для идентификации владельца;
    • контактные данные владельца;
    • данные о инженере, уполномоченном выполнять технические работы;
    • дата регистрации в государственном реестре.


    Таким образом, характеристики объекта недвижимости отображены в паспорте в полном объеме, имеют индивидуальный номер кадастра и фиксируются в Государственном Реестре на основании него. Данные предоставляются по требованию заинтересованного гражданина, государственного учреждения или судебного органа.
    Каковы выгода и риски долевого строительства?
    Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

    Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:
    • стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
    • цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
    • первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
    • богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
    • приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
    • покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.
    Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:
    • заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
    • вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
    • право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

    Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.
    Как взыскать неустойку и вернуть деньги при неисполнении застройщиком своих обязанностей по ДДУ?
    Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.
    Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.
    На какие существенные пункты ДДУ нужно обратить внимание?
    Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.
    Важно! Внимательность при подписании ДДУ — важная составляющая безопасности интересов дольщика. Поэтому на поездку в офис застойщика для изучения и подписания документов необходимо выделить достаточное количество времени.
    На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:
    1. Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
    2. Стоимость и порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
    3. Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
    4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

    Важно чтобы все сведения в договоре, которые подлежат проверке, соответствовали действительности, а все вопросы, которые инвестору не до конца ясны, были прояснены до подписания, а еще лучше — до визита в офис продаж.
    Как выбрать добросовестного застройщика?
    Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением. Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.
    Какие документы должны быть у застройщика?
    Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию.
    В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.
    Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.
    Сведения о застройщике Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.
    Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится. Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны — недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.
    Стоимость квадратных метров
    Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму. Партнеры застройщика
    Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов. Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.
    Как снизить риски при заключении ДДУ?
    Строительная компания имеет право привлекать денежные средства инвестора только в том случае, если имеет надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка. Перед подписанием ДДУ желательно предоставить его на ознакомление независимому юристу. Кроме того, инвестор всегда имеет возможность застраховать свою сделку — это увеличивает сумму расходов, но минимизирует финансовые риски и, к тому же, инвестор получает экспертную оценку страховой компании о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.
    Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция?
    Итак, прояснив для себя все основные вопросы в теории и приняв решение о покупке первичного жилья, пора переходить к делу. Чем более продуманным будет каждый шаг, тем более удачной, выгодной и безопасной будет сделка, поэтому не вредно начать с составления плана.
    Определите для себя:
    1. Желаемые сроки. Здесь нужно оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки, и время предполагаемого заселения в новую квартиру.
    2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше определиться с самого начала, какой вариант предпочтительнее: единовременный платеж или выплаты в несколько этапов? Планируется задействовать только собственные или и заемные тоже? Исходя из этого следует спланировать все сроки и способы формирования суммы, необходимой для покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
