Оценка имущественных комплексов

Скачать документы, шаблоны,
анкеты, заявления, законы

Под оценкой имущественного комплекса понимается определение цены объектов, учтенных на балансе того или иного предприятия. Под совокупностью объектов понимают имущество, состоящее на балансе предприятия, включая землю, здания и сооружения, технологическое оборудование, транспорт, инженерные коммуникации.

✔

Имущественный комплекс - это совокупность связанных между собой движимых и недвижимых вещей, используемых в рамках определенной деятельностной сферы, например, предприятия, и представляющих собой единую целостность (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Он может включать в себя: недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения) движимое имущество (транспортные средства, технологическое оборудование, инженерные коммуникации, запасы материалов, инвентарь, сырье, готовая продукция), права требования и пользования, долги (обязательства), права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, интеллектуальная собственность

Предприятие. Согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Как объект гражданского оборота предприятие представляет собой имущественный комплекс, в который входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

✔

Оценка имущественного комплекса – это процесс определения рыночной стоимости всех имущественных объектов, входящих в комплекс, с учетом их видов, качества и технического состояния. Имущественный комплекс может включать в себя здания, сооружения, технику, оборудование, транспортные средства и другие объекты, находящиеся в собственности или управлении организации. Оценка имущественного комплекса может проводиться в различных целях, например, при продаже бизнеса, приватизации или получении кредита на развитие компании.

В чем особенность оценки имущественного комплекса

Самым объемным видом оценки из всех других видов оценки является процедура, проводимая экспертами-оценщиками в отношении имущественного комплекса. Оценка имущественного комплекса предполагает комплексный подход к анализу состояния и стоимости всех объектов, входящих в его состав, которыми владеет одно лицо и использует их для предпринимательской деятельности. Если в имущественный комплекс, который подвергается исследованию, включены различные объекты или имеется большая сеть филиалов, то к оценке имущественного комплекса привлекается не один специалист-оценщик, а несколько. Для данной процедуры оценки требуется немало финансовых и временных затрат. Но без проведения данной процедуры никакие манипуляции с имущественным комплексом невозможны. 

✔

Оцен­ка иму­щес­твен­но­го ком­плек­са про­водит­ся для раз­личных це­лей:

• для по­выше­ния эф­фектив­ности уп­равле­ния биз­не­сом;
• для прив­ле­чения ин­вести­ций;
• для це­лей за­лога;
• для со­вер­ше­ния сде­лок куп­ли про­дажи;
• для це­лей рес­трук­ту­риза­ции компании;
• при проведении процедуры поглощения или слияния компании;
• для ре­шения иму­щес­твен­ных спо­ров;
• при пе­рехо­де на МСФО;
• с целью оп­ти­миза­ции на­лого­вого уче­та ор­га­низа­ции;
• для урегулирования споров в досудебном или судебном порядке;
• для принятия оптимальных решений в сфере управления компанией.

✔

Методология оценки имущественного комплекса

Оценка стоимости имущественного комплекса базируется на методологии оценки бизнеса. Оценщики компании «Экспертный центр «Индекс» используют проверенную оценочную методологию, которая требует проведения глубокого анализа всех объектов имущественного комплекса. Выбор наиболее эффективных методик, а также информационная обеспеченность и учет отраслевой специфики объектов имущественного комплекса обеспечивают высокий уровень профессионализма оценщиков «Индекса» в сфере проведения оценки имущественных комплексов.

Сотрудники «Экспертного центра «Индекс» принимали участие в научной работе по разработке методических рекомендаций по проведению оценки имущественных комплексов, которые применяются государственными структурами и крупнейшими банками России.

✔

Оцен­ка имущественного комплекса про­водит­ся с при­мене­ни­ем раз­ных под­хо­дов, и ис­поль­зо­вани­ем спе­ци­али­зиро­ван­ных ис­точни­ков, из ко­торых бе­рет­ся не­об­хо­димая ин­форма­ция по це­нам на обо­рудо­вание, стан­ки и про­чие ос­новные средс­тва, учас­тву­ющие в про­из­водс­твен­ном про­цес­се оце­нива­емо­го пред­при­ятия - имущественного комплекса. Методология оценки имущественного комплекса позволяет получить объективную и точную информацию о рыночной стоимости имущества, что является основой для различных типов предпринимательских решений.

Методология оценки имущественного комплекса включает следующие этапы.

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕЛИ ОЦЕНКИ

Первоначальный этап заключается в определении цели оценки имущественного комплекса. Цель может быть разной, в зависимости от конкретного случая:

• реализация имущества (продажа, сдача в аренду, погашение долгов);
• привлечение инвестиций;
• определение стоимости для целей налогообложения;
• раздел имущества при наследовании и т.д.

