Оценка земельных участков

рассчитать стоимость

онлайн заявка

лицензии, аккредитации

отзывы

Задать вопрос эксперту

Просмотреть все вопросы

Отправить

При оценке земельных участков требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка в первую очередь зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от сбалансированности спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Рыночная стоимость земельного участка так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Необходимо учитывать, что рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) рыночная стоимость также изменяется.

Что касается определения рыночной стоимости права аренды, то она в основном зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

✔

Основными ценообразующими факторами стоимости земельного участка являются: площадь, месторасположение, категория земель и разрешенное использование (индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство и т.п.) - это максимально объективные категории, которые существуют изначально.

Важно обратить внимание на статус земли, который имеет очень большое влияние на стоимость, и если Вы заинтересованы в ее увеличении/уменьшении, то сначала рекомендуется изменить статус, а затем уже провести оценку.

Поскольку земля и земельные участки редко обладают прямыми аналогами для сравнения, то уникальность каждого отдельного земельного участка существенно влияет на его стоимость. Поэтому в оценке пользуются большим количеством, так называемых поправочных коэффициентов. Например, учитываются рельеф и форма участка, транспортная доступность и близость к крупным магистралям, наличие водоемов, насаждений, экологическая обстановка и т.д. На стоимость участка существенно может оказать влияние информация о запланированном строительстве дорог, станций; информация об имеющихся и возможных коммуникациях

При анализе кадастровых паспортов земельных участков многие пользователи путают кадастровую стоимость с рыночной стоимостью.

В соответствии с Земельным кодексом предполагается, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть приближена к рыночной. Но на практике дело обстоит иначе. Разница между этими показателями порой весьма значительна. Кадастровая стоимость не учитывает особенностей земельных участков и статуса земли. Она назначается для земель определенного целевого использования в конкретном районе и одинакова для всех участков, входящих в данную группу. По этой причине кадастровая стоимость земельного участка служит лишь базой для расчета земельного налога. Вследствие этого в своей работе оценщики практически не принимают во внимание стоимость земли, указанную в ее кадастровом паспорте.

Важно помнить, что итоговая величина стоимости земли, которая будет указана в отчете об оценке, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с землей. А постоянно изменяющиеся условия рынка недвижимости и требования Федерального закона ''Об оценочной деятельности'' позволяют использовать результаты оценки объекта лишь в течение 6 месяцев.

✔

Оценка рыночной стоимости проводится в отношении земель поселений и промышленности, земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах.

Земли поселений и земли промышленности (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы,  цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на оценку стоимости земли.

✔

Перечень документов для оценки земельного участка:

1. Правоустанавливающие документы по земельному участку;
2. Ставка арендной платы/ставка налога на землю;
3. План земельного участка;
4. Договор аренды (при наличии).