Законов для строительства принято много

2016 год стал рекордным по количеству законов и нормативных актов в области строительства.
Их принято больше, чем за несколько предыдущих лет. Осталось только понять, каким образом и с какими последствиями они будут исполняться.
Что же стройкомплекс получил в итоге бурной законотворческой деятельности Государственной Думы № 6?

Долевое строительство стало менее рисковым

Радикальные изменения претерпел закон «О долевом строительстве жилья» (214-ФЗ), также отдельные статьи закона «О рекламе», «О банкротстве» и Уголовного кодекса РФ.

Так, в декабре 2015 года вступили в силу нормы закона о банкротстве, которыми был установлен приоритет требований граждан—участников долевого строительства.

С 1 мая 2016 года установлена уголовная ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства жилья в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве жилья.

Поправки в закон «О долевом строительстве жилья» повышают требования к застройщикам для того, чтобы граждане и другие инвесторы чувствовали себя более надежно и отдавали застройщику деньги более охотно и на большее количество объектов. Кроме того, теперь законом установлено, что если застройщик привлекает средства граждан для строительства малоэтажных сблокированных домов более трех блоков, то он также попадает под действие 214-ФЗ. При этом закон теперь обязывает Правительство России установить требования к сторонам договора долевого участия, и эти требования должны быть разработаны до конца 2016 года.

Также в соответствии с поправками в закон о долевом строительстве жилья теперь проектная декларация становится обязательным документом, с которым можно прийти в суд — то есть ее статус совершенно изменился, а форма проектной декларации должна быть также утверждена до конца года. Кроме того, уточнены правила членства в жилищно-строительных кооперативах — теперь юридические лица не имеют права быть членами ЖСК.

Социальная инфраструктура может строиться на средства дольщиков в том случае, если она подлежит передаче в муниципальную собственность в соответствии с договором, который застройщик заключил с муниципалитетом. Если таких договоров нет, такие объекты должны переходить в общедолевую собственность участников долевого строительства, которые заключили соответствующие соглашения с застройщиком, и эти соглашения — неотъемлемая часть ДДУ.

Каковы сроки вступления в силу этих изменений и на кого они распространяются? Основные нормы новых законов начинают действовать с 1 января 2017 года и применяются только для тех объектов недвижимости, где первый договор долевого участия регистрируется после 1 января 2017 года. На все объекты, где хотя бы один договор ДУ зарегистрирован до 1 января 2017 года, новые поправки не распространяются. В части требований к уставному капиталу застройщика—организатора долевого строительства, новые требования распространяются только с 1 июля 2017 года. Если хотя бы первый договор ДДУ заключен до 1 июля 2017 года, требования к уставному капиталу на застройщиков именно этих многоквартирных домов не распространяются. Все новые требования не распространяются на застройщиков, которые не привлекают средства граждан на строительство многоквартирных домов.

Самая обсуждаемая тема в области долевого строительства жилья — это создание соответствующего компенсационного фонда. Как сообщил на Всероссийском совещании по жилищному строительству министр строительства России Михаил Мень, в Минстрое буквально несколько дней назад состоялось первое обсуждение того, какие именно нормативные документы для создания такого фонда должны быть разработаны и приняты. Вероятнее всего, фонд будет создаваться в виде публично—правовой компании — закон об их деятельности вступит в силу с 1 октября с.г.

«Сейчас у нас только началась дискуссия об этих документах, мы должны сначала решить, как будет строиться работа этого фонда, обсудить это с коллегами из НОСТРОя, из других профессиональных общественных организаций, согласовать основные параметры на уровне Правительства и первого вице-премьера Игоря Шувалова и только после этого будем готовы к обсуждению документов, потому что там есть большое количество развилок», — заявил на совещании М.Мень. По его словам, было некоторое недопонимание со стороны застройщиков, что этот фонд будет дублировать страховые компании, которые страхуют ДДУ, но это не так. Фонд — это замена страховщиков, и взнос в компфонд будет не выше тарифа страхования ДДУ. То есть не будет никакого ужесточения финансовых требований для застройщика, тем более для потенциальных покупателей жилья.

Последний шанс для СРО

Свою долю законов получили, как известно, и саморегулируемые организации в области строительства, причем реформа СРО способна коренным образом преобразовать систему саморегулирования в строительстве.

«Было много разговоров о том, что саморегулирование в стройке не состоялось, но все-таки нам хотелось бы предпринять последнюю попытку вывести этот механизм в нормальное русло и попытаться сделать его эффективным, хотя задача эта крайне сложная, — заявил на Всероссийском совещании Михаил Мень. — Сегодня снижена финансовая нагрузка на участников строительного рынка и, прежде всего, облегчена жизнь представителям малого и среднего бизнеса, теперь они не должны в обязательном порядке становиться членами СРО и платить взносы. Обязательное членство сохраняется только для генподрядчиков, и решение о том, нужен ли ей допуск СРО, будет принимать сама компания».

Кроме того, по новому законодательству исключена обязательность членства в СРО для компаний и предпринимателей, выполняющих строительные контракты на сумму менее 3 млн рублей.