2. СБОР И АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ

Вторым этапом является информационное обеспечение оценки. Он включает сбор и анализ следующих данных:

• истории объектов имущества;
• правового статуса имущества (договоры купли-продажи, аренды и т.п.);
• характеристик объектов имущества;
• текущего рыночного состояния объектов имущества.

3. ВЫБОР МЕТОДА ОЦЕНКИ

Третий этап заключается в выборе наиболее подходящего метода оценки имущественного комплекса. В зависимости от специфики объектов и цели оценки специалист может применять три основных метода:

1

Затратный, при котором определяется текущая стоимость объекта на основе затрат на его создание или восстановление.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. При оценке учитывается полученная информация о ситуации комплекса, которая была в прошлом и есть в настоящем. Проводится прогнозирование вариантов развития на перспективу.

Для определения восстановительной стоимости (или стоимости замещения) необходимо учесть все затраты, которые могут быть понесены в результате нового строительства включая прямые и косвенные затраты. К прямым затратам обычно относят:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
• основную заработную плату строительных рабочих;
• стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
• прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

• затраты на подготовку территории строительства;
• затраты на проектные и изыскательские работы;
• прочие затраты и работы;
• содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
• другие виды косвенных издержек.

Для определения износа, оценщик использует специализированные справочники и нормативы, статистические формулы и анализ рынка.

Понятие износ в понимании оценки — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

Общий накопленный износ включает:

• физический износ - изменение физических свойств, вызванное эксплуатационными факторами и природным воздействием;
• функциональное (моральное) устаревание - объект не соответствует современным требованиям и стандартам с точки зрения функциональной полезности;
• внешнее устаревание - негативное воздействие внешней среды объекта недвижимости.

При оценке имущественного комплекса Оценщик должен учитывать все виды износов и устареваний.

Оценка земельного участка, входящего в состав имущественного комплекса основана на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты.

2

Доходный, с учетом потенциальных доходов от его использования.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сущность доходного подхода состоит в оценке, текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

Эти величины учитывают:

• сумму будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

• упрощенного баланса;
• отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом.

3

Сравнительный, сравнивая стоимость с аналогичными объектами на рынке.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Оценщик при реализации сравнительного подхода к оценке выполняет следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная — если хуже.

✔

4. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА КАК ПРЕДПРИЯТИЯ

На четвертом этапе определяется стоимость объектов имущественного комплекса, производится корректировка стоимости по различным факторам и определение итоговой стоимости имущества.

При оценке имущественного комплекса как предприятия, эксперт-оценщик определяет стоимость недвижимости, сооружений, транспортных средств, оборудования, нематериальных активов, входящих в состав имущественного комплекса.

При оценке имущественных комплексов предприятий ключевой является проблема, которая заключается в том, какую информацию принять за основу: данные о прошлом и настоящем предприятия или его будущем? Эти подходы не исключают, а дополняют друг друга и каждый из них объединяет несколько методов. К этим методам относятся:

• метод балансовой стоимости;
• метод скорректированной балансовой стоимости;
• метод замещения;
• метод ликвидационной стоимости.

Все эти методы основываются на оценке активов.

При этом следует учитывать, что ситуация в любой момент времени может резко измениться и, например, высокоприбыльное предприятие станет малоприбыльными или даже убыточными, что, безусловно, скажется на цене предприятия.

Поэтому не стоит оценивать предприятие только на базе информации о прошлом и настоящем. Более надежны методы, базирующиеся на прогнозах. Однако прогнозировать будущие финансовые результаты деятельности предприятия, особенно в условиях рыночной экономики, очень сложно, поэтому целесообразно использовать оба подхода для оценки имущественных комплексов предприятий.

К методам оценки имущественных комплексов, учитывающим оценку будущих доходов предприятия, относятся методы:

• периода окупаемости,
• чистой текущей стоимости
• внутренней ставки отдачи.

Промежуточное положение занимает такой метод определения рыночной цены предприятия, как капитализация чистых доходов. Как правило, в этом случае используют информацию о прошлом, настоящем, а часто и о будущем предприятия.

Кроме того, оценка имущественных комплексов может осуществляться с целью корректного отражения в отчетности; при проведении конкурсов, аукционов, торгов; при передаче объектов в доверительное управление и лизинг; выкупе, конфискации, изъятии; ликвидации, слиянии, поглощении; разрешении имущественных споров; передаче прав собственности; переуступке долговых обязательств; внесении имущества в уставный капитал; инвестиционном проектировании; коммерческой концессии; возмещении ущерба хранении, составлении брачных контрактов и др.

✔

5. ОФОРМЛЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Пятый этап заключается в оформлении результатов оценки в виде оценочного заключения или отчета, которые подтверждают стоимость обследованных объектов и контролируются органами надзора и контроля.

Особенность оценки имущественного комплекса состоит в его комплексном подходе, который подразумевает анализ и оценку всех объектов, входящих в его состав. Таким образом, методология оценки имущественного комплекса позволяет получить объективную и точную информацию о рыночной стоимости имущества, что является основой для различных типов предпринимательских решений.

Для вы­пол­не­ния оцен­ки иму­щес­твен­ных ком­плек­сов спе­ци­алис­ты «Эк­спертно­го Цен­тра «Ин­декc» про­водят сле­ду­ющие дей­ствия:

• сбор и ана­лиз ин­форма­ции;
• ос­мотр Объ­ек­та оцен­ки;
• ана­лиз ко­личес­твен­ных и ка­чес­твен­ных ха­рак­те­рис­тик объ­ек­та. Оцен­щик изу­ча­ет ин­форма­цию об объ­ек­те оцен­ки: све­дения о на­личии/от­сутс­твии об­ре­мене­ний, свя­зан­ных с объ­ек­том оцен­ки, ин­форма­цию о фи­зичес­ких свой­ствах объ­ек­та оцен­ки, его тех­ни­чес­ких и экс­плу­ата­ци­он­ных ха­рак­те­рис­ти­ках, из­но­се, ус­та­рева­ни­ях, а так­же иную ин­форма­цию, су­щес­твен­ную для оп­ре­деле­ния сто­имос­ти объ­ек­та оцен­ки;
• ана­лиз со­ци­аль­но-эко­номи­чес­ких, по­лити­чес­ких фак­то­ров в стра­не, ко­торые спо­соб­ны пов­ли­ять на ве­личи­ну сто­имос­ти объ­ек­та оцен­ки;
• вы­яв­ле­ние ос­новных по­каза­телей, ха­рак­те­ризу­ющих раз­ви­тие эко­номи­ки в ре­ги­оне, и ока­зыва­ющих вли­яние на сос­то­яние рын­ка нед­ви­жимос­ти го­рода;
• ана­лиз на­ибо­лее эф­фектив­но­го ис­поль­зо­вания объ­ек­тов нед­ви­жимос­ти;
• вы­бор под­хо­дов и ме­тодов оцен­ки;
• рас­чет сто­имос­ти иму­щес­твен­но­го ком­плек­са, согласование полученных результатов в рамках различных подходов и методов;
• сос­тавле­ние от­че­та об оцен­ке и пе­реда­ча его за­каз­чи­ку.

✔

Список документов, которые требуются для проведения оценки стоимости иму­щес­твен­ного ком­плек­са:

• отчеты по результатам финансовой деятельности за последние пять лет;
• ведомость, в которой указаны имеющиеся основные фонды;
• паспорт БТИ на все здания и строения, что входят в ИК;
• штатное расписание;
• учредительные документы и устав предприятия;
• сведения об активах – материальных и нематериальных;
• информация о задолженностях – дебиторской и кредиторской.

Оценщик может потребовать у заказчика и прочие данные, они могут относиться к какому-то определенному объекту иму­щес­твен­ного ком­плек­са.

✔

«Экспертный центр "Индекс" - лидер в области оценки имущественных комплексов.

Оценка имущества – важный и неотъемлемый аспект успешного функционирования современных компаний. Вопросы по оценке активов становятся все более значимыми и сложными. И здесь на помощь приходит «Экспертный центр "Индекс", который уже более 28 лет занимается оценкой имущественных комплексов предприятий, осуществляет работу, направленную на расчет их рыночной стоимости и признанный лидером в этом сфере.

28 лет на рынке оценки: опыт, который гарантирует точность и надежность!

Есть много причин обратиться к «Экспертному центру "Индекс", начиная с их опыта и репутации на рынке. Работа такой компании опирается на видное достижение и накопленный опыт в оценке имущественных комплексов. За годы работы наш «Индекс» зарекомендовал себя как эксперт в своем деле, что является неоспоримым доводом в пользу выбора нашей компании.

Ключевые клиенты - крупнейшие предприятия страны!

«Экспертный центр "Индекс" пользуется доверием крупнейших компаний нашей страны, которые обращаются сюда за оценкой имущественных комплексов. Это свидетельствует о высоком качестве предоставляемых услуг и профессионализме наших экспертов. Если такие гиганты индустрии доверяют нам, то у Вас не должно быть сомнений в правильности выбора. Вы ждем вас (телефон: +7(495)786-35-11, email: info@indeks.ru).