    3. Выбор застройщика и объекта. Разумнее начинать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемых ими объектов поможет конкретизировать поиск.
    4. Проверка. Как известно, даже компании с десятилетиями опыта безупречной работы порой сходят с дистанции. Поэтому убедиться в том, что выбранный застройщик имеет высокие шансы оправдать ожидания, не помешает.
    5. Заключение договора. Перед подписанием необходимо перепроверить все пункты, убедиться в достоверности и законности каждого из них, а также в отсутствии возможных разночтений в трактовке понятий и условий. При необходимости — обратиться к услугам независимых специалистов и компаний, способных повысить надежность сделки (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
    6. Регистрация. Должна пройти обязательная государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре, чтобы были защищены все права дольщика.
    Долевое строительство в 2018 году: какие произошли изменения в законодательстве?
    Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
    Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.
    Все принятые законодателями нововведения вступают в силу с 1 июля 2018 года. Очевидно, что новые условия существенно усложнят деятельность строительных компаний как в организационном, так и в экономическом смысле. Можно ожидать, что компании, которым соответствовать новым требованиям окажется не под силу, уйдут с рынка. Повысят ли новые требования степень надежности защиты дольщиков или лишь в очередной раз скажутся на стоимости квадратных метров — вопрос пока остается открытым.
    Относительно недавно Владимир Владимирович Путин поставил перед Правительством задачу отойти от ДДУ. Скорее всего, это будет сделано в 2020 году. Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.
    Техническая документация по электроснабжению
    Я хотела получить дополнительную мощность в ПАО"МОЭСК", предоставила все необходимые документы, но мне сказали, что у меня "старое" разрешение на электроснабжение и мне необходимо сделать перерасчёт мощности. Я согласилась, но при перерасчёте полученная мною ранее мощность уменьшилась. Правомерно ли это? На каком основании вообще мне делали перерасчёт?
    Да, это правомерно и регламентируется постановлением правительства РФ от 27 декабря 2007г. №861, правила технологического присоединения энергопринимающих устройств, раздел VIII. Восстановление и переоформление документов о технологическом присоединении, п. 76. В разрешениях на электроснабжение "старого" образца, единовременная мощность указана в кВА, т.е полная мощность. Которая включает в себя активную и реактивную мощность. В данный момент ПАО "МОЭСК" выдаёт разрешения, в которых максимальная мощность измеряется в кВт, т.е активная мощность. Поэтому необходимо произвести перерасчёт полной мощности (кВА) в активную мощность (кВт). Перерасчёт производится путём умножения единовременной мощности на коэффициент соотношения потребления активной и реактивной мощности (коэффициента реактивной мощности), т.е к примеру у Вас по "старому" разрешению единовременная мощность 100 кВА и Вам необходимо её перевести в максимальную мощность в кВт. Для точек присоединения напряжением менее 6кВ - коэффициент реактивной мощности равен 0,94. Таким образом перерасчёт мощности выглядит следующим образом: Pmax = Sед. * cosф = 100 кВА * 0,94 = 94 кВт.
    Изменился собственник в нежилом помещении. Необходимо ли менять договор на электроснабжение? Если да, то что для этого необходимо?
    Да, согласно постановлению правительства РФ от 27 декабря 2007г. №861, правила технологического присоединения энергопринимающих устройств, раздел VIII. Восстановление и переоформление документов о технологическом присоединении, Вам необходимо выполнить переоформление всех документов необходимых для осуществления технологического присоединения, а заключительным документом в переоформлении будет договор на электроснабжение. Для того, чтоб переоформить документы Вам необходимо обратится в ПАО "МОЭСК" с заявлением о переоформлении документов. К заявлению о переоформлении документов прилагаются следующие документы:
    1. копия документа, подтверждающего право собственности или иное предусмотренное законом основание на объект капитального строительства (нежилое помещение в таком объекте капитального строительства) и (или) земельный участок, на котором расположены объекты лица, обратившегося с заявлением о переоформлении документов, либо право собственности или иное предусмотренное законом основание на энергопринимающие устройства (в случае если энергопринимающие устройства лица, обратившегося с заявлением о переоформлении документов, расположены в нежилых помещениях многоквартирных домов или иных объектах капитального строительства, лицо, обратившееся с заявлением о переоформлении документов, представляет в сетевую организацию копию документа, подтверждающего право собственности или иное предусмотренное законом основание на нежилое помещение в таком многоквартирном доме или ином объекте капитального строительства);
    2. доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия представителя лица, обратившегося с заявлением о переоформлении документов, в случае если заявление о переоформлении документов подается в сетевую организацию представителем заявителя;
    3. копия технических условий, в том числе оформленных на предыдущего собственника или иного законного владельца ранее присоединенных энергопринимающих устройств (при наличии);
    4. копии акта разграничения границ балансовой принадлежности сторон, акта разграничения эксплуатационной ответственности сторон, акта об осуществлении технологического присоединения, в том числе оформленных на предыдущего собственника или иного законного владельца ранее присоединенных энергопринимающих устройств (при наличии);
    5. копии разделов проектной документации, предусматривающих технические решения, обеспечивающие выполнение технических условий, в том числе решения по схеме внешнего электроснабжения, релейной защите и автоматике, телемеханике и связи (прилагаются при отсутствии технических условий или отсутствии в них и имеющихся документах о технологическом присоединении информации о максимальной мощности ранее присоединенных энергопринимающих устройств, если при этом в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности разработка проектной документации являлась обязательной);
    6. копии иных документов, подтверждающих факт технологического присоединения энергопринимающих устройств к электрическим сетям (в том числе оформленных на предыдущего собственника энергопринимающих устройств) в случае отсутствия документов, предусмотренных подпунктом "г" настоящего пункта.
    Я заключил договор на технологическое присоединение с ПАО "МОЭСК", через пол года мне проложили кабельную линию до стены моего здания и закопали ее, при этом положили асфальт. Почему мне не подключили кабели к щиту? И что мне теперь делать?
    Согласно постановлению правительства РФ от 27 декабря 2007г. №861, правила технологического присоединения энергопринимающих устройств, раздел II. Порядок заключения и выполнения договора, п. 16.1. Заявители несут балансовую и эксплуатационную ответственность в границах своего участка, до границ участка Заявителя балансовую и эксплуатационную ответственность несёт сетевая организация, если иное не установлено соглашением между сетевой организацией и заявителем.
    Таким образом Вам необходимо посмотреть п.7 технических условий, которые Вам выдал ПАО "МОЭСК". В данном пункте прописана граница балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между Заявителем и ПАО "МОЭСК". В случае, если граница балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности устанавливается на границе участка заявителя, то ПАО "МОЭСК" свои обязательства по договору на технологическое присоединение выполнил и Вам необходимо за свой счёт копать траншею, монтировать соединительные муфты и прокладывать кабель до вводно-распределительного устройства(ВРУ). В случае, если граница балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности устанавливается во ВРУ, то ПАО "МОЭСК" нарушил свои обязательства по договору на технологическое присоединение и обязан Вам завести кабельную линию в Ваше ВРУ.
    Я купил участок земли в Серпуховском районе МО и у прежнего хозяина уже был заключен договор. Каков порядок переоформления документов для предоставления электричества для нового собственника?
    Если речь идет о земельном участке (жилом доме) в составе СНТ/ДНТ, то Вам следует обратиться за переоформлением документов непосредственно к председателю СНТ/ДНТ, так как электрические сети на территории СНТ/ДНТ находятся на их балансе и в их зоне ответственности. Если речь идет об ином объекте, то Вам необходимо уточнить о каком договоре идет речь: о договоре энергоснабжения (у Вас уже имеется напряжение на объекте) или о договоре технологического присоединения к электрической сети (ПАО "МОЭСК" или иной сетевой компанией выполняются мероприятия по присоединению к сети, напряжение на объекте в этом случае отсутствует).
    При наличии договора энергоснабжения Вам необходимо заполнить заявку на переоформление документов о ТП и представить:
    • документы, подтверждающие имущественные права на объект (свидетельства о государственной регистрации права / договор аренды /договор купли/--продажи и т.д.),
    • документы, подтверждающие надлежащее технологическое присоединение (Акт разграничения балансовой принадлежности/ эксплуатационной ответственности/Акт о технологическом присоединении/разрешение на мощность - при наличии, либо иные документы: договор с энергоснабжающей организацией, утвержденный проект электроснабжения и т.п.)
    • документы, подтверждающие Ваш стаутс, как субъекта права (выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП и т.п.)

    При наличии договора технологического присоединения осуществляется переуступка прав по исполняющемуся договору на нового собственника объекта. При этом, список документов и сведений аналогичен предыдущему, за исключением второго пункта: в этом случае предоставляется договор о технологическом присоединении.
    Необходимо отметить, что при рассмотрении обращения о переоформлении документов, сотрудником филиала проводится проверка наличия электрических сетей ПАО "МОЭСК", при их отсутствии - Вы будете уведомлены о наличии сетей иной сетевой компании к которой необходимо будет обратиться по вопросу переоформления документов о Технологическом присоединении.
    Оформили в ПАО "МОЭСК" заявку на технологическое присоединение. Когда подписали договор, поняли, что мало запросили электрической мощности. Как быть? Насколько проблемно будет впоследствии увеличить мощность?
    Так как договор технологического присоединения по Вашей первоначальной заявке находится в стадии исполнения (подписан с Вашей стороны и зарегистрирован в ПАО "МОЭСК"), то существует два вариант развития событий:
    1. Исполнение в полном объеме договора на технологическое присоединение по первоначальной заявке и последующая подача заявки на увеличение мощности. Техническая возможность присоединения дополнительной мощности и необходимый для этого перечень мероприятий по технологическому присоединению будут определяться на момент поступления соответствующей заявки исходя из запрошенных Вам параметров.
    2. Расторжение данного договора с компенсацией ПАО "МОЭСК" затрат на подготовку и выдачу договора технологического присоединения и технических условий. Подача новой заявки на технологическое присоединение с скорректированным объемом максимальной мощности после подписания соглашения о расторжении.
    В апреле 2014 проводил свет в нежилое помещение, так как точка подключения находиться ближе, чем 300 метров от помещения, то 15 кВт провели за 550 р., по программе. Хотел повысить мощность до 15 кВт в своём доме в октябре 2015 г., обратился в ПАО "МОЭСК". Сказали, что по этой программе одному собственнику можно обращаться один раз в 3 года. Скажите это правда? И могу ли я в апреле 2017 обратится с повышением мощности по программе за 550 р.? Живу в сельской местности, точка подключения находится в 250-ти метров от границ участка.
    Согласно постановлению правительства РФ от 27 декабря 2007г. №861, применение льготной ставки 550 рублей возможно 1 раз в три года. Данная норма закреплена п. 17 Правил технологического присоединения и дословно звучит следующим образом: "В границах муниципальных районов, городских округов и на внутригородских территориях городов федерального значения одно и то же лицо может осуществить технологическое присоединение энергопринимающих устройств, принадлежащих ему на праве собственности или на ином законном основании, соответствующих критериям, указанным в абзаце первом настоящего пункта, с платой за технологическое присоединение в размере, не превышающем 550 рублей, не более одного раза в течение 3 лет" (критерии: до 15 кВт включительно с учетом ранее существующей мощности, 3 категория надежности, уровень напряжение до 20 кВ, расстояние от границ участка заявителя до существующих сетевых объектов необходимого класса напряжения не более 300 метров в городах и поселках городского типа и не более 500 метров в сельской местности).
    У нас в компании помещение электрощитовой находится в аварийном состоянии и встал вопрос переноса ВРЩ в другое место. Кабель находится на балансе и эксплуатации электросетевой компании. Какие мои дальнейшие действия?
    Перенос вводно-распределительного щита (ВРЩ) достаточно сложный процесс. Изначально Вам необходимо обратится в Вашу электросетевую компанию с заявлением о просьбе переноса ВРЩ. Они Вам должны будут выдать технические условия на перенос ВРЩ. После получения технических условий Вам необходимо будет собрать новый ВРЩ в предполагаемом месте и перекинуть на новое ВРЩ все отходящие линии, а так же подготовить всё необходимое для подключения вводных кабельных линий, которые питаются от старого ВРЩ. Нужно обратить внимание, что старое ВРЩ будет под напряжением и демонтировать Вы его сможете только в самом конце, когда закончите все монтажные работы по подключению нового ВРЩ. Далее Вам необходимо обратится в электросетевую компанию с просьбой отключить Вам питание Ваших кабельных линий на время монтажа. После того, как Вы закончите все монтажные работы, Вам необходимо заявить о выполнении технических условий, согласовать однолинейную электрическую схему и получить новую техническую документацию (акт технологического присоединения, акт разграничения балансовой и эксплуатационной ответственности, акт допуска приборов учёта электроэнергии и внести изменения в договор электроснабжения). Так же Вам необходимо будет заключить с электросетевой компанией договор о компенсации потерь.
    Я заключил договор на подключение электричества 130 кВт от сетей ПАО "МОЭСК". Прошёл один год, а электричества у меня так и нет. Мне в ПАО "МОЭСК" говорят, что технические условия выдали на три года, вот и ждите, когда сделают. Мне электричество нужно сейчас. Что я могу сделать? И почему срок работ зависит от срока технических условий?
    В вашем случае необходимо понимать по какой категории электроснабжения планируется подключить Вашу мощность 130 кВт, но в любом случае согласно постановлению правительства РФ от 27 декабря 2007г. №861, правила технологического присоединения энергопринимающих устройств, раздел II. Порядок заключения и выполнения договора, п. 16 срок осуществления мероприятий по технологическому присоединению, который исчисляется со дня заключения договора и не может превышать:

    6 месяцев - для заявителей юридических лиц или индивидуальных предпринимателей в целях технологического присоединения по одному источнику (III-категория) электроснабжения энергопринимающих устройств, максимальная мощность которых составляет до 150 кВт включительно (с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств), так же для заявителей физических лиц в целях технологического присоединения энергопринимающих устройств, максимальная мощность которых составляет до 15 кВт включительно (с учетом ранее присоединенных в данной точке присоединения энергопринимающих устройств), которые используются для бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и электроснабжение которых предусматривается по одному источнику, если технологическое присоединение осуществляется к электрическим сетям, уровень напряжения которых составляет до 20 кВ включительно, и если расстояние от существующих электрических сетей необходимого класса напряжения до границ участка заявителя, на котором расположены присоединяемые энергопринимающие устройства, составляет не более 300 метров в городах и поселках городского типа и не более 500 метров в сельской местности;

    1 год - для заявителей, максимальная мощность энергопринимающих устройств которых составляют менее 670 кВт, если иные сроки (но не более 4 лет) не предусмотрены инвестиционной программой соответствующей сетевой организации или соглашением сторон. Таким образом ПАО "МОЭСК" нарушает свои обязательства по договору на технологическое присоединение и Вы в праве обратиться с жалобой в судебные инстанции.
    У меня пропало напряжение на одном кабеле, и мы остались без света. Куда я могу обратится? Кто мне может помочь восстановить напряжение?
    Вам необходимо посмотреть свой акт разграничения балансовой и эксплуатационной ответственности и выяснить на чьём балансе находятся кабельные линии. Далее Вам следует позвонить в электрические сети и сообщить о том, что на кабельной линии пропало напряжение. В случае, если кабельные линии находятся на балансе и эксплуатации электрических сетей, то они обязаны восстановить Вам напряжение на кабельной линии за свой счёт. В случае, если кабельная линия находится на Вашем балансе и со стороны электрических сетей всё исправно, то Вам необходимо самостоятельно восстанавливать кабельные за свой счёт. Вы можете обратиться в электрические сети, либо в любую другую электромонтажную организацию, которая имеет допуски для проведения данных работ.
    Подскажите пожалуйста, я купил участок земли, по которому проходит воздушная линия. Я обратился в электрические сети с просьбой убрать их с моего участка. Мне выдали технические условия, в которых мне нужно разработать проект, проложить новые линии и оформить соглашение о компенсацию потерь имущественного комплекса. Подскажите, а что значит соглашение о компенсация потерь имущественного комплекса и почему я её должен делать?
    Воздушные линии, которые проходят по Вашему участку находятся на балансе электрических сетей и являются собственностью электрических сетей. Каждый объект электрических сетей имеет свой инвентарный номер и стоимость. В Вашем случае Вы изменяете существующую электрическую сеть путём переноса ее в другое место. Изменяется длина воздушной линии, тип и количество опор. Поэтому Вам необходимо предоставить в электрические сети список демонтируемого Вами оборудования электрических сетей, для того чтоб электрические сети могли данное оборудование списать со своего баланса. А так же Вы должны предоставить список нового оборудования с его техническими характеристиками, чтоб это оборудование электрические сети могли принять на свой баланс. После этого Вы заключаете соглашение о компенсации потерь имущественного комплекса с передачей на баланс электрических сетей нового оборудования.
    Электроизмерительная лаборатория
    С какой целью проводятся испытания и измерения электроустановок?
    Проведение комплекса испытаний и электроизмерений в электроустановках входит в число обязательных требований органов Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, Пожарной безопасности и МЧС в случаях: - приемки в эксплуатацию новых или реконструируемых электроустановок, после окончания всех видов электромонтажных работ – с целью проверки соответствия смонтированной электроустановки согласованному проекту на данную электроустановку, ПУЭ, ПТЭЭП, строительным нормам и правилам, государственным стандартам, правилам безопасности труда, правилам взрыво- и пожаробезопасности, указаниям заводов-изготовителей, инструкциям по монтажу оборудования. Составленный по итогам проверки Технический отчет является частью пакета документов, необходимого для введения в эксплуатацию смонтированной электроустановки. - проведения технического обслуживания и ремонта электрооборудования электроустановки - с целью определения, что состояние электроустановки или её части не ухудшилось настолько, чтобы представлять опасность при эксплуатации, и соответствует действующим нормативным документам. По результатам испытаний оформляется Технический отчет, отражающий реальное состояние электроустановки. При выявлении опасных изменений состояния электроустановки в нём указываются конкретные замечания, устранение которых будет способствовать предотвращению выхода из строя электрооборудования и возникновению возможных пожаров.
    Какими бывают испытания и измерения электроустановок?
    Испытания и измерения электроустановок потребителей подразделяются: - на приемо-сдаточные, проводимые при приемке в эксплуатацию новых или реконструируемых электроустановок; - для целей сертификации, выполняются при проведении сертификации электроустановки; - на эксплуатационные (периодические), проводимые в рамках системы планового технического обслуживания и ремонта электрооборудования электроустановки; - на контрольные, проводимые при изготовлении и ремонте электрооборудования; - на сличительные, направленные на подтверждение качества проводимых ранее электроизмерений и испытаний электроустановок. Сличительные испытания также производятся с целью подтверждения компетентности той или иной электролаборатории.
    Для чего мне нужен Технический отчёт?
    Наличие действующего технического отчета по проведенным профилактическим испытаниям и измерениям регулярно проверяют инспекции Госпожнадзора и Ростехнадзора. В случае выявления указанными органами нарушений (испытания и измерения не проводились либо проводились несвоевременно), к нарушителям могут быть применены административные меры ответственности.
    Что мне грозит, если я не хочу проводить периодических испытаний и измерений электрооборудования своей электроустановки или у меня будет отсутствовать действующий Технический отчёт?
    Наличие действующего технического отчета по проведенным профилактическим испытаниям и измерениям регулярно проверяют инспекции Госпожнадзора и Ростехнадзора. В случае выявления указанными органами нарушений (испытания и измерения не проводились либо проводились несвоевременно), к нарушителям могут быть применены следующие административные меры ответственности: За нарушение требований пожарной безопасности (Ст. 20.4 КоАП РФ): - наложение штрафа на должностных лиц - от 6 000 до 15 000 рублей; - наложение штрафа на юридических лиц - от 150 000 до 200 000 рублей. За нарушение правил устройства электроустановок, эксплуатации электроустановок (Ст. 9.11 КоАП РФ): - наложение штрафа на должностных лиц - от 2 000 до 4 000 рублей; - наложение штрафа на юридических лиц - от 20 000 до 40 000 рубле или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток Во избежание применения санкций надзорными органами рекомендуем Вам заказать услугу «Технический отчёт » в ООО «Экспертный центр «Индекс».
    Каков минимальный необходимый объем испытаний и измерений при проведении периодических испытаний и измерений электроустановки?
    Согласно п. 62.1.7. ГОСТ Р 50571.16-2007 «Электроустановки низковольтные», часть 6 «Испытания», периодические испытания должны включать в себя, по крайней мере: - визуальный осмотр электроустановки, включая проверку защиты от прямого и косвенного прикосновения и возгорания; - испытания сопротивления изоляции; - испытания непрерывности защитных проводников; - проверку целостности нулевого проводника; - испытания защиты от косвенного прикосновения; - проверку устройств защитного отключения (УЗО). Согласно п. 62.2.1. ГОСТ Р 50571.16-2007 периодические испытания электроустановок проводят через минимальный интервал времени.
    Проводить электроизмерения и выдавать протоколы может только электролаборатория?
    Проводить электроизмерения и выдавать технический отчет имеет право электролаборатория, которая зарегистрирована в Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору, и имеет соответствующее действующее свидетельство о регистрации. Не требуется регистрация только тех лабораторий, которые не оформляют соответствующие акты и протоколы на результаты проводимых испытаний, то есть проводят электроизмерения без составления технического отчета. Во всех остальных случаях, согласно требований п.1.8.5. ПУЭ; п.3.6.13. ПТЭЭП; п. 39.1. ПОТПЭЭ необходимо привлекать для выполнения электроизмерений именно зарегистрированную лабораторию.
    Кто имеет право проводить испытания и измерения электроустановок?
    Согласно требований п. 39.1. ПОТПЭЭ: К проведению испытаний электрооборудования допускаются работники, прошедшие специальную подготовку и проверку знаний и требований, содержащихся в настоящем разделе (« Охрана труда при проведении испытаний и измерений. Испытания электро-борудования с подачей повышенного напряжения от постороннего источника»), комиссией, в состав которой включаются специалисты по испытаниям оборудования, имеющие группу V - в электроустановках напряжением выше 1000В и группу IV - в электроустановках напряжением до 1000 В. Право на проведение испытаний подтверждается записью в поле "Свидетельство на право проведения специальных работ" удостоверения о проверке знаний правил работы в электроустановках.
    Что входит состав Технического отчета?
    Содержание технических отчётов зависит в основном от типов отчётов (приёмо-сдаточные или эксплуатационные), требований заказчиков и органов надзора.
    В технический отчёт приёмосдаточных измерений входят:
    1. титульный лист;
    2. копия свидетельства о регистрации электролаборатории, заверенная печатью лаборатории; - пояснительная записка технического отчёта;
    3. протокол № 1 визуального осмотра и проверки смонтированной электроустановки нормативной документации;
    4. протокол № 2 проверки наличия цепи между заземлёнными установками и элементами заземлённой установки;
    5. протокол № 3 проверки сопротивления изоляции проводов, кабелей и обмоток электрических машин;
    6. протокол № 4 проверки согласования параметров цепи «фаза - нуль» с характеристиками аппаратов защиты и непрерывности защитных проводников;
    7. протокол № 5 проверки автоматических выключателей;
    8. протокол № 7 проверки УЗО;
    9. протокол № 8 проверки сопротивлений заземлителей и заземляющих устройств (при необходимости);
    10. протокол №9 проверки измерительных трансформаторов тока комплекса расчётного учёта электроэнергии (при необходимости);
    11. протокол №10 испытаний крюков для подвески светильников и узлов крепления розеток (при необходимости);
    12. протокол №11 проверки работоспособности системы АВР (при необходимости);
    13. перечень применённого испытательного оборудования и средств измерений;
    14. Заключение;
    15. ведомость дефектов;
    16. приложение 1: программа испытаний;
    17. приложение 2: основные существующие однолинейные схемы (при необходимости);
    18. приложение 3: копии свидетельств о поверках основных приборов, применённых при измерениях (при необходимости); - контактные данные электроизмерительной лаборатории (при необходимости).

    Технический отчёт по эксплуатационным измерениям чаще всего имеет меньший объём, чем технический отчёт по приёмосдаточным измерениям. В технический отчёт эксплуатационных измерений входят:
    1. титульный лист; - копия свидетельства о регистрации электролаборатории, заверенная печатью лаборатории;
    2. пояснительная записка технического отчёта;
    3. программа испытаний;
    4. протокол № 2 проверки наличия цепи между заземлёнными установками и элементами заземлённой установки;
    5. протокол № 3 проверки сопротивления изоляции проводов, кабелей и обмоток электрических машин;
    6. протокол № 4 проверки согласования параметров цепи «фаза - нуль» с характеристиками аппаратов защиты и непрерывности защитных проводников;
    7. протокол № 8 проверки сопротивлений заземлителей и заземляющих устройств (при необходимости);
    8. перечень применённого испытательного оборудования и средств измерений;
    9. ведомость дефектов;
    10. приложение 1: программа испытаний;
    11. приложение 2: основные существующие однолинейные схемы (при необходимости);
    12. приложение 3: копии свидетельств о поверках основных приборов, применённых при измерениях (при необходимости);
    13. контактные данные электроизмерительной лаборатории (при необходимости);
    Какова периодичность проведения испытаний электроустановок?
    Согласно п. 62.2.1. ГОСТ Р 50571.16-2007 Интервал между периодическими осмотрами и испытаниями электроустановки определяют в соответствии с типом электроустановки и электрооборудования, ее эксплуатацией и режимом работы, качеством электрической энергии питающей сети, интервалом и качеством технического обслуживания, а также условиями внешней среды. Периодические испытания электроустановок проводят через минимальный интервал времени.
    1. Минимальный интервал времени проведения испытаний определяет потребитель электроустановки.
    2. Данный интервал времени может быть установлен, например, один раз в два года, за исключением следующих случаев, при которых может существовать более высокий риск, что требует более короткого периода времени между осмотрами и испытаниями: - при наличии рабочих мест и зоны, в которых существует опасность снижения качества установки, возгорания или взрыва; - при наличии рабочих мест и зоны, где присутствует как низкое, так и высокое напряжение; - в случае использования коммунальных электроустановок; - для строительных площадок; - для зон, где используют переносное оборудование (например аварийные светильники).
    3. Для жилых помещений, интервалы времени между проведением проверок могут увеличиваться.

    Согласно п.3.6.2.ПТЭЭП, конкретные сроки испытаний и измерений параметров электрооборудования электроустановок при капитальном ремонте (далее - К), при текущем ремонте (далее - Т) и при межремонтных испытаниях и измерениях, т.е. при профилактических испытаниях, выполняемых для оценки состояния электрооборудования и не связанных с выводом электрооборудования в ремонт (далее - М), определяет технический руководитель Потребителя на основе Приложения 3 настоящих Правил (ПТЭЭП) с учетом рекомендаций заводских инструкций, состояния электроустановок и местных условий.
    В ряде отраслей народного хозяйства существуют внутренние циркуляры, руководящие документы, правила и приказы различных министерств и ведомств, регламентирующие, в том числе, и измерение сопротивления изоляции, сопротивление петли «фаза-нуль», заземление. Иногда их требования по периодичности совпадают с ПТЭЭП, а иногда являются более жесткими. В частности это справедливо для предприятий общественного питания, розничной торговли, химчисток, прачечных, учреждений образования и здравоохранения.
    Какими документами регламентируются объем и нормы проведения испытаний электроустановок?
    При приемке в эксплуатацию новых или реконструируемых электроустановок вновь вводимое в эксплуатацию электрооборудование подвергается приемо-сдаточным испытаниям в соответствии с Главой 1.8. Нормы приемосдаточных испытаний Правил устройства электроустановок (ПУЭ). Нормы испытаний электооборудования и аппаратов электроустановок потребителей при проведении периодических испытаний электроустановок устанавливаются в соответствии с Приложением 3 Правил технической эксплуатации электроустановок (ПТЭЭП) с учетом рекомендаций заводских инструкций, состояния электроустановок и местных условий.
    Проектирование электроснабжения
    Что такое электрическая нагрузка?
    Суммарная электрическая мощность, расходуемая всеми приемниками (потребителями) электроэнергии, присоединенными к сети, включая мощность, расходуемую на покрытие потерь в процессе передачи и преобразования энергии, любой приемник (потребитель) электрической энергии в электрической цепи.
    Что такое независимый источник питания?
    Две секции шин двухтрансформаторной подстанции, несвязанные друг с другом, каждая из которых, в свою очередь имеет питание от независимого источника электроснабжения.
    Какой порядок выбора сечений силовых кабелей напряжением 0,4 кВ?
    Выбор сечений кабелей производится по допустимому нагреву изоляции экономической плотности тока, термической и динамической стойкости при токах короткого замыкания, по допустимым потерям и отклонениям напряжения напряжения, механической прочности и по защите от перегрузки.
    Что допускается использовать в качестве защитных (РЕ) проводников?
    Специально предусмотренные проводники, открытые проводящие части электроустановок (с ограничениями), сторонние проводящие части (с ограничениями).
    Какие существуют способы прокладки кабелей и проводов при открытой электропроводке?
    В трубах, гибких металлических рукавах, коробах, замкнутых каналах и пустотах строительных конструкций, в заштукатуриваемых бороздах, под штукатуркой, а также замоноличиванием в строительные конструкции при их изготовлении.
    Допускается ли устанавливать опоры наружного освещения на разделительных полосах улиц или дорог?
    Допускается, если разделительная полоса имеет ширину не менее 4 метров, а опоры размещаются по центру разделительной полосы.
    Допускается ли размещение встроенных трансформаторных подстанций в жилых зданиях?
    Допускается размещение встроенных и пристроенных подстанций с применением сухих трансформаторов по согласованию с органами государственного надзора, при этом, в полном объеме должны быть выполнены санитарные требования по ограничению уровня шума и вибрации
    В каких случаях допускается использование кабелей и проводников с алюминиевыми жилами в электроустановках жилых общественных зданий?
    При прокладке питающих и распределительных сетей могут быть использованы кабели и проводники с алюминиевыми жилами, при условии что расчетное сечение их равно 16 мм2 и более.
    Какое сечение РЕ проводников, не входящих в состав кабеля должно быть для электроустановок жилых и общественных зданий?
    2,5 мм2 (при наличии механической защиты), 4 мм2 (при отсутствии механической защиты).
    Требуется ли компенсация реактивной нагрузки для потребителей жилых и общественных зданий?
    Как правило, не требуется.

    Задайте свой вопрос эксперту

    Все поля ввода обязательны для заполнения

    ФИО

    Тема вопроса

    E-mail

    Ваш вопрос

    Фото-видео галерея
    Наверх