Что касается сохранности компенсационных фондов СРО, законом предусмотрен особый порядок размещения средств компфондов СРО на специальных счетах в банках, требования к которым будут установлены Правительством России. Минстрой эти требования разработал, согласовал и внес в Правительство, и в ближайшее время документ будет подписан. Как сообщил М.Мень, количество банков будет ограничено, одна из отсечек — наличие собственного капитала на уровне 100 млрд рублей. Таких банков в России насчитывается 12. До 1 ноября СРО должны будут перевести свои компфонды в эти банки. «И вот тогда мы и посмотрим, что осталось от компенсационных фондов», — сказал М.Мень.

Где найти деньги на новую инфраструктуру?

Рекорды жилищного строительства двух последних лет привели к тому, что все обустроенные инфраструктурой строительные площадки оказались застроенными, да и в целом свободных мощностей почти не осталось.

При этом по состоянию на 1 августа темпы строительства индустриального жилья не снижаются, а вот индивидуальное жилищное строительство существенно просело. Сейчас в общем объеме строительства жилья 56% — это индустриальное жилье. Минстрой России поставил перед собой в этом году задачу сохранить строительство индустриального жилья на уровне 2015 года, при этом есть идея отделить ИЖС от общих показателей и оценки эффективности жилищного строительства, поскольку ни Минстрой, ни Правительство России на ИЖС влияния не имеют.

Что касается инфраструктуры, сегодня и региональным властям, и на федеральном уровне стало понятно, что необходима финансовая поддержка из федерального бюджета на строительство инфраструктуры, причем не только инженерной, но и социальной. В Правительстве России принято решение о выделении 20 млрд рублей на поддержку развития инфраструктуры жилищного строительства. Очевидно, что для прямых инвестиций это очень небольшие деньги, поэтому, скорее всего, они пойдут на субсидирование процентной ставки по кредитам при строительстве инфраструктуры. Для компаний, которые строят сети или социальные объекты, это может дать безусловный эффект, как дало субсидирование процентной ставки по ипотеке.

Что касается собственно ипотеки, в этом году должен наконец-то в полном объеме заработать механизм рефинансирования ипотечных кредитов. АИЖК должно начать выпуск ипотечных облигаций, обеспеченных гарантиями АИЖК. Данный формат соответствует лучшим международным практикам и позволит банкам, кредитующим население, рефинансировать свои вложения в ипотечные кредиты. Это крайне важно с точки зрения дальнейшего развития ипотеки, тем более что классический механизм ипотечного кредитования предполагает наличие именно 2-х? уровней финансирования, а не одного, как это действует в России сейчас.

Цену стройки образует отпускная цена завода

Огромная работа, по словам министра строительства России, проделана по совершенствованию системы ценообразования в строительстве, а еще гораздо бОльшая работа на этом направлении предстоит. Закон о реформе ценообразования в строительстве принят в осеннюю сессию, одним из важнейших элементов реформы является создание единой сметно-нормативной базы как государственной информационной системы. Сейчас Минстрой работает над блоком подзаконных актов, которые будут регулировать систему мониторинга цен всех трех ресурсов, из которых складывается цена в строительной отрасли, в первую очередь для бюджетного планирования.

«Мониторинг будет опираться только на данные с заводов-производителей строительных материалов, — заявил М.Мень. — С этим не все согласны, но Минстрой будет настаивать именно на таком подходе. Сегодня уже есть техническое задание на разработку информационной системы, и работа ведется очень серьезная. Это не возврат к государственным ценам или расценкам на все этапы строительства, наша главная задача — рассчитать предельную стартовую цену будущего контракта, который пройдет госэкспертизу, а потом выйдет на торги. Благодаря этому мониторингу мы хотим выйти на адекватную понятную стоимость всех ресурсов, чтобы увидеть, сколько реально будет стоить объект. Это должно благотворно отразиться на капвложениях бюджетов всех уровней».

В ходе пресс-конференции, которая состоялась в рамках Всероссийского совещания по жилищному строительству, Михаил Мень уточнил позицию Минстроя России по поводу того, что отпускная цена стройматериалов с завода далеко не всегда является реальной ценой стройматериалов уже непосредственно на стройке:

— С этой историей нужно заканчивать, потому что мы прекрасно понимаем, что если строится большое здание или сооружение за счет средств федерального или регионального бюджета, то, конечно, должны осуществляться прямые закупки стройматериалов, — заявил Михаил Мень. — Я думаю, что нам нужно обязательно двигаться в эту сторону. Нас убеждали, говорили, что у каждого предприятия есть торговые дома, есть дилерские сети. Но это будет продолжаться бесконечно. Мы хотим вести мониторинг конкретно от заводов-производителей. Напомню, что это прямое поручение Президента России. Потому что все равно крупная закупка на большой объект должна вестись именно у производителя, — заявил М.Мень.

Также, по словам министра, ведется большая работа по обоснованию инвестиций в проект, и этот процесс плотно взаимосвязан с ценообразованием. В недавнем прошлом в порыве борьбы с административными барьерами убрали технико-экономическое обоснование проекта, и теперь Минстрой и региональные органы власти сталкиваются с тем, что на этапе планирования объект стоит одну сумму, а когда делается проектно-сметная документация и изыскания, объект начинает стоить в два раза больше. При этом ни Правительство России, ни органы власти региона не готовы к таким тратам на этот объект. Так что Минстрой займется разработкой документов и критериев еще и в этой